Guía para el alquiler de vivienda

Por Miguel Cervilla. Abogado de Vialegis.

Hace algo más de un año, en plena caída de la venta de inmuebles, entró en vigor la enésima reforma de la Ley de arrendamientos urbanos, con una clara finalidad, flexibilizar el mercado de alquiler y así dinamizar el sector. Aquí voy a trazar algunos puntos novedosos, de interés, y que pueden servir para hacerse una idea de las reformas que la ley trata de implementar en la sociedad.

a) Voluntad de las partes: Se impulsa que los pactos entre las partes tengan prevalencia sobre la normativa. Por ejemplo, permite que los contratantes acudan a una mediación o arbitraje para ventilar sus controversias.

Se habilita a las partes a sustituir las rentas, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble, y en caso de incumplimiento, habilitaría a la resolución del contrato.

La actualización de la renta se llevará a cabo “en los términos pactados por las partes”, sin que sea vinculante (pero sí supletorio) el incremento del IPC.

Con la nueva redacción de la Ley, las partes pueden pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente para el arrendatario.
Sin embargo, con la anterior Ley el arrendatario con un contrato de duración pactada inferior a 5 años no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente.

b) Duración del contrato. La nueva Ley reduce el plazo de prórroga forzosa de 5 a 3 años; e igualmente se reduce el plazo de prórroga tácita de 3 a 1 año.

c) Facultad de recuperar vivienda por la propiedad. El propietario podrá comunicar al arrendatario con al menos 2 meses de antelación (salvo que las partes pacten otro plazo) que va a necesitar la vivienda para él mismo, sus familiares de primer grado o su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad.

d) Facultad de desistimiento del arrendatario. El arrendatario podrá renunciar al contrato una vez haya transcurrido 6 meses, y siempre que lo omunique con una antelación de 30 días. Cabe la indemnización a favor de la propiedad, equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato pendiente de cumplir.

e) Inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Para que los arrendamientos urbanos surtan efecto frente a terceros deberán de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La inscripción del arrendamiento no es obligatoria. Sin embargo, en caso de que el arrendador transmita la finca arrendada, el adquirente no se verá obligado por el arrendamiento y podrá pedir que se extinga el arrendamiento. Para los arrendamientos no inscritos se aplica la regla conocida como “venta quita renta”.

Para inscribir el arrendamiento la finca debe estar previamente inscrita. En caso de no estarlo y no ser posible lograr la inscripción, se aplica la regla general “venta quita renta” y el adquirente de la finca arrendada puede pedir que se extinga el arrendamiento vigente al llevarse a cabo la transmisión Por consiguiente, el arrendatario que inscribe su contrato en el Registro puede oponerlo a todos los adquirentes que reciban la finca de su arrendador. Por el hecho de transmitirse la finca, o bien cuando el arrendador la pierde por causas judiciales, el arrendatario no se verá perjudicado y podrá anteponer su derecho al del adquirente.

Para inscribir el arrendamiento es preciso:

1. Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato privado de arrendamiento.
2. Descripción en el contrato de la finca arrendada
3. Que se haga constar la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que
las partes hubieran libremente acordado.
4. Que esté liquidado el impuesto.

Sin duda, la inscripción en el Registro de la Propiedad, dota de mayores garantías y seguridad jurídica a las partes, y especialmente al arrendatario.