Claves de la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro

Las claves prácticas de la ley 13/2015 de 24 de junio, de reforma de la ley hipotecaria y del texto refundido de la ley de catastro inmobiliario

Paula Pinar. Abogada de Deloitte Abogados

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferentes que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles, de ahí la exigencia de un sistema de coordinación entre ambas instituciones que posibilite un intercambio bidireccional de información, así como la resolución de discrepancias entre estos dos organismos en la descripción de los inmuebles.

Por ello, tras varios intentos por coordinar esta información, finalmente nos encontramos ante un proyecto más ambicioso cuyo resultado es la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, publicada en el BOE de 25 de junio de 2015 y que entró en vigor el pasado 1 de noviembre de 2015.

Asimismo y en aplicación de la anterior, cabe destacar la Resolución de 29 de octubre de 2015, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, que regula los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

Inicialmente podemos marcar cómo objetivo fundamental de esta Ley un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incorporando la representación gráfica georeferenciada de la finca al folio real, completando su descripción literaria. De esta forma, se proporcionaría un incremento en la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, simplificando la tramitación administrativa.

No obstante, una vez sentadas las bases de la coordinación entre administraciones así como los canales de remisión recíproca de datos, el peso de la reforma recae sobre la desjudicialización de los procedimientos regulados en los artículos 198 a 210 de la Ley Hipotecaria, eliminado la intervención de los órganos judiciales.

Los expedientes que la Reforma de la Ley Hipotecaria regula son los siguientes:

1) Procedimiento por el que se completa la descripción literaria de la finca (Art. 199 Ley Hipotecaria): Se trata de completar los datos que faltan en el Registro -como superficie o linderos de un inmueble-, con ocasión de un negocio traslativo de la propiedad, o como procedimiento específico en escritura pública, incorporando una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, completando la descripción registral con lo que en aquélla consta.

El Registrador debe notificarlo a los titulares del dominio (si no han instado el expediente) y a los colindantes, y de no haber oposición se incorporará la certificación catastral al folio de la finca, haciendo constar la concordancia en la publicidad formal, notificándolo al Catastro.

Si el titular manifiesta que la certificación catastral no se ajusta a la realidad, debe aportar una representación gráfica correferenciada alternativa de la finca, notificándolo el Registrador al Catastro para que proceda a la rectificación, incorporando al folio registral la nueva Certificación que aquél mande.

2) Procedimiento de Deslinde de Fincas Inscritas (Art. 200 Ley Hipotecaria): Se trata de un expediente que tiene por objeto determinar los límites físicos de las fincas que figuren inscritas en el Registro. Se tramita ante Notario a instancias del titular del dominio o un derecho real de cualquiera de las fincas, con aportación de Certificación Catastral descriptiva y gráfica o representación gráfica correferenciada de todas las fincas involucradas. Se notifica al Registro y a los interesados; y de lograrse un acuerdo o avenencia entre aquéllos, se plasma en escritura pública.

3) Expediente para Rectificar la Descripción, Superficie o Linderos de finca inscrita (Art. 201 Ley Hipotecaria): En este caso hablamos de la modificación de los datos que en el Registro figuren erróneamente, lo que puede llevarse a cabo con ocasión de una trasmisión en escritura o como expediente autónomo con esta finalidad, distinguiendo los siguientes casos:

– Rectificación de clasificación o destino, denominación, situación, nombre de la calle, número de policía: Es necesario, simplemente, acreditarlo suficientemente en la forma que se determine reglamentariamente (mientras no salga el Reglamento habrá que aportar documento Catastral, Cédula urbanística, documento del Ayuntamiento etc, según los casos).

– Rectificaciones de superficie inferiores al 5% de la inscrita: Basta la mera manifestación.

...