Ejecución hipotecaria (I): avalancha de subastas en los Juzgados

El presente artículo se centra en los aspectos básicos del procedimiento de ejecución hipotecaria, un procedimiento que, debido a la crisis económica, empieza a proliferar en los Juzgados de toda España. Dejamos para entregas posteriores el análisis de aquellos puntos que en la práctica ofrecen más dificultades.

1. Introducción.

Posiblemente cuando todos preparábamos la Ley 1/2000 nunca hubiéramos pensado que en el año 2008 y 2009 (está dicho a conciencia 2009) los artículos 681 y siguientes y la variante del procedimiento de ejecución que allí se regulaba para bienes hipotecados y pignorados, fuera el procedimiento estrella de nuestros Juzgados, por el número de ellos que están entrando debido a la crisis que vivimos.

Y todo ello porque la Hipoteca como figura jurídica ha jugado un papel fundamental en el desarrollo del hoy maltrecho Mercado Inmobiliario.

Históricamente hasta 1768 no se crea lo que entonces se llamaba la Contaduría de Hipotecas, antigua oficina que hacía las veces del hoy Registro de la Propiedad, y tendríamos que esperar a la Ley 8/1861 y al Código Civil de 1869 para que se regule e incorpore la concepción moderna de la Hipoteca.

La desamortización de finales del siglo XVIII fue un largo proceso histórico-económico que se inició en España por el famoso Godoy y que no se terminó hasta muy entrado el siglo XX, fenómeno que no solo fue nuestro y que en otros países sucedió con características más o menos similares.

Consistió en poner en el mercado, mediante subasta, tierras y bienes no productivos en poder de lo que entonces de decía “manos muertas” “bienes improductivos”, casi siempre en poder de la Iglesia, órdenes religiosas y nobles. Su finalidad fue acrecentar la riqueza nacional y crear una burguesía y clase media de labradores propietarios, entre otras cosas.

Lo cierto es que con la Desamortización se crea un mercado inmobiliario y nace la Financiación Hipotecaria, incipiente y simple financiación hipotecaria.

Ya la Ley Hipotecaria de 1909 crea el procedimiento judicial sumario y nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 lo recoge.

En el camino hemos pasado de tipos del 16% en 1991 a tipos del 4,5% en 2006 y de plazos de 10 años a 35 años en algunos casos.

Y por volumen de 50.810 MM en 1991 a 1.058.304 MM a 31 de Agosto de 2008, (383.511 MM en Bancos y 597.481 MM en Cajas de Ahorro) con unos activos inmobiliarios en poder de las familias cuyo valor era casi un 5% del PIB, crecimientos superiores al 150% tanto para compra y rehabilitación, como para crédito a construcción y promoción.

Pero en 2007 lo que todos esperábamos y no llegaba, llegó, el deterioro de la demanda residencial, donde las necesidades de viviendas (nuevos hogares, segunda vivienda, no residentes) unas 400.000, estaba muy por debajo de las viviendas construidas (las viviendas visadas pasan de 900.000 a menos de 700.000) la caída de las transacciones, la subida de tipos, la tensión en la concesión de nuevos créditos (mayores exigencias y garantías) y como remate las hipotecas subprime y con ellas las turbulencias financieras que llevan a una crisis de los mercados sin precedentes y con ella la desaceleración (la recesión), los concursos de acreedores y el cierre de muchas empresas, que lleva a un crecimiento del desempleo, y a que la morosidad empiece a subir a niveles de muchos años atrás.

Y nuestro procedimiento de ejecución de bienes hipotecados empieza a desbordar a nuestros ya maltrechos Juzgados.

2.-La Ejecución Judicial de Bienes Hipotecados o Pignorados en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil.

La Hipoteca a los efectos que nos interesa es un Derecho real que sujeta determinados bienes, al cumplimiento de una obligación, generalmente dineraria y la Ejecución judicial Hipotecaria es el Procedimiento destinado a hacer trance y remate con los bienes, en este caso hipotecados, y con su producto satisfacer las deudas reclamadas hasta el importe obtenido, es decir, enajenar el bien inmueble sujeto al derecho real de hipoteca, a través de un procedimiento reglado (trance), para con el producto obtenido de su venta (remate) hacer pago al deudor hasta el importe alcanzado.

La Ley 1/ 2000 establece en sus artículos 681 y siguientes el procedimiento para exigir el pago de las deudas garantizadas por prenda o hipoteca, reformando en su disposición final novena los artículos 120, 130, 131 y 132 de la Ley Hipotecaria que establecían el procedimiento sumario de ejecución hipotecaria vigente en ese momento

La Ejecución judicial no es la única y la referida reforma hipotecaria, contempla en el nuevo artículo 129 de la Ley Hipotecaria la posibilidad expresa de que en la escritura de constitución de hipoteca pueda pactarse la venta extrajudicial conforme a determinado procedimiento establecido en el artículo 1.858 del Código Civil. La referida venta extrajudicial se realizará por medio de Notario con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, pero nosotros nos vamos a centrar en la Ejecución judicial, por otro lado la mayoritariamente utilizada.

a) Requisitos:

Entrando ya en el análisis del procedimiento judicial referido en la Ley 1/ 2000 para la ejecución dirigida exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, es preciso establecer los siguientes requisitos para su ejercicio:

– Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio de tasación para servir como tipo en la subasta.
– Que en la misma escritura conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de requerimientos y notificaciones.

b) Competencia:

Será competente para conocer de las referidas ejecuciones:
a.   Si los bienes hipotecados fueran inmuebles, el Juzgado de Primera
Instancia del lugar en que radique la finca. (El demandante elegirá

entre los jueces competentes en supuesto de que la finca radique en varios
partidos diferentes o si existiesen varias fincas en distintos partidos).

b.   Si los bienes hipotecados fueran muebles, el Juzgado de Primera
Instancia al que las partes se hubieran sometido en la escritura de
constitución y en su defecto en el partido en donde esté inscrita la
hipoteca.
c.  Si se tratase de bienes pignorados, el Juzgado de Primera Instancia al que se hubieren sometido las partes en el documento público de constitución y en su defecto el del lugar en que los bienes se hallen o estén almacenados o depositados.
Presentada en forma la demanda, con sus títulos y documentos según lo prevenido en el artículo 685 de la Ley 1/ 2000, el Juez despachará la ejecución y mandará que se requiera de pago al deudor y en su caso al hipotecante no deudor o al tercero poseedor  contra  quien   se   hubiere  dirigido   la   demanda.   Lo  anterior  excepto acreditación de requerimiento previo extrajudicial realizado en forma.

c) Deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor.
Cuando el procedimiento tenga por objeto deudas garantizadas por prenda o hipoteca de vehículos de motor, se mandará que los bienes hipotecados se depositen en poder del acreedor o de la persona que esta designe (art 687). o
El referido depósito se acordará en el mismo auto que se despache ejecución si se hubiese requerido extrajudicialmente de pago al deudor. En otro caso, se ordenará requerir de pago al deudor y si éste no atiende el requerimiento se mandará constituir el depósito.
Cuando no puedan ser aprehendidos los bienes pignorados ni constituirse el depósito de los mismos, no se seguirá adelante el procedimiento.

d)Certificación Registral
Cuando la ejecución siga adelante sobre bienes hipotecados, se reclamará al Registrador la certificación registral según lo prevenido legalmente si de la certificación resultare que la hipoteca no existe o ha sido cancelada se pondrá fin a la ejecución (art. 688).
Si de la certificación resulta que la persona que consta como último titular no ha sido requerido de pago, se le notificará la existencia del procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución.
En el supuesto de que existan cargas o derechos reales constituidos con posterioridad a la hipoteca se les comunicará también la ejecución a los efectos de que puedan intervenir en la subasta o puedan pagar el importe del crédito, intereses y costas reclamados, antes del remate de la subasta, subrogándose en los derechos del demandante (actor).
e) Posibilidad de instar la administración de la finca
El acreedor, demandante, transcurridos diez días desde el requerimiento de pago
podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca o bien hipotecado.
f) Subasta de los bienes y desalojo de los ocupantes
La Ley regula sistemas alternativos en la fase de apremio pero lamentablemente el sistema de subasta ha seguido siendo el medio ordinario y más usado de ejecución pese a seguir siendo un medio caro y que lleva mucho tiempo pese a que se haya reducido de tres subastas a una y que la publicidad también se haya abaratado y extendido.
Una vez transcurridos 30 días desde que tuvieron lugar los requerimientos de pago y, en su caso, las notificaciones a los nuevos titulares y acreedores regístrales posteriores, se procederá a la subasta de la finca o bien hipotecado, anunciándose la misma conforme a lo dispuesto en el artículo 691 de la Ley I / 2000 donde la consignación mínima para concurrir será del 30% del valor de los bienes
El porcentaje del 70% del precio de tasación fija la barrera entre la adjudicación directa o no, si es inferior puede el ejecutado pagar o presentar a tercero que pague ese 70% o el importe de la deuda y solicitar la adjudicación.
Y en última instancia, se podrá aprobar el remate a favor de quien haga una postura que cubra el 50% del valor de tasación o al menos, la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución, y si no hay postores o el ejecutante no pide la adjudicación en este importe se deja sin efecto.
El pago del remate se destinará a pagar el principal del crédito reclamado, los intereses devengados y las costas causadas. Todo ello con el límite de la cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiese se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecada El sobrante se entregará al propietario del bien hipotecado, excepto cuando el propietario sea el deudor en cuyo caso de existir sobrante se atenderá el exceso del crédito reclamado no amparado por la cobertura hipotecaria y siempre que el deudor no se encuentre en suspensión de pagos, concurso o quiebra.
Respecto al lanzamiento La LEC prevé esta posibilidad de instar al lanzamiento de los ocupantes en una fase anterior a la subasta y en una fase posterior a la adjudicación derivada de la subasta, pero en la práctica y pese a que la realización del lanzamiento en una fase anterior permitiría llevar los bienes limpios para la subasta, siempre se hace una vez adjudicados los bienes.
Ahora bien, si existiere un arrendamiento la cosa cambia, entonces la protección del arrendador se sitúa por encima del adjudicatario y esté o no inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad podrá el arrendatario continuar hasta cumplidos cinco años si no está inscrito el contrato en el Registro o hasta su finalización si la duración es superior a cinco años y si estuviera inscrito en el Registro y todo ello al margen de que sea el contrato de arrendamiento anterior o posterior a la hipoteca.
En consecuencia es fundamental la notificación (emplazamiento) a los arrendatarios y ocupantes, siempre que conste la existencia de los mismos, en el procedimiento para que presenten los títulos en los que hagan valer su derecho.
Es importante recordar que si el Tribunal ha resuelto el desalojo puede el ejecutante/ adquirente hacer valer su pretensión de desalojo dentro el plazo de un año siguiente a la adjudicación, desalojo que se producirá mediante un auto de lanzamiento que dicta el propio tribunal que lleva la ejecución.

g) Oposición a la ejecución

Sólo se admitirán las siguientes causas de oposición (art. 695):
• Extinción de la garantía o de la obligación garantizada.
• Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda
garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y
ejecutado.
• La sujeción de bienes muebles ejecutados a otra prenda, hipoteca o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento.

Una vez formulada la oposición,  se suspenderá la  ejecución  hasta  la oportuna resolución judicial.

h) Tercería de dominio

Para que pueda admitirse la tercería de dominio en los presentes procedimientos de ejecución deberá acompañarse a la demanda título de propiedad de fecha fehaciente anterior a la de constitución de la garantía. Ahora bien, si se tratase de bienes cuyo dominio sea susceptible de inscripción, el título deberá estar inscrito a favor del tercerista o su causante con anterioridad a la inscripción de la garantía ejecutada.
La admisión de la demanda de tercería suspenderá la ejecución respecto de los bienes a los que se refiera.
i) Otras causas taxativas de oposición
Además de  los supuestos  sobre causas de oposición y tercería referidas con anterioridad, los procedimientos de ejecución referidos en el presente epígrafe sólo se suspenderán por existencia de prejudicialidad penal. Es decir, cuando se acredite la existencia de causa criminal admitida a trámite que pueda determinar la falsedad del título, la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución.
Cualquier otra reclamación  no comprendida en  las  causas y supuestos anteriores se deberá ventilar en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento de ejecución.

j) El concurso de acreedores y la ejecución

La Ley Concursal de 9 de Julio 22/2003 introduce un nuevo elemento que afecta de lleno a la ejecución hipotecaria, como una garantía dentro del procedimiento concursal para evitar la agresión individual sobre el patrimonio del deudor.

Se establece como regla general que la declaración de concurso prohíbe que se inicien ejecuciones de cualquier tipo sobre el patrimonio del concursado y suspende aquellas que se hubieran iniciado antes de la declaración del procedimiento concursal (art.55.1 y 2 LC). Esta prohibición de inicios de ejecuciones singulares se extiende incluso a los apremios administrativos o tributarios; pero se excepciona en el caso de apremios ya iniciados, así como en el de ejecuciones laborales en las que ya se hubiera trabado embargo, eso sí siempre que los bienes trabados no fueran necesarios para la continuidad de la actividad empresarial.

En el caso de la realización de garantías reales también la declaración del concurso limita la ejecución:
1.- Si la garantía real está constituida sobre un bien afecto a la actividad, no puede iniciarse ni continuarse la ejecución sobre el mismo, salvo que el anuncio de subasta se haya publicado al tiempo de la declaración de concurso. Si fuera así podría continuarse la ejecución siempre que los bienes objeto de la misma no sean necesarios para la continuidad de la actividad empresarial.

La paralización solo se produce por un periodo de tiempo que va desde la declaración de concurso hasta la aprobación de un convenio o, en su defecto, un año desde la declaración de concurso sin que se abra la liquidación (art.56.1 y 2 LC).

Trascurrido ese plazo seguiría en un procedimiento separado pero acumulado al concurso.

2.- En el caso de garantía sobre bienes no afectos a la actividad empresarial, la Ley Concursal no ha establecido ninguna regla por lo que el acreedor puede continuar con la ejecución ya iniciada o iniciarla una vez vencido el crédito e incumplido, en ambos casos en procedimiento separado pero acumulado al concurso.

k) Vivienda familiar hipotecada y ejecución

La Ley de Enjuiciamiento Civil en su art 693 apart. 3 contempló la posibilidad de liberación de la vivienda unifamiliar (vivienda de residencia habitual), precepto que ha sido reformado por la Ley 41/2007 de 7 de Diciembre de Regulación del Mercado Hipotecario.

De este modo respecto de la ejecución hipotecaria y cuando afecta a la vivienda familiar se le otorga una facultad al ejecutado (sea deudor, hipotecante no deudor o tercer poseedor) de la que carece fuera de este procedimiento especial, si decidiéramos ejecutar por la vía del procedimiento de ejecución común del 538 y ss de la LEC no existiría este privilegio.

Normalmente aunque la ley contempla dos posibilidades, la ejecución parcial por impago de algún plazo o vencimiento total de la deuda, en la práctica este es el caso más habitual pues al producirse el impago de tres cuotas se declara en vencimiento anticipado de todo el préstamo; pues bien, en este caso el deudor podrá liberar y sin consentimiento del acreedor los bienes pagando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se hayan producido y las costas.

Y esta posibilidad se puede dar una o varias ocasiones siempre que entre ellas transcurran cinco años (entre la fecha de liberación y la del requerimiento), esto último se ha introducido en la Ley 41/2007 pues la LEC solo contemplaba una solo vez y casi me atrevería a presagiar, con la que está cayendo, que no tardando mucho veremos nuevas medidas socializadoras en este sentido.

3.-.Esquema Procesal de la Ejecución de Bienes Hipotecados-Pignorados.
4.-Modelos.

1.-DEMANDA DE EJECUCIÓN DINERARIA SOBRE BIENES HIPOTECADOS HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING)

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE

D. ……………, Procurador de los Tribunales y de ……. S.A.  representación que acredito mediante escritura de poder que acompaño como documento nº 1, comparezco ante el Juzgado, y como mejor proceda en Derecho

DIGO

Que por medio del presente escrito y en la representación que ostento, vengo a formular DEMANDA DE EJECUCIÓN DINERARIA SOBRE BIENES HIPOTECADOS que más adelante se detallan contra D…..y Dª…….y la mercantil…….S.L. cuyas circunstancias personales detallamos a continuación, basando la misma en los siguientes

HECHOS

PRIMERO.- DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE DEMANDANTE Y DEMANDADOS.

Mi representada es ………S.A. , domiciliada en …….. (….), Avenida ……. nº .,  y con CIF …………, inscrita en el Registro Mercantil de …… al Tomo ….., folio ….., Hoja ……..

Los cónyuges casados en separación de bienes, Dª……., y D. ……., vecinos de …… (……..) C/ ……….. nº ……, y NIF nº s …………. y …………. respectivamente..

La mercantil ……….. S.L. domiciliada en ……………. (…………) ………….., Polígono , con CIF ………….. e inscrita en el Registro Mercantil de ………, al tomo ……., folio ……, hoja ………

SEGUNDO.- Todas las partes citadas constituyeron el …… de diciembre de 2005 ante el Notario de ………, D. …….., bajo el número de su protocolo , HIPOTECA DE MÁXIMO EN GARANTÍA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING).

o Se acompaña escritura de hipoteca como documento nº 2

Esta hipoteca se constituía sobre la siguiente finca urbana:

VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA construida sobre la parcela

Inscrita en el Registro de la Propiedad de ………….

TERCERO.- Esta hipoteca se constituía para garantizar las obligaciones principales derivadas de la cuenta de crédito, y cuya finalidad es garantizar los contratos de arrendamiento financiero (leasing) que la mercantil ……….S.L.  firmó con ………….. y que figuran protocolizados en la misma escritura notarial, cuya referencias son …….., ……… y ……..

Para este fin Dª ………….., con el consentimiento de su esposo, constituyó hipoteca de la finca descrita en superposición de garantía a favor de mi representada.

La responsabilidad hipotecaria de la finca se fijó en …………..de principal; …………………………de intereses remuneratorios; ………….. de dos años de intereses de demora al tipo pactado y la cantidad de ………………………..para costas y gastos.

El valor de la finca hipotecada a efectos de subasta quedó fijado en la misma escritura es de ………………………………………

CUARTO.- La mercantil ………………….. no ha abonado ni una sola de las cuotas de los contratos de leasing garantizados, motivo que ha llevado a mi representada a resolver las pólizas garantizadas. Este vencimiento anticipado ha sido intervenido por el Notario D………………., consignando un saldo de …………….(…………..)

o Se aporta acta de determinación de saldo intervenida expedida por dicho notario como documento nº 3, que contiene certificado de cierre de cuenta, extracto de cuentas de cálculo de demora y extracto de cuotas impagadas de la entidad de crédito demandante.

QUINTO.- En la citada escritura de hipoteca, cláusula sexta, está pactado que quedará vencida la hipoteca cuando se incumpliera cualquiera de las obligaciones contraídas en virtud del presente contrato.
a) Por incumplimiento, por parte del arrendatario-deudor de cualquiera de las obligaciones derivadas para él de los contratos de arrendamiento financiero (leasing), y muy especialmente, por falta de pago de cualquiera de las cuotas o plazos, que tenga su base en los mencionados contratos de arrendamiento financiero (leasing).

SEXTO.- A pesar de los requerimientos dirigidos a todos los demandados para una solución extrajudicial de la deuda, no hemos recibido respuesta.

o Se aportan burófax enviados como documentos nº 4, 5 y 6.

A estos hechos son de aplicación los siguientes

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. COMPETENCIA. Corresponde a este Juzgado al que nos dirigimos por ser el lugar donde radica la finca hipotecada, en aplicación del art. 684 de la LEC.

II. PROCEDIMIENTO. El artículo 129 de la Ley Hipotecaria establece que la acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del libro III de la LEC, con las especialidades que se establecen en su capítulo V, artículos 681 y siguientes.

III.- REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCION.- Para la interposición de esta demanda se han cumplido los requisitos señalados en los artículos 573 y 575, así como los que especialmente dispone el articulo 682 del mismo cuerpo legal:

Igualmente se ha cumplido con lo previsto en el art. 685 de la LEC, al haberse acompañado a la demanda el título y demás documentos con los requisitos exigidos por la Ley.

IV. COSTAS.- Deberán ser sufragadas por los demandados por estar pactado entre las partes y legalmente establecido..

En su virtud

SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por presentada esta demanda con los documentos que acompaña, se sirva admitirla y en virtud de lo expuesto, tenga por interpuesta DEMANDA DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA contra Dª……………………, D. ……………………Y …………. S.L. sobre la finca descrita y tras los trámites legales oportunos, dicte auto por el que se despache ejecución por el importe de ……………….(………….) más la cantidad de ………………………….(……………….) prudencialmente señalada para responder de los intereses y costas de la presente ejecución, más los intereses de demora que se devenguen desde el………………, fecha de la liquidación presentada, hasta su completo pago.

OTROSI DIGO A fin de que expida y remita a este Juzgado la certificación prevenida en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de la Finca registral ………. al Tomo ………, folio …….

 SUPLICO AL JUZGADO Expida mandamiento al Registro de la Propiedad de ………. acordado, la expedición de dicho certificado que deberá comprender los siguientes extremos recogidos en el artículo 656.1 de la LE.C.:

o Que existe una hipoteca a favor de …………..S.A.  que se halla subsistente y sin cancelar.
o La titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.
o Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien registrable embargado, en especial, relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halle libre de cargas.

El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de las hipotecas que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a la que se refiere.

OTROSI SEGUNDO DIGO que siendo el Poder que se acompaña general para pleitos, y necesitándolo para otros usos,

SUPLICO AL JUZGADO acuerde su desglose y entrega a esta parte, tras tomar testimonio bastante del mismo.

Es Justicia que pido en ………, a ….. de ………….. de 200.

Letrado      Procurador
Dª       D.

 TEXTO COMPLETO EN DOCUMENTO ADJUNTO.

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