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El juicio de desahucio

El juicio de desahucio

Por Luis Cortezo y Teresa Lin. Abogados de Garrigues

 Según el diccionario de la RAE, el juicio de desahucio es el sumario que tiene por objeto el lanzamiento de quien como arrendatario, dependiente o precarista posee bienes ajenos sin otro título que el de arriendo caducado o resuelto. Se trata de una cuestión que desde tiempos inmemoriales ha tenido una regulación específica, de hecho, el Título VIII de la partida Quinta de las Siete Partidas de Alfonso X el Sabio regulaba un juicio de desahucio.

La normativa moderna de este tipo de juicio ha sufrido un constante desarrollo. A mediados del siglo XX existía una legislación decididamente proteccionista con los intereses del arrendatario frente al arrendador. Los máximos exponentes de dicho espíritu intervencionista son la Ley Hipotecaria de 31 de diciembre de 1946 y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 13 de abril de 1956. Esta legislación provocó la reticencia de los dueños de viviendas vacías a poner las mismas en el mercado del alquiler habida cuenta de la falta de protección legal que sufrían y como consecuencia de un régimen procesal desmedidamente lento en la recuperación del bien arrendado.

El primer intento del legislador por liberalizar el mercado del alquiler en España se produjo a través del Real Decreto Ley, de 30 de abril de 1985, sobre Medidas de Política Económica mediante el que se implantó el principio de libertad de pacto de la duración de los contratos de arrendamiento urbano suscritos con posterioridad a la publicación de dicha norma, suprimiéndose así la tan temida por los arrendadores “prórroga forzosa”.

Este espíritu liberalizador fue impulsado con la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamiento Urbanos actualmente en vigor (“LAU”), mediante la que se apuesta decididamente por la liberalización del mercado, tal y como demuestra la inclusión del régimen de absoluta libertad en la fijación de la renta y duración en los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Esta fase liberalizadora cristaliza con la promulgación de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) cuyo fin era implantar un procedimiento ágil y rápido que facultase al arrendador a recuperar de forma eficaz la posesión de la vivienda alquilada en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

La crisis económica provocó un importante incremento de los conflictos arrendaticios sacando a relucir los distintos problemas prácticos que sufría la nueva regulación del procedimiento de desahucio, que provocaban que el mismo no tuviese la agilidad y rapidez deseada. Por este motivo, mediante la Ley 19/2009 de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficacia energética de los edificios, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal y la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de la vivienda, el legislador ha llevado a cabo una serie de reformas legales con el fin de obtener la ansiada agilidad y rapidez en los procedimientos de desahucio, lo que en los medios de comunicación ha venido denominándose como el “desahucio exprés”.

En nuestra opinión, este conjunto de medidas, no sin sus pequeñas dificultades y aristas, ha conseguido que España cuente con un procedimiento de desahucio más ágil y rápido, acercándose, en cuanto a la duración del trámite procesal de recuperación de la finca, a los parámetros y estándares europeos.

  1. 1.    Tipos de procedimiento de desahucio

Sin perjuicio de que el procedimiento verbal de desahucio es el procedimiento habitual utilizado en los conflictos de materia arrendaticia, la LEC prevé otros tipos de procedimientos capaces de albergar esta problemática:

(i)           El juicio ordinario regulado en los artículos 399 y ss LEC alberga cuestiones de naturaleza arrendaticia que por razón de la materia no estén reservadas al procedimiento verbal. Ejemplo de ello son el desahucio por incumplimiento del arrendatario de las distintas obligaciones asumidas en el contrato (i.e. ejecución de obras, horario de apertura de local de negocio, incumplimiento de normativa de la comunidad de propietarios, desarrollo de actividades nocivas o prohibidas, etc.).

(ii)          Se tramitan por el cauce del juicio verbal regulado en los artículos 437 y ss de la LEC los conflictos arrendaticios que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo de duración del plazo legal o contractualmente fijado de duración del arrendamiento, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, recuperen la posesión de dicha finca.

Por otro lado, desde la entrada en vigor de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre, todas aquellas reclamaciones de rentas o cantidades asimiladas a renta, con independencia de su importe y de si se acumulan a la acción de desahucio, son tramitadas por los cauces del juicio verbal.

(iii)         Para la simple pretensión de cantidades adeudadas en concepto de renta y cantidades asimiladas, es posible articular la reclamación a través del procedimiento monitorio si la deuda consta en alguno de los documentos especificados en el artículo 812 de la LEC.

  1. 2.    El juicio verbal de desahucio

Como antes anticipábamos, el juicio verbal es el mecanismo típico mediante el que se ejercita una pretensión de desahucio. La acción requiere como condición necesaria la posesión de un inmueble o finca rústica o urbana por parte de un tercero y persigue precisamente terminar con esa posesión del inmueble por parte de quien la ocupa sin pagar por ello renta o sin tener título habilitante.

Se tramitan a través del juicio verbal los desahucios que se fundamenten en (i) la falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, (ii) en la expiración del plazo fijado contractualmente de la relación arrendaticia y (iii) en la posesión en precario de la cosa por parte del arrendatario (artículos 250.1.1º y 2º LEC).

(i)           El desahucio por falta de pago tiene por objeto, por un lado, el derecho del arrendador a la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario y a desalojar el objeto arrendado con motivo de dicho incumplimiento; y, por otro, el derecho del arrendador a permanecer en el objeto arrendado.

El requisito para el éxito de la acción es, por tanto, que el arrendatario haya incumplido su obligación de pago de renta. La renta debe hallarse debidamente fijada y determinada en el contrato. En los casos en los que de exista una disputa entre las partes respecto al importe de la misma, la jurisprudencia ha determinado que la fijación de dicho importe es una cuestión compleja que no puede dilucidarse en el marco del siempre más sencillo juicio verbal, de modo que el procedimiento se debe derivar a los trámites del juicio ordinario.

Esta tesis jurisprudencial fue adoptada como línea de defensa por muchos arrendatarios con el fin de entorpecer y alargar el desahucio. Por este motivo, Audiencias Provinciales como la de León, en su sentencia núm. 137/2014, de 3 de julio de 2015, han establecido que la determinación de la renta no es cuestión compleja y puede resolverse en el seno del juicio verbal siempre que la misma pueda determinarse por el Juez sobre la base de los datos aportados por las partes y con aplicación de las normas legales. Esta posibilidad otorga cierto margen al juzgador para resolver la cuestión de la determinación de la renta en el seno del juicio verbal en caso de que existan dudas “sencillas” respecto a su importe.

Otra cuestión relevante en este tipo de desahucio es la determinación de los conceptos que integran la renta, pues sólo el impago de la misma faculta la acción de desahucio. Los artículos 20.1 y 20.3 LAU establecen el principio de libertad de los contratantes para determinar qué conceptos forman parte integrante de la renta en el caso de los arrendamientos urbanos. Las partes pueden libremente pactar los gastos que forman parte de la renta (mantenimiento del edificio, comunidad, tasas y tributos, etc.), de modo que su impago faculte la acción de desahucio[1].

Para que el Juez pueda determinar el incumplimiento de la obligación de pago es necesario tener en consideración el tiempo y el lugar en el que dicha obligación debe hacerse efectiva. También existe libertad de pacto en la LAU respecto a esta cuestión, disponiendo el artículo 17.2 LAU que, en ausencia del mismo, la renta será mensual y deberá realizarse en los primeros siete días del mes, operando dicho pago a mes iniciado, no a mes vencido. En los arrendamientos rústicos, sin embargo, en ausencia de pacto la renta se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario (artículo 14 de la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos). Por su parte, en los arrendamientos regulados por el Código Civil (“CC”), de no existir pacto el pago deberá realizarse en el domicilio del deudor (artículo 1171 CC) y, en cuanto al tiempo, según la costumbre de la tierra (artículo 1574 CC).

Antaño existía una corriente jurisprudencial que consideraba que sólo el retraso reiterado en el pago de la renta era causa de estimación de la acción de desahucio. Dicha jurisprudencia estaba basada en que el simple retraso en el pago equivale a un cumplimiento defectuoso que no debía llevar anudada la resolución contractual. Así, el retraso en el pago de una única mensualidad no facultaba el éxito de la acción de desahucio.

Sin embargo, está consolidada línea jurisprudencial, emanada fundamentalmente de las Audiencias Provinciales, fue superada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, primero en su sentencia de 19 de diciembre de 2008, y más recientemente por la sentencia de 27 de marzo de 2014, en la que se ha fijado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

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