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Fiscalidad en España aplicable a un residente fiscal fuera de España que sea propietario de un inmueble en España

Fiscalidad en España aplicable a un residente fiscal fuera de España que sea propietario de un inmueble en España

 Por Jordi Rovira Esteve. Socio Área Fiscal y Tributario. AGM Abogados – Barcelona 

A) Impuestos y otros gastos a pagar en España en el momento de la adquisición de un inmueble en España:

 

En el supuesto que Usted decida adquirir un bien inmueble en España, debe conocer que será preciso que la compra del bien se realice ante un Notario español, y posteriormente, dicha compra se registrará en el correspondiente registro español de la propiedad.

 

  • Costes:

 

Los costes que habitualmente se derivan por los honorarios del Notario y del Registro ascienden al 2% del valor de compra del inmueble.

 

  • Impuestos:

 

Además, de los anteriores costes, se deberán pagar impuestos en España por la compra. El importe y el tipo de impuestos a pagar dependerá básicamente de si el inmueble que se adquiere es nuevo o usado (segunda mano), o si el inmueble que se compra es una vivienda, un local o un parking.

 

Si el inmueble que se compra es una vivienda usada (segunda mano) el impuesto a pagar es el denominado ITP, y su importe asciende al 10% del precio de compra.

 

Si el inmueble que se compra es una vivienda nueva, y en el mismo momento, hasta un máximo de 2 plazas de aparcamiento junto con la vivienda, los impuestos a pagar son el IVA, cuyo importe asciende al 10% del precio de compra, y además, otro impuesto denominado AJD, por un importe igual al 1,5% sobre el precio de compra. En total, el 11,5% si sumamos el importe de los 2 impuestos a pagar en el caso de la compra de una vivienda nueva.

 

Habitualmente, si el inmueble que se compra es un local de nueva construcción, o un parking que no se adquiera de forma conjunta con una vivienda nueva, los impuestos a pagar son el IVA, cuyo importe asciende en este caso al 21% del precio de compra, y además, otro impuesto denominado AJD, por un importe igual al 1,5% sobre el precio de compra. En total, el 22,5 % si sumamos el importe de los 2 impuestos a pagar en el caso de la compra de una vivienda nueva. En este caso debemos destacar que el importe del IVA puede recuperarse si se cumplen determinadas condiciones.

 

A continuación incluimos un cuadro recapitulativo de los costes e impuestos que pueden derivarse de su inversión en España, en un bien inmueble:

Vivienda nueva: Impuestos y costes derivados de la compra

IMPUESTOS Y COSTES

IMPORTE

OBSERVACIONES

Notario, Registro

2,00%

Sobre valor compra

IVA

10,00%

Sobre valor compra

AJD

1,50%

Sobre valor compra

TOTAL

13,50%

 

 

Vivienda usada: Impuestos y costes derivados de la compra

IMPUESTOS Y COSTES

IMPORTE

OBSERVACIONES

Notario, Registro

2,00%

Sobre valor compra

ITP

10,00%

Sobre valor compra

TOTAL

12,00%

Locales/ parking: Impuestos y costes derivados de la compra

IMPUESTOS Y COSTES

IMPORTE

OBSERVACIONES

Notario, Registro

2,00%

Sobre valor compra

IVA

21,00%

Sobre valor compra

AJD

1,50 %

Sobre valor compra

TOTAL

24,50%

 

B)   Impuestos a pagar en España por ser propietario de un bien inmueble en España:

 

Si usted tiene la condición de residente fiscal fuera de España, y es propietario de un inmueble situado en España, estará sometido al pago de impuestos en este último país dónde está situado el inmueble, conforme a las Leyes vigentes en España.

 

  • IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES

 

Debemos distinguir los siguientes supuestos que habitualmente resultan aplicables.

 

Uso particular y alquiler:

Si el bien inmueble se destina a uso particular del propietario (no alquiler). En este caso, el propietario resulta obligado a presentar una declaración anual por el impuesto de la renta de no residentes. Habitualmente, el importe a pagar en este caso es muy poco relevante. A modo de ejemplo, en el caso de una finca con un valor aproximado de 300.000,00€, el importe a pagar por este Impuesto ascendería a aproximadamente 800,00€.

 

En el supuesto que el propietario alquile el inmueble, deberá declararse de forma trimestral el rendimiento obtenido, que será igual al importe íntegro que se recibe del arrendatario, pudiendo deducir los gastos soportados en función del país de residencia del propietario. El importe a pagar por este concepto ascenderá al 24,75%del rendimiento obtenido.

 

Venta del inmueble:

Por otro lado, si el propietario procede a la venta del inmueble, puede obtener una ganancia en España, que quedaría sometida al citado Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

 

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

 

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el inmueble objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente.

 

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

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