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Las servidumbres en España

Las servidumbres en España

Por Guzmán López y Miguel. Abogado. Director del Departamento de Inmobiliario de Adarve Abogados

 

Las servidumbres son un derecho real de goce en cosa ajena sobre una finca o parte de ella por razón de una persona determinada (servidumbres personales, 531 Código Civil –CC-) o de la situación geográfica de otra finca en cuyo beneficio se constituyen (servidumbres prediales, 530 CC).

CONCEPTO, NATURALEZA Y CLASES

Por la servidumbre el dueño del predio sirviente adquiere el derecho a hacer algo por sí mismo y subsidiariamente el del sirviente queda obligado a no hacer, o permitir hacer algo, e incluso de hacer algo por sí mismo.

Las servidumbres pueden ser prediales (reales) o personales, legales o voluntarias (art.536 CC), continuas o discontinuas (art.532 CC), aparentes o no aparentes (art.532 CC), y positivas o negativas (art.533 CC).

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS DUEÑOS DEL PREDIO DOMINANTE Y SIRVIENTE

El dueño del predio dominante podrá:

  1. Exigir la constitución de las servidumbres pagando su precio o indemnización (las servidumbres legales no son automáticas ni gratuitas);
  2. Exigir su inscripción en el registro (artículo 1.1 Ley Hipotecaria): mediante inscripción en el predio sirviente y mediante nota marginal en el predio dominante. Para inscribir una servidumbre voluntaria o legal se requiere el consentimiento de los dueños de los predios dominante y sirviente, y su cancelación requerirá igualmente de ambos consentimientos (RDGRN 13-07- 2007);
  3. 3.    Usar de la servidumbre de la manera necesaria para satisfacer el interés amparado y que justificó la constitución de aquélla, pero no de manera que perjudique innecesariamente al dueño del predio sirviente (uso civiliter). Podrá realizar obras necesarias a su costa para uso y conservación, pero de forma que no perjudique e incomode al predio sirviente (art. 543 CC) y se regula cómo se costean las mismas si hay varios predios dominantes (art.544 CC).
  4. 4.    Usar de todos los derechos accesorios a la servidumbre necesarios para el adecuado uso de ésta (art.542 CC: “Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso”);
  5. Defender el dueño del eventual predio dominante su derecho de servidumbre por medio de la acción confesoria, cuyo objeto es reconocer la existencia de la servidumbre y los términos y extensión de ésta.

El dueño del eventual predio sirviente podrá:

1. Defender la inexistencia de la servidumbre por medio de la acción negatoria;

2. Variar a su costa el uso en determinadas circunstancias: Artículo 545 CC. “El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre”.

ADQUISICIÓN DE LA SERVIDUMBRE

  1. Por disposición de la Ley (distinguir entre servidumbres autorizadas legalmente y las constituidas ex lege, como son la servidumbre de paso de la Ley de Costas o de la Ley de Aguas; la servidumbre de paso de la Ley de Propiedad Horizontal; la servidumbre de prohibición de edificación de la Ley de Carreteras o la Ley de Ferrocarriles; las servidumbres aeronáuticas de la Ley de Navegación Aérea, etc)
  2. Por título y por prescripción.
    1. Artículo 537 CC: “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por la prescripción de 20 años”;
    2. b.    Artículo 539 CC: “Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título”;
    3. c.     Artículo 540 CC: “La falta de título constitutivo en las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una Sentencia firme”;
    4. En cuanto a la adquisición por título, sirve como título todo acto jurídico, gratuito u oneroso, inter vivos o mortis causa;
    5. En cuanto a la adquisición por usucapión:

i.    El CC no la admite respecto de las discontinuas porque falta la posesión ininterrumpida, ni respecto de las no aparentes porque falta la posesión pública

ii.    El CC establece un plazo único de 20 años sin necesidad de ningún otro requisito

iii.    Cómputo del tiempo de posesión de las servidumbres positivas y negativas (art. 538 CC)

  1. Constitución por signo aparente o destino del padre de familia. Artículo 541 CC: “La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura”;

Las causas de extinción de las servidumbres se regulan en el art. 546 y 548 CC, además de por expropiación, resolución del derecho del constituyente y las indicadas en el título constitutivo.

LAS SERVIDUMBRES LEGALES EN EL CODIGO CIVIL

Disposiciones generales:

Art. 549 CC “Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.”

Art. 550 CC “Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales, y, en su defecto, por las disposiciones del presente título”.

Art. 551 CC: “Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares o por causa de utilidad privada, se regirán por las disposiciones del presente título, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural. Estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados, cuando no la prohiba la ley no resulte perjuicio a terceros”.

A continuación, entre los art. 552 y 593 CC, se regulan las distintas servidumbres legales:

SERVIDUMBRES EN MATERIA DE AGUAS RECEPCION DE AGUAS 552 CC 563 CC En lo no regulado por CC, rige la Ley especial 47 TRLA:TR Ley Aguas de 2001 –RDLeg 1/2001- Sirviente debe recibir agua, piedra y tierras arrastradas naturalmente Sirviente no hacer obras que impidan; Dominante no hacer obras que agravenTRLA: si las aguas no fueran naturales (alumbramiento, sobrantes, o alterada su calidad espontánea), el receptor puede oponerse y pedir indemnización, salvo que exista servidumbre
USO PUBLICO 553 CC 96 TRLA 3 metros de ribera para uso público en interés de la navegación, flotación, pesca y salvamento
CAMINO DE SIRGA 553 CC 48 TRLA Camino de sirga en ribera de río navegable o flotable para servicio de navegación y flotabilidad Ocupación de propiedad privada es indemnizable
ESTRIBO DE PRESA 554 CC 48 TRLA Derecho a apoyarse sobre finca ajena para construir la presa para derivación o toma de agua de río o arroyo, o corrientes continuas o discontinuas Indemnización al sirviente
SACA DE AGUA Y ABREVADERO 555-556 CC 48 TRLA Puede imponerse por causa de utilidad pública en favor de población o caserío.Los sirvientes deben dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse la saca de agua o la de abrevadero (anchura máxima del paso de ganado: 10 metros, 570 CC) Indemnización al sirviente por la constitución y por el paso
ACUEDUCTO 557-561 CC 48 TRLA Quien quiera servirse del agua de que pueda disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios.OBLIGACIONES: Dominante obligado:1º. Justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina. 2º. Demostrar que el paso solicitado es el más conveniente y menos oneroso para tercero. 3º. Indemnizar al dueño del predio sirviente. PROHIBIDO: No se podrá imponer servidumbre de acueducto para objeto de interés privado, sobre edificios, sus patios o dependencias, sobre jardines o huertas ya existentes.DERECHO DEL SIRVIENTE: El dueño del predio sirviente puede cerrarlo, cercarlo y edificar sobre el acueducto de manera que no experimente perjuicio, ni  imposibilite reparaciones y limpias necesariasIndemnización a los sirvientes intermedios, y a los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.Esta servidumbre será considerada como continua y aparente, aunque no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas
PARADA Y PARTIDOR 562 CC 48 TRLA Necesidad de construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua para dar riego a su finca o mejorarla. Indemnización a los sirvientes de las márgenes donde se construya y a los demás regantes

 

SERVIDUMBRE DE PASO 564 CC Se puede exigir en caso de finca enclavada entre fincas ajenas
564 CC Indemnización a los predios sirvientes:-vía permanente: valor del terreno y perjuicios-vía no permanente (cultivo y cosecha): perjuiciosSi el enclavamiento es por venta, permuta o partición, debe darse paso sin indemnización
565 CC Pasar por el lugar menos perjudicial, y si es compatible, por la menor distancia del dominante a la vía pública
566 CC Anchura del paso según necesidad
567, 568 CC Si el paso deja de ser necesario (unión a otra colindante con vía pública o si se abre nuevo camino a la dominante), el sirviente puede solicitar extinción y debe devolver la indemnización recibida
569 CC Paso si es indispensable para construir o reparar edificio, colocar andamios u objetos de la obra, el sirviente debe consentirlo y será indemnizado por los perjuicios
570 CC Paso para ganados, llamados cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, regulados por ordenanzas y reglamentos y usos y costumbres. Anchura máxima: cañada 75 m. cordel 37’5 m. vereda 20 m..

 

SERVIDUMBRE DE MEDIANERIADerecho que los propietarios contiguos tienen sobre los muros o setos divisorios de sus respectivas fincas. Es una comunidad especial, calificándose como comunidad de utilización o de derechos. 571 CC Se rige por CC y ordenanzas y usos locales
572 CC Se presume la medianería si no título, signo exterior  o prueba en contrario:1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
573 CC Hay signo exterior contrario:1. Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.2. Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.3. Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.4. Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.5. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades

6. Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.

7. Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

La propiedad de la pared, vallado o seto será exclusivamente del dueño de la finca que tenga a su favor la presunción.

574 CC Las zanjas o acequias abiertas entre las fincas se presumen medianeras, si no hay título o signo en contrario. Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la finca que tenga a su favor este signo exterior
575-578 CC La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias medianeras, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo que la pared medianera sostenga un edificio suyo.Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.Todo propietario puede alzar la pared medianera,  a sus expensas e indemnizando los perjuicios ocasionados con la obra, incluso temporales. Serán de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto a antes; además de la indemnización de los mayores gastos para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado. Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, quien quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.Los propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor
579 CC Cada propietario de una pared medianera podrá usarla  en proporción al derecho  en la mancomunidad; podrá edificar apoyando su obra en la misma, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás medianeros; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de los medianeros.

 

 

SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTASLa servidumbre de luces es el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno. La servidumbre de vistas es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte 580 CC Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno
581 CC El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, de 30 centímetros en cuadro, y con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca contigua podrá cerrarlos:a) si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.b) edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.
582-584 CC No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.Las distancias se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.Lo anterior no es aplicable a los edificios separados por una vía pública
585 CC Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.

 

SERVIDUMBRES DE DESAGÜE DE EDIFICIOS Servidumbre de vertiente de tejado 586 CC El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.
587 CC El dueño del predio sirviente de la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.
Servidumbre de desagüe de edificios 588 CC Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.

 

DISTANCIAS Y OBRAS INTERMEDIAS Edificaciones y plantaciones junto a edificaciones militares 589 CCLey de zonas de interés para la defensa nacional 12 de marzo de 1975 y su reglamento de 1978. No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia.
Obras prohibidas junto a pared ajena o medianera 590 CC Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias. A falta de reglamento se tomarán las precauciones necesarias, previo dictamen pericial, para evitar todo daño a las fincas o edificios vecinos.
Distancia para plantar árboles 591 CC No se podrá plantar árboles cerca de una finca ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las fincas si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su finca.
Ramas y raíces invasoras 592 CC Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una finca, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su finca.
Árboles medianeros y como mojones 593 CC Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo. Se exceptúan los árboles que sirvan de mojones, los cuales no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindante.

 

LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS EN EL CÓDIGO CIVIL

Son servidumbres voluntarias las constituidas únicamente por voluntad de las partes sin que exista previsión legal que autorice a exigirla por parte del dueño del predio dominante.

Pese a lo dicho en el artículo 594CC (“Todo propietario de una finca (…)”), podrá constituir la servidumbre cualquier persona que detente un derecho sobre la finca -resultando discutida si esta relación ha de ser real o sólo personal- siempre que el ejercicio de este derecho autorice o precise de la constitución de la servidumbre para su ejercicio.

En cuanto a la regulación de los elementos personales:

  1. a.    Artículo 595 CC. El que tenga la propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo”.
  2. b.    Artículo 596 CC. Cuando pertenezca a una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio útil, no podrá establecerse sobre ella servidumbre voluntaria perpetua sin el consentimiento de ambos dueños”.
  3. c.    Artículo 597 CC. Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios. La concesión hecha solamente por algunos, quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último de todos los partícipes o comuneros. Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido”.

El contenido de estas servidumbres será el libremente pactado por las partes sin otro límite que el fijado por ley.

En cuanto a la regulación de los elementos reales:

  1. Artículo 598 CC. “El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables”;
  2. Artículo 599 CC. Si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado, al constituirse la servidumbre, a costear las obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá librarse de esta carga abandonando su predio al dueño del dominante”. A este respecto, la doctrina discute si el abandono ha de ser total o si será suficiente abandonar la parte del predio afectada por la servidumbre.

Las servidumbres personales específicamente reguladas en el CC:

El Código Civil regula como personales voluntarias la servidumbre de comunidad de pastos y la de leñas y otros aprovechamientos forestales, en los artículos 600 a 604 CC, incluido el modo de redención de las mismas.

También son servidumbres personales voluntarias aunque no reguladas por el CC:

  1. Derecho de balcón: derecho a ocupar por una persona y sus descendientes la ventana o balcón de una casa en los festejos;
  2. Derecho de palco o butaca. Derecho a ocupar el palco de determinadas localidades o un determinado banco de cierta iglesia;
  3. c.    Derecho a cazar en finca ajena.
  4. Derecho de extracción de piedra de una finca (RDGRN 03-06-2011)

 

RESÚMEN DE LAS SERVIDUMBRES LEGALES Y VOLUNTARIAS DEL CÓDIGO CIVIL

PERSONALES

PREDIALES

VOLUNTARIAS

a) Servidumbre de comunidad de pastos.

 

b)  Servidumbre de  leñas y otros aprovechamientos forestales.

c) Servidumbre de balcón.

d) Servidumbre de palco o butaca.

e) Servidumbre de caza en finca ajena.

 

f) Servidumbre de extracción de piedra de finca ajena. (RDGRN 03-06-2011)

 

LEGALES

VOLUNTARIAS

a)    Servidumbres en materia de aguas:i. de recepción de aguas por predios inferiores.ii. de uso público.iii. de camino de sirga.iv. de estribo de presa.v. de saca de agua y abrevadero.

vi. de acueducto.

vii. de parada o partidor.

b)    Servidumbre de paso

  1. Paso para finca enclavada.
  2. Paso para obras de edificación
  3. Paso para ganados.

c)    Servidumbre de medianería

d)    Servidumbre de luces y vistas

e)    Servidumbre de desagüe de edificios:

  1. Vertiente de tejado
  2. Desagüe de edificio

 

f)     Distancia y obras intermedias

Las constituidas mediante título por los titulares de las futuras fincas dominante y sirviente.

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