Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Susana Perales Margüelles. Abogada Manager en el área de Litigación, Arbitraje y Mediación

Hace siete años se aprobó la Ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, que entró en vigor en noviembre de 2012.

En el orden civil, se introdujeron distintas modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y se extendió el sistema de juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago.

En este punto debemos recordar que ya la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, modificaba el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de agilizar la tramitación de los juicios de desahucio por falta de pago, pero parece que el legislador no acertaba con la “fórmula” más acertada, y hace cinco años aprobó la Ley 4/2013 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, por lo que en menos de cuatro años ya íbamos por la tercera regulación de esta situación.

Cinco años después nos encontramos con una nueva regulación que entró en vigor el sábado 15 de diciembre, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, constituyendo los cambios más relevantes los siguientes:

• Se excluyen los alquileres turísticos de la LAU al tratarse de una actividad económica, y aquellos propietarios que quieran destinar su vivienda a alquiler turístico necesitará una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad y deberán contribuir, eso sí, con un límite, a los gastos de la comunidad.
• Se vuelve a ampliar de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento suscritos con personas físicas, y se eleva la prórroga tácita de uno a tres años. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, la prórroga obligatoria de los contratos será de siete años, con una prórroga tácita de tres.
• Se prohíbe expresamente que en los casos en que el arrendador sea una persona jurídica, ésta pueda repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliariay de formalización del contrato, pero por lo visto si es una persona física puede seguir imputándole al arrendatario el “gasto de agencia” aunque este no la haya contratado, lo cual sigue siendo totalmente abusivo para los inquilinos.
• Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, pero en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
• Los contratos de arrendamiento de vivienda  estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo esta modificación no tendrá incidencia alguna, ya que la mayoría de los arrendatarios desconocían la existencia de este impuesto y no lo abonaban, y tampoco se controlaba por la Administración su recaudación, por lo que el supuesto beneficio fiscal es inexistente.
• «En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites […]»
• Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

En base a lo expuesto, dudo mucho que las medidas adoptadas aumenten la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, ya que limitar la posibilidad de solicitar garantías adicionales para que los arrendadores puedan ver asegurado de alguna manera el cobro de las rentas no va a aumentar la oferta de vivienda en alquiler, y si no se dota a la Administración de Justicia de los recursos necesarios para que la tramitación de los juicios de desahucio sea rápida y efectiva, los propietarios de inmuebles vacíos seguirán siendo reacios a arrendarlos, siendo completamente irrelevante eliminar un impuesto que nadie pagaba ni reclamaba.

Y qué decir de la prohibición a las personas jurídicas, no a las personas físicas, de repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Ya nos explicarán por qué los inquilinos deben abonar un servicio que ha contratado el arrendador, y no ellos. En definitiva, un Real Decreto que será modificado en breve, tiempo al tiempo.