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Regularizar el catastro no basta para legalizar las construcciones no declaradas
Cristina de Canals
Socia de Estudi Jurídic Sánchez & de Canals
Hace poco más de un año publicamos nuestro post “Llega la Amnistía Catastral para las construcciones no declaradas”. Desde entonces no hemos dejado de recibir consultas sobre el tema y hemos podido constatar la confusión que la regularización catastral está generando, en especial ahora, cuando los propietarios de edificaciones no declaradas ya están recibiendo las correspondientes notificaciones del Catastro.
En este post vamos a explicar las claves de la Amnistía Catastral y lo que implica, pues dista mucho de ser la panacea que muchos creen. En efecto, acogerse a la “Amnistía Catastral” no siempre es posible y, cuando lo es, no supone que la construcción quede legalizada a todos los niveles.
¿Qué es la “Amnistía catastral”y qué pretende? Se trata de un procedimiento especial de regularización, iniciado en 2013 y cuya duración se prevé hasta 2016, que tiene como
objetivo conseguir que la descripción catastral de los bienes inmuebles concuerde con la realidad.
¿Qué construcciones se pueden regularizar? Solamente edificaciones no declaradas que se hayan construido de forma legal. Así pues, la “Amnistía Catastral” no podrá utilizarse para legalizar construcciones que contravengan la normativa urbanística. Las construcciones ilegales nunca podrán regularizarse, ni a través de la “amnistía” ni por ninguna otra vía, incluso puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito.
¿Cuándo y cómo puedo acogerme a la “Amnistía Catastral”?
Al proceso de regularización catastral no se puede acudir “por libre”. Los contribuyentes que quieran acogerse a la “amnistía” deberán esperar a que su pueblo o ciudad aparezca publicada en el BOE, donde la Dirección General del Catastro publica periódicamente los municipios incluidos en el proceso de regularización.
Una vez publicado en el BOE el inicio la regularización catastral en un determinado municipio, existen 2 vías para acogerse:
1) “Regularización de oficio”: es el Catastro quien notifica a cada propietario las irregularidades detectadas en las poblaciones incluidas en el programa de regularización. Los contribuyentes que hayan sido notificados podrán acogerse mediante el pago de una tasa de 60 € por cada inmueble objeto de regularización o bien, si no están conformes con la propuesta de Catastro, tendrán un plazo de 15 días para realizar alegaciones.
2) “Regularización voluntaria”: Si no queremos esperar a que Catastro nos notifique, podemos solicitar la regularización voluntaria. Para ello deberemos presentar nuestra propia propuesta de regularización, acreditar que la construcción no vulnera la normativa urbanística y pagar la tasa.
Por tanto, si Ud. regulariza la situación de la finca dentro del procedimiento especial de “Amnistía Catastral”, tenga presente que:
– Sólo puede hacerlo cuando se publique en el BOE la aplicación de la amnistía en su municipio, no antes.
– Sólo puede declarar construcciones que no contravengan la normativa urbanística.
– Tendrá que pagar la tasa de 60 € por inmueble declarado.
– El Ayuntamiento podrá exigirle los importes del IBI y otros impuestos vinculados a la finca, más intereses de demora, que Ud. dejó de ingresar por la edificación regularizada durante los ejercicios no prescritos (4 años).
– El Catastro no le impondrá sanciones por no haber declarado las construcciones en su día.
¿Puedo regularizar fuera de la “Amnistía”? No sólo puede, sino que es muy recomendable hacerlo.
El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie y usufructo están obligados a declarar al Catastro cualquier modificación en el inmueble que afecte a su descripción catastral (por ejemplo: nuevas construcciones; ampliación, rehabilitación, reforma o derribo de las ya existentes; modificación de uso o destino; segregación, división, agregación y agrupación de inmuebles; adquisición de la propiedad, de los derechos reales de usufructo y de superficie, de concesión administrativa, etc …).
El incumplimiento de estas obligaciones se considera infracción tributaria y se sanciona con multas de hasta 6.000 € por cada irregularidad detectada.
Por tanto, si Ud. es titular de bienes inmuebles, urbanos o rústicos, en los que existe una construcción no declarada o que, estándolo, lo declarado al Catastro no se corresponde con la realidad física, corre el riesgo de que el Catastro le inspeccione y le imponga las sanciones correspondientes. En cambio, si Ud. regulariza voluntariamente antes de que el Catastro detecte la irregularidad, no podrá sancionarle.
Es importante tener en cuenta que las inexactitudes catastrales se pueden corregir en cualquier momento por el procedimiento ordinario, no es necesario –y ni mucho menos obligatorio- esperar a que en su municipio se ponga en marcha la “Amnistía Catastral”. Cuanto más espere, más posibilidades hay de que el Catastro inspeccione, detecte su construcción irregular y le sancione.
El gran olvidado de la “Amnistía”: Registro de la Propiedad.
Cuando la edificación ya consta en el Catastro correctamente, sea a través de la “amnistía” o por el procedimiento ordinario, habremos conseguido la regularización a nivel catastral y evitado sanciones, que no es poco.
Pero lamentablemente eso no implica que la regularización catastral se extienda automáticamente a los demás organismos oficiales donde consta la finca; me estoy refiriendo al Registro de la Propiedad: en él la finca seguirá apareciendo tal como estaba antes de corregirla en el Catastro. Y es que, como su nombre indica, la “amnistía” es sólo “catastral”, no incumbe al Registro, donde la finca seguirá figurando incorrectamente descrita.
Corregir el Registro de la Propiedad es aún más importante que regularizar el Catastro, veamos por qué: Cuando adquirimos un inmueble o solar, sea por compraventa, herencia, donación, etc. llevamos la escritura al Registro de la Propiedad para que se inscriba nuestra finca y nuestro derecho sobre ella. De este modo, el Registro se convierte en un “gran catálogo público” de fincas. Para que la información que consta en el Registro
proporcione seguridad jurídica a quienes la consultan, la Ley presupone que la información registral es exacta e íntegra. Por tanto, en caso de discrepancia entre la realidad y lo que consta en el Registro, se presume que lo que figura en éste es lo legalmente válido. Del mismo modo, cuando lo que dice el Catastro no coincide con el Registro, es éste quien prevalece.
Así, pues, por mucho que se haya corregido una finca en el Catastro, si ésta sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad con una descripción incorrecta, Ud. continuará teniendo problemas cuando quiera transmitirla, porque los posibles adquirentes (compradores, por ejemplo) verán que lo que figura oficialmente en escrituras y en el Registro se parece poco o nada a la edificación real.
Rectificar errores del Registro de la Propiedad requiere de la intervención de un abogado experto, pues se trata de operaciones complejas en las que hay que estudiar qué tipo de escritura rectificativa se debe otorgar (obra nueva, deslinde, exceso o menor cabida, etc …) y analizar con detalle la documentación necesaria, así como las implicaciones fiscales que de ello puedan derivarse.
