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Acción de responsabilidad decenal contractual contra promotora inmobiliaria

Acción de responsabilidad decenal contractual contra promotora inmobiliaria

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 FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 19-01-2017
Visualización de documentos:
1.  DEMANDA TINA Y EMILY
2.  SENTENCIA PRIMERA INSTANCIA
3.  RECURSO DE APELACIÓN DE PROMOTORAS S.A
4.  SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA

El caso

Supuesto de hecho

MADRID, 05-10-2006

PROMOTORAS S.A es una mercantil que promovió y ejecutó las obras de construcción de la Urbanización PARAISO poniendo a la venta veintidós viviendas unifamiliares pareadas. Tras la visita del unifamiliar piloto y recibir información por parte de la mercantil, el día arriba referenciado TINA y EMILY compraron una vivienda unifamiliar de dicha urbanización.

Tras otorgar escritura pública y entregarse la meritada vivienda a las mismas en octubre de 2006, la pareja, al tomar posesión de la misma, observa importantes deficiencias y desperfectos que tenía la vivienda.

Así lo primero que hicieron fue dirigirse directamente a la mercantil. Sin embargo, esta no responde por lo que, el día 23 de octubre contrataron servicios periciales con objeto de elaborar un listado de todos los defectos observados. Durante noviembre y diciembre de 2006 requieren igualmente a la promotora rogando que proceda a la inmediata reparación de los desperfectos constatados.

Debido a que la mercantil sigue sin ofrecer respuesta y soluciones, debido a la urgente necesidad de reparación -al afectar los defectos a las condiciones de habitabilidad tales como ventilación- TINA y EMILY contratan los servicios de una empresa de reparaciones invirtiendo 7631 € para corregir los defectos observados.

Tras la reparación requieren de nuevo extrajudicialmente a PROMOTORAS S.A y, dado que de nuevo no da señales, en julio de 2008 TINA y EMILY interponen una demanda por vicios en la construcción con objeto de que la mercantil responda del dinero que han tenido que invertir para salvar los defectos imputables al diseño y construcción de su vivienda.

En sede judicial la mercantil se niega a hacer frente a los gastos señalando que se deben a reformas operadas con posterioridad a la entrega y son imputables a las propietarias. Así se inicia el pleito que será analizado a continuación.


Objetivo. Cuestión planteada

TINA y EMILY quieren ser repuestas de la cantidad económica invertida para paliar los defectos existentes con motivo de la defectuosa edificación de su vivienda siendo además indemnizadas por los daños y perjuicios que el actuar de la promotora les ha irrogado.


La estrategia. Solución propuesta.

La defensa letrada de EMILY y TINA se centra en demostrar que, al tener los vicios carácter ruinógeno, opera la garantía decenal establecida en la ley de ordenación de la edificación. Para ello lo que hace es exponer la doctrina del concepto ampliatorio de los vicios ruinógenos de la responsabilidad legal, citando a tal efecto la jurisprudencia que resulta de aplicación al guardar identidad de hecho y pretensiones con el caso de esta pareja.

Una vez demostrado que se cumplen los requisitos para instar la acción de reparación, demuestra que no ha transcurrido el plazo de prescripción previsto en la citada ley.

El procedimiento judicial

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera instancia de Madrid
Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 01-07-2008

Partes

  • Parte demandante / apelada
    • TINA
    • EMILY

    Parte demandada / apelante

    • PROMOTORAS S.A

     

Peticiones realizadas

  • La parte demandante, en primera instancia solicita que, habiendo presentado el escrito de demanda junto con sus copias y documentos que se acompañan, se sirva admitirlo y, previos los trámites leales oportunos se proceda a dictar sentencia en su día, por la que se estime íntegramente esta demanda, y:- Se declare la responsabilidad de PROMOTORAS S.A  en los daños materiales derivados de vicios y defectos constructivos reclamados y en consecuencia, por dicho título, se condene a la demandada a efectuar, principalmente, la reparación, o alternativamente, costearla de conformidad con el informe del Arquitecto Técnico presentado.- Se le condene a la mercantil a pagar a las actoras la cantidad (IVA incluido) de 4.031 € equivalente a los gastos derivados la realización de las obras concretadas en la factura aportada.- Se condene al pago de las sumas indicadas con su actualización al día de la sentencia mediante los correspondientes intereses legales desde la interpelación judicial.

    – Se condene al reintegro de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte actora.

    En segunda instancia no comparece ni contesta al recurso presentado por la mercantil.

    La parte demandada, en primera instancia solicita que, teniendo el juzgador por presentado su escrito, con sus copias, se sirva admitirlo, y en su virtud, tener por contestada la demanda y, previos los trámites legales oportunos, se dicte en su día sentencia desestimando íntegramente las peticiones de la parte actora con expresa imposición de costas. Con posterioridad, tras el fallo del Tribunal de primera instancia, solicita en segunda instancia que,  teniendo el juzgador por presentado su escrito y copias, se sirva en admitirlo y, en su virtud, tenga por presentado en debido tiempo y forma recurso de apelación contra la Sentencia  dictada  en los presentes  Autos , dando  traslado  del mismo  a la  Sala que corresponda de la Audiencia Provincial de  Madrid para que resuelva lo que estime oportuno, y revoque total, o al    menos parcialmente los pronunciamiento contenidos en la  misma, y condenando,  en su caso, a la parte contraria al abono de las costas devengadas en ambas instancias.

 Argumentos

La parte demandante, en su demanda, fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

  • Pericialmente hay constancia de una serie de defectos que, afectando a las condiciones de habitabilidad, debían subsanarse según lo indicado en la L.O.E.
  • La relación de desperfectos observados es muy amplia y está totalmente detallada en los escritos aportados sin dejar lugar a duda de que son imputables a la construcción al afectar a elementos de habitabilidad esenciales (v.gr. arquetas de desagüe, alicatado defectuosa, tarima rallada, fugas en los radiadores)
  • Hay que señalar una completa desidia de la mercantil demandada, quien en un inicio no hizo más que prometer la reparación de los desperfectos, que nunca llegó a llevar a cabo en ningún momento.
  • EMILY y TINA se vieron en la necesidad de contratar los servicios profesionales de PEPE quien llevó a cabo los trabajos que la mercantil se negaba a llevar a cabo por cuestiones de urgencia.
  • En la terminación del mortero monocapa de la fachada, hay raspaduras y remates de terminación por golpes, con parches evidentes de distinta tonalidad en fachada, que muestran un aspecto bastante deteriorado, no correspondiente con una obra nueva como la que fue enseñada al visitar el pareado piloto.
  • Está claro que los defectos existentes en la edificación de la vivienda de nuestras mandantes deben de calificarse de ruinógenos
  • Los vicios y defectos de este caso son de los que tocan a elementos constructivos o instalaciones que ocasionan incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de art. 3.1.c) LOE, y por ello, el plazo de garantía es el de tres años, conforme art. 17.1.b) LOE de forma que la acción no se ha instado fuera de plazo.
  • La jurisprudencia tiene establecido que el art. 1.591 CCiv (que no ha sido expresamente derogado) resulta aplicable no sólo a la ruina total, sino también a la parcial (como es este caso) siendo suficiente para considerarse aplicable el concepto de ruina la existencia de vicios de construcción que, por exceder de las raseras o simples imperfecciones, entrañan una suerte de ruina potencial que haga temer su pérdida futura.
  • Existe una doctrina de que el art. 1.591 CCiv establece una “praesumptio uris tantum” de culpabilidad del constructor, de tal forma que sobrevenida la ruina o daño en el inmueble, se presume, salvo prueba en contrario, la culpa del constructor, corriendo a cargo de este la demostración cabal de su no culpabilidad, aplicándose una inversión del “onus probandi
  • PROMOTORAS S.A debe responder de los denominados vicios de construcción, ante los adquirentes de la edificación por ejecutar la obra desentendiendo la “lex artis ad hoc” y por emplear materiales defectuosos, o por la carencia de cualificación de la mano de obra empleada.

La parte demandada, en su contestación y posterior recurso fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

  • Los desperfectos que la actora indica que existían en la vivienda no se corresponden con los realmente existentes, habiendo efectuado la demandada todos aquellos reparos para los que fue requerida.
  • EMILY y TINA han realizado obras de reforma en el domicilio que podrían haber producido los desperfectos que se le imputan a la demandada.
  • Existe una clara dificultad para individualizar y cuantificar los daños.
  • Con relación al recurso interpuesto, ha existido error en la valoración de la prueba, ya que para acceder al lugar donde se encuentran algunos de los supuestos daños se debía abrir un agujero en la pared y acceder a una cámara bufa, por lo que entiende la PROMOTORA que se trata de reparar unos daños que no existen o que han sido creados al abrir la pared por las demandantes.
  • Al no haberse ratificado la factura aportada por la actora no se puede dar por probada la realización de los trabajos que la misma recoge. El hecho de que la parte contraria efectúe manifestaciones que le son favorables, no constituye prueba de la veracidad de las mismas.
  • Los peritos aportados por la actora no son parciales.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

  • La parte demandante, junto con su demanda aportó los siguientes documentos:
    • documento nº 1 Poder para representar en pleitos
    • documento nº 2 copia simple de la meritada escritura pública de compraventa.
    • documento nº 3 original del meritado listado, debidamente rubricado por PROMOTORAS S.A, certificándose su recepción.
    • documento Nº 4 copia de la misiva remitida por Empresa profesional así como la acreditación de la imposición de la misma.
    • documento nº 5 copia del burofax 1 remitido y la certificación de imposición del mismo.
    • documento nº 6 Informe percicial debidamente visado por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Toledo.
    • documento nº 7 el original de la factura de realización de arreglos
    • documento nº 8 copia de los burofaxes 2 y 3 remitidos  y la certificación de imposición del mismo.
    • documento nº9 Imágenes de los desperfectos

    La parte demandada, junto con su contestación aportó los siguientes documentos:

    • documento nº 1 Poder para representar en pleitos
    • documento nº 2 Informe pericial
    • documento nº 3 Documentos acreditativos de las reparaciones efectuadas

Prueba

  • La parte demandante, propone como prueba
    • Pericial siendo citados los peritos cuyos informes aporta en la demanda
    • Que se tenga por prueba la documental aportada
    • Testifical del arquitecto de PROMOTORAS S.A

    La parte demandada propone como prueba

    • Pericial: informes aportados
    • Testifical de su arquitecto y de su aparejador

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 19-10-2009

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado de Primera Instancia de Madrid dictó sentencia por la cual procedió a estimar íntegramente la demanda de TINA y EMILY procediendo en su virtud a condenar a la demandada a abonar a la actora los 7361 euros  invertidos en la reparación con sus correspondientes intereses así como el pago de las costas de la instancia.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

La Sentencia basa la estimación íntegra en base a los informes periciales aportados por ambas partes ya que, el material instructorio valorable no solo se compone de lo alegado por el demandante sino que, en base al principio de adquisición procesal, el juzgador se servirá de todas las pruebas siendo irrelevante cuál sea la parte que haya suministrado el material de prueba.

En base a ello concluye que ha quedado probado un clarísimo incumplimiento contractual dePROMOTORAS S.A y debe responder de la cantidad empleado por las ahora demandantes al derivar los vicios de una mala praxis en la ejecución de las obras.

SEGUNDA INSTANCIA

 

Tipo de recurso: Recurso de apelación
Recurrente: PROMOTORAS S.A
Fecha del recurso: 11-12-2009 
Tribunal: Audiencia Provincial de Madrid

 

Prueba

Se hace alusiones a la prueba practicada en primera instancia

Documentación

La misma que en primera instancia

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 28-09-2011

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

La Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia por la cual, desestimando el  recurso  de  apelación  interpuesto  por PROMOTORAS S.A  contra  la  sentencia  de  fecha  19  de octubre de 2009 dictada en autos de Procedimiento Ordinario por el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, procedió a confirmar la referida resolución, imponiendo al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

La Sentencia de Segunda Instancia confirma la de primera instancia haciendo una repetición de los argumentos que esgrimió el primer tribunal señalando que ha quedado probado el carácter ruinógeno de la construcción y que, las obras de las demandantes, no son motivo para entender que  la  reparación requerida no sea  procedente.

Se basa en los informes periciales aportados por ambas partes para reconocer la procedencia de las obras.

De otra mano, en relación a lo alegado en el recurso respecto a que la factura de las reparaciones no fue ratificada por la mercantil, cabe indicar que el 326.2 de la LECiv establece que, la falta de ratificación de un documento privado, no priva a éste necesariamente de valor probatorio.

Por último, en relación a las costas, con arreglo a lo dispuesto en los articules 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dado que se desestima el recurso, procede imponer al recurrente el pago de las costas causadas en esta alzada.

Jurisprudencia

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