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Contrato de compraventa de bien inmueble. Subrogación de hipoteca

Contrato de compraventa de bien inmueble. Subrogación de hipoteca

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El caso

 

Supuesto de hecho.

Barcelona, 15-12-1999
DOR, S.L. desea vender a RUPO, S.L., un bien inmueble situado en la ciudad de Barcelona. El 15 de diciembre de 1999, fecha de inicio del presente supuesto de hecho, ambas partes se reúnen ante notario para formalizar la compraventa en Escritura pública.

La parte compradora, con anterioridad a la compraventa, entregó cierta cantidad de dinero a DOR, S.L., por lo que desea que se le haga un descuento equivalente a dicha cantidad.

Cabe destacar en este supuesto que el bien inmueble objeto de compraventa está gravado con una hipoteca y se producirá una subrogación de la misma.

Objetivo. Cuestión planteada.

El cliente es RUPO, S.L  y su objetivo es doble:

  • Por un lado, adquirir el inmueble para colocarlo entre los activos de su sociedad.
  • Y, por otro lado, obtener un descuento en la compraventa por la cantidad de dinero entregada a la parte vendedora.
La estrategia. Solución propuesta.

El letrado de RUPO, S.L. recomienda a su cliente que se haga constar en la Escritura de compraventa como parte de pago del inmueble la cantidad entregada a la vendedora y que el resto de la cantidad sea retenida, ya que con ésta se cubre la totalidad restante de la hipoteca en la cual se va a subrogar.

El abogado se asegura de que todos los impuestos que recaen sobre el inmueble hayan sido sufragados y solicita a la parte vendedora la cédula de habitabilidad correspondiente al inmueble objeto de la futura adquisición.

 

El procedimiento extrajudicial

 

Partes
Parte vendedora:

  • La mercantil DOR, S.L.

Parte compradora:

  • La mercantil RUPO, S.L.

Prestamista:

  • La entidad bancaria CAJA.

 

Normativa alegada
  • Procesal y de fondo:
  • Ley 13 /1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social. LMFAOS (art. 50).
  • Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. LPH (art. 9)
  • Decreto de 8 de febrero de 1946, Texto Refundido de la Ley Hipotecaria. LH (art. 130).
  • Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. LMH (art. 8).
  • Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (art. 30).

 

Normas y artículos relacionados

 

Documentación
  • Escrituras de poder de todos los representantes.
  • Constancia documental de la referencia catastral del inmueble.
  • Comprobante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Nota informativa del Registro de la Propiedad.

 

Pasos a seguir
Las partes proceden a realizar una Escritura de compraventa de bien inmueble con subrogación de hipoteca, en la cual constan la parte vendedora y la compradora, mediante sus correspondientes representantes, y el representante legal de la entidad bancaria que autoriza la subrogación de la hipoteca. En la Escritura se procede a hacer mención de todos los representantes de las entidades implicadas, así como los poderes que cada uno de ellos tiene atribuidos.

A continuación, se hace una descripción de la finca objeto de la compraventa, así como su titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones, haciendo mención expresa de las condiciones de la hipoteca constituida a favor de la entidad bancaria CAJA.

Seguidamente, se procede a plasmar las condiciones bajo las que se va a llevar a cabo la compraventa, especialmente en relación al pago del precio y a la mención de la subrogación de la compradora en el débito hipotecario, con el correspondiente consentimiento de la entidad CAJA. De esta forma, el pago se divide en dos partes: una parte ya saldada, que es el dinero que la compradora había entregado con anterioridad a la vendedora, y otra que es la cantidad que falta pagar en concepto de hipoteca, cantidad que retiene la parte compradora ya que se subroga en lugar de la parte vendedora en el débito hipotecario de referencia, haciendo mención de todas las condiciones a las que está sometido el crédito.

 

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