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Derecho Urbanístico. Desestimación de resolución contractual. Permuta de cosa futura

Derecho Urbanístico. Desestimación de resolución contractual. Permuta de cosa futura

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El caso

Supuesto de hecho

Barcelona, 17-06-2004

En junio de 2004 CARLITOS S.A suscribe un contrato de permuta mixta con Raquel y Juan.

El contrato tiene por objeto la entrega de la propiedad de los terrenos por parte de Raquel y Juan a la promotora cambio de un precio de 601.012 € a satisfacer por la mercantil y cumulativamente la entrega del 29% del terreno-en proporción a un cálculo de metros cuadrados edificables estipulado- de las naves construidas industriales conocidas en ese terreno.

En los años siguientes a la suscripción del contrato, los terrenos se ven parcialmente afectas por planes de urbanismo que, hace que los mismos pierdan bastante valor.

Durante los años en los que se suceden varios pleitos administrativos con muchos actores implicados, la promotora no toma posesión de los terrenos (no se había fijado plazo para ello) de modo que Raquel y Juan continúan arrendándolos rústicamente.

Una vez resueltos definitivamente los pleitos administrativos la promotora, más de diez años después de la formalización del contrato -y sin haber tomado posesión de los terrenos en ningún momento- demanda a los dos cedentes alegando una imposibilidad de cumplimiento por circunstancias sobrevenidas reclamando los 601.012 € que pagó en su día.

Así se abre judicialmente un proceso donde las partes están enfrentadas radicalmente ya que los cedentes no están dispuestos a responder por las expectativas frustradas de la promotora y no reconocen haber incumplido el contrato en ningún momento.


Objetivo. Cuestión planteada

El cliente pretende demostrar que las modificaciones de los planes de urbanismo acaecidas a partir de 2004 frustran la realización del contrato siendo imposible llevarlo a cabo por motivos que no le son imputables al cesionario.


La estrategia. Solución propuesta.

El abogado de la mercantil cesionaria se sirve de las resoluciones administrativas que suponen una gran pérdida de valor de los terrenos entregados por los cedentes y trae a colación la jurisprudencia del Tribunal supremo en materia de imposibilidad de cumplimiento contractual sobrevenida subsumiendo los presentes hechos en los requisitos exigidos doctrinalmente.

Igualmente saca a la luz principio como son la buena fe contractual o la doctrina en materia de interpretación contractual.

El procedimiento judicial

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de primera instancia
Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 23-11-2015

Partes

Parte demandante

  • CARLITOS S.A

Parte demandada

  • Juan
  • Raquel

Peticiones realizadas

Parte demandante

  • Resolución del contrato de compraventa fechado el 17 de Junio de 2004 condenando a las partes a restituirse las recíprocas prestaciones debiendo Juan y Raquel reintegrar al demandante los 601.012 € que entregó en su día más los intereses legales desde la fecha de su entrega.
  • Igualmente ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos.

Parte demandada

  • Juan se opone a la demanda solicitando SENTENCIA absolutoria con condena en costas a la parte actora
  • Raquel se pronuncia idénticamente
  • MARCOS repite en su contestación la petición de la desestimación de la demanda.

 Argumentos

Parte demandante

  • La resolución trae causa en la imposibilidad sobrevenida para ejecutar el contrato: no puede haber fincas resultantes.
  • La situación urbanística no solo impidió el cumplimiento del contrato, sino que, además, la imposibilidad de desarrollo urbanístico de la zona ha hecho que pierda su valor.
  • Desde la permuta mixta en 2004 Raquel y Juan no se han despojado de su posesión continuando lucrándose mediante arrendamientos de las parcelas del terreno dedicadas a cultivos.
  • Hay un incumplimiento verdadero, grave y esencial imputable a los cedentes
  • Oscuridad en el contrato

Parte demandada

-Juan

  • No existe ningún incumplimiento por la parte cedente ya que cuando se formalizó el contrato no se podían determinar los efectos futuros ni destino de esos terrenos.
  • Durante diez años la promotora CARLITOS S.A no ha pedido que sean despojados de la posesión ni que las fincas se inscriban a su nombre porque no le interesa.
  • Los cedentes también se han visto perjudicados ya que han visto frustradas sus expectativas de recibir el 29% de su terreno edificado.
  • La modificación del plan urbanístico no se incluyó como causa de resolución del contrato en ninguna de sus cláusulas.
  • En el contrato los demandados aparecen de manera mancomunada y no solidaria

-Raquel

  • Prescripción al haber transcurrido más de diez años desde la firma del contrato
  • En el contrato los demandados aparecen de manera mancomunada y no solidaria, aspecto que la actora sabe siendo prueba de ello haber recibido cheques de manera separada.
  • La parte actora contaba con información privilegiada y, al contratar tenía la esperanza de que el plan urbanístico PARAISO se aprobara.
  • La oscuridad del contrato fue buscada por parte de la actora
  • La actora puede edificar gran parte de los terrenos de la permuta; otra cosa distinta es que no le intereses por la poca rentabilidad que va a obtener
  • No existe frustración de legítimas expectativas. Simplemente la actora hizo una apuesta de futuro con una rentabilidad esperada que no es la que finalmente se materializó.
  • No resulta de aplicación el 1184 del Código Civil porque no estamos ante una obligación de hacer
  • Tampoco resulta de aplicación el 1124 del Código Civil porque no ha habido incumplimiento de la parte demandada
  • No hay transmisión dominical porque la actora no la ha instado ni prestado garantía.
  • Resulta desproporcionada la reclamación de intereses desde la fecha en la que se pagó la cantidad.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

  • La parte demandante presenta, junto con su demanda:
    • Poder para representar en pleitos
    • Copia del contrato suscrito
    • Modificaciones del plan metropolitano
    • Artículos de prensa sobre las modificaciones del plan de urbanismo
    • Recibos entregados en concepto de pago de la cantidad fijada en el contrato
    • Informe pericial sobre la viabilidad del terreno

    La parte demandada (Juan y Raquel) presentan en sus contestaciones a las demanda:

    • Poder para representar en pleitos
    • Cheues recibidos por cada uno para probar la mancomunidad
    • Sentencias relativas al plan de urbanismo dictadas por el Tribunal superio de Justicia de Cataluña
    • Escritura púlica de compraventa
    • Titularidad de los terrenos
    • Certificado del Ayto. en relación con los terrenos objeto del plan de urbanismo
    • Copia del Plan de urbanismo
    • Recortes de prensa
    • Mapas oficiales entregados por el Ayto.

Prueba

  • Ambas partes solicitaron que se tuvieran por presentadas todas las aportadas junto con la demanda.

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 21-02-2017

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado de primera instancia falló de la siguiente manera:

Absolución de Raquel y Juan en todos los procedimientos incluidos en la demanda quedando CARLITOS S.A obligada al pago de las costas procesales.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

La acción de resolución contractual basada en el incumplimiento contractual no puede prosperar ya que no hay ningún incumplimiento verdadero, propio, grave y esencial que son los requisitos exigidos legalmente para su apreciación. La actora hace una mala equiparación entre incumplimiento contractual y frustración de sus legítimas expectativas.

No explica en ningún punto de la demanda ni mediante ninguna prueba que la parte demandada incumplió. La única obligación que tenían los demandados -y para la cual no se fijó plazo- era la de ceder la finca objeto de permuta a la promotora y, si a día de hoy no se ha producido esa entrega y siguen explotando sus terrenos, se debe a la única voluntad de la actora CARLITOS S.A a quien no le ha interesado adquirir el dominio de tales fincas.

Tampoco puede prosperar la acción de resolución contractual basada en la imposibilidad sobrevenida de llevar a cabo el objeto del contrato. La parte actora no prueba que el plan de urbanismo anulado parcialmente le impida llevar a cabo su obligación y huelga recordar que la carga probatoria recae en la Promotora.

Sin duda, CARLITOS S.A confunde la causa del contrato con la finalidad económica buscada por el mismo.

Jurisprudencia

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