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Reclamación de lucro cesante ocasionado por incumplimiento de contrato de arrendamiento

Reclamación de lucro cesante ocasionado por incumplimiento de contrato de arrendamiento

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El caso

 

Supuesto de hecho.

Pinto, 05-10-2011

Don Ángel suscribió contrato de arrendamiento con Don Francisco. Asímismo, Don Ángel constituyó con su esposa la Mercantil S.L. aportando el edificio donde se encuentra la vivienda arrendada como capital social. El 5 de octubre de 2011, Don Ángel presentó Demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda por incurrir los demandados Don Francisco y su hijo Don David en causa de denegación de prorroga leal, al ser Don Francisco propietario de otra vivienda y por cesión inconsentida, al ocupar la vivienda su hijo David, sin conocimiento ni consentimiento de Don Ángel. Esta Demanda terminó por ser estimada por el Juzgado de Primera Instancia de Parla, declarando resuelto dicho contrato de arrendamiento y condenando a los demandados al desaolojo de la misma.

Los demandados no pusieron a disposición de Don Ángel el inmueble hasta el 9 de abril de 2014, por lo que deben indemnizar al demandante por la ocupación indebida de la vivienda desde la fecha de la resolución contractual hasta el efectivo desalojo de la misma.


Objetivo. Cuestión planteada.

Los clientes son aquí los demandados Don Francisco y Don David, que quieren demostrar su buena fe a la hora de intentar entregar las llaves de la vivienda en numerosas ocasiones y la no procedencia de la indemnización por ocupación indebida de la vivienda.


La estrategia. Solución propuesta.

La estrategia del abogado consiste en contestar a la Demanda y demostrar la mala fe y el abuso del derecho por parte del demandante. Asímismo, trata de mostrar la intención de devolver las llaves en su debido momento por parte de los demandados. Posteriormente, interpondrá Recurso de apelación ante la sentencia dictada a favor del demandante.

 

El procedimiento judicial

 

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Parla
Tipo de procedimiento: Ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 15-01-2015

 

Partes

 

Demandante

Mercantil SL (Don Ángel)

Demandada

Don Francisco
Don David

 

Peticiones realizadas

 

Demandante

Don Ángel reclama una indemnización o renta de alquiler desde julio de 2011 hasta abril de 2014, por ocupación ilegal de la vivienda, al haber privado al propietario de haberla alquilado durante este periodo de tiempo.

Demandada

No procede la indemnización solicitada de contrario, puesto que no hay prueba de que el inmueble se hubiera alquilado, ni menos al precio indicado. De forma subsidiaria, la indemnización deberá ser fijada por los criterios de los artículos 1101 y siguientes del Código Civil.

 

Argumentos

 

Demandante

Desde que Don Ángel comunicó a Don Francisco la resolución contractual, no cobró cantidad alguna en concepto de renta. A efectos de cuantificar la indemnización por ocupación, se solicita informe del Perito Tasador Judicial y Arquitecto en el que se acredita el valor de una renta media de mercado para la vivienda propiedad de esta parte, en el periodo ocupado por el demandado: la renta media se fija pericialmente en 514,81 euros al mes, por tanto la indemnización deberá ser de 17.143, 17 euros.

Demandada

Es relevante apuntar que cuando se comunica la resolución del contrato de arrendamiento, las partes habían estado negociando para que Don David siguiera en la vivienda mediante el pago de una renta mensual de 300 euros.

Nada más dictarse Sentencia, se pone a disposición el inmueble una vez llegan los autos al Juzgado de Primera Instancia, el 20 de enero de 2014, siendo entregadas las llaves al Juzgado el 14 de febrero de ese mismo año y devueltas para su entrega extrajudicial al propietario el 18 de febrero. El 10 de marzo, la parte demandada pone a disposición del arrendador las llaves de la vivienda, sin embargo el arrendador no las recoge hasta el mes de abril.

Por otro lado, si el demandante alega que la razón para la indemnización es que la supuesta ocupación indebida le impidió alquilar la vivienda en ese tiempo, se puede observar que habiendo pasado siete meses desde la entrega de las allaves, la vivienda sigue sin estar alquilada. Esto da a entender que el arrendador quiere obtener un beneficio por unas expectativas de derecho que hasta la fecha no se han cumplido.

Además, cabe decir que la vivienda ha sido objeto de numerosas reformas a cargo de los demandantes que no fueron indemnizadas, ni se les devolvió la fianza.

 

Normas y artículos relacionados

 

 

Documental aportada

 

  • Contrato de arrendamiento
  • Constitución de sociedad
  • Expediente judicial previo
  • Acta notarial de entrega de llaves
  • Requerimiento y acuse de recibo

 

Prueba

 

  • Documental
  • Pericial: Informe del Arquitecto

 

Resolución Judicial

 

Fecha de la resolución judicial: 08-07-2015

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
El Juzgado de Primera Instancia de Parla estima parcialmente la Demanda interpuesta por Don Ángel, condenando a los demandados al abono de 15.959,11 euros, acogiendo el importe de renta mensual pretendido por el demandante, pero limitando la fecha final de cobro a febrero de 2014, fecha en que los demandados “quisieron entrgar las llaves en el Juzgado”.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
En primer lugar, la jurisprudencia aclara que no debe la demandante soportar la ocupación indebida de la arrendataria sin percibir renta alguna, porque esto no está jusificiado en ningún caso. Y no es razón para entender, como ahora afirma la demandada, que al no haberle cobrado en su día la renta por esos meses que ella decidió unilateralmente, y en contra de la voluntad de la propiedad, seguir ocupando el inmueble, ya no tiene derecho a percibir ese crédito, argumento del todo absurdo. Es cierto que la demandada hizo giros para pagar que no fueron recpecionados, pero ello no la exime de tener que pagar esas mensualidades ahora.

También se entiende que el incumplimiento de la obligación de devolver la finca al arrendador a la finalización del contrato y el mantenimiento de dicha posesión ilícita comporte una pérdida de rentabilidad y la imposibilidad de disponer de la misma, así como un enriquecimiento injusto.

 

Segunda instancia

 

Tipo de recurso: Recurso de apelación
Recurrente: Don Francisco y Don David (demandados)
Fecha del recurso: 07-09-2015
Tribunal: Audiencia Provincial de Madrid

 

Resolución judicial del recurso

 

Fecha de la resolución judicial: 19-05-2016

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
Se desestima el recurso de apelación, imponiendo las costas a la parte apelante y confirmando la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Parla.

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
La Audiencia Provincial de Madrid desestima la alegación de los apelantes, que pretenden no venir obligados a pagar indemnización alguna porque la resolución del arrendamiento solo tendría efecto, según ellos, desde la fecha de firmeza de la sentencia. Es claro que la arrendadora ha sufrido un perjuicio, un lucro cesante producido por la ocupación indebida de la vivienda por los demandados; por ese período (julio 2011 a febrero 2014), la parte arrendadora tiene derecho a que se le compense la ganancia dejada de percibir, equivalente a la renta de mercado de una vivienda como la arrendada, pues los demandados han ocupado indebidamente la vivienda durante ese período y la parte arrendadora se negó a recibir la renta que contractualmente procedía (66.03 euros) desde que comunicó la resolución del contrato al arrendatario, reclamando ahora como renta de mercado la cantidad mensual de 514,81 euros. La ocupación indebida se basa en que se les comunicó la resolución del contrato de arrendamiento, luego considerada procedente, pero no procedieron al desalojo entonces, sino varios años después.

Por otro lado, quedó probado que la pretensión indemnizatoria de la parte ahora apelada no está basada en suposiciones o especulaciones, no son meras posibilidades o esperanzas de haber arrendado la vivienda, como sostienen los apelantes, sino que el “juicio de probabilidad o verosimilitud atendiendo a un curso normal de las circunstancias que concurren en el caso”, tiene un sólido y acreditado fundamento. Es innegable que hubo un uso ilegítimo de la vivienda, sin tener que llegar a probar si la vivienda se hubiera alquilado o no, cosa imposible cuando la vivienda no estaba desocupada.

En último lugar, el recurso aduce infracción de los arts. 1.101 y siguientes del CC por no haberse tenido en cuenta las mejoras que el arrendatario hizo en la vivienda que le dan “más valor”, lo que a su entender implica un “enriquecimiento injusto” para la demandante. Lo cierto es que, estando el contrato sujeto al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se prevé para el supuesto de que el inquilino realice obras de mejora que estas quedarán en beneficio de la fina (art. 114.7º).

 

Jurisprudencia

 

 

Formularios jurídicos relacionados con este caso

 

 

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