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Las Juntas Rectoras de las cooperativas de viviendas o las gestoras de comunidades son responsables de la garantía de las cantidades entregadas a cuenta

Las Juntas Rectoras de las cooperativas de viviendas o las gestoras de comunidades son responsables de la garantía de las cantidades entregadas a cuenta

El TS ha declarado en una reciente sentencia que en caso de incumplimiento de dicha obligación, el cooperativista tiene derecho, además de a verse resarcido, a desvincularse de la cooperativa por los cauces estatutariamente establecidos

 

La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, ha dictado la sentencia  nº 2649/2016 de julio, de la que ha sido ponente su presidente, Francisco Marín Castán, por la que se estima parcialmente el recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 10ª) recaída en procedimiento ordinario sobre resolución de contrato de incorporación a cooperativa de viviendas y devolución de cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa de vivienda por incumplimiento de la cooperativa y de la gestora demandadas, por no garantizar la restitución de las referidas sumas conforme a la Ley 57/1968, casando parcialmente la sentencia recurrida en el sentido de estimar la demanda respecto de la gestora y condenarla a pagar a la demandante la cantidad de 42.254,47 €, más el interés legal desde el anticipo.

La sentencia dictada en primera instancia estimó la reclamación de  la demandante, declarando resuelto el contrato, condenando a las codemandadas a abonar la actora la cantidad reclamada. La Audiencia Provincial estimó los recursos interpuestos por los dos codemandados y desestimó la demanda, al entender que, aunque la cooperativa sea promotora y esté sujeta al régimen de responsabilidad del art. 17.3 LOE, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas a la cooperativa no puede dar lugar a la resolución del contrato de incorporación al ente asociativo, sin perjuicio de los derechos que le asisten como socio para pedir la baja con justificación en dicho incumplimiento.

La sentencia de la Sala Primera señala que la sujeción de la promoción de viviendas en régimen de cooperativa al régimen de la hoy derogada Ley 57/1968, no suscita duda alguna, y es plenamente aplicable en beneficio de los cooperativistas de viviendas la garantía de devolución de las  cantidades anticipadas, establecida en la Ley 57/1968 como un derecho irrenunciable. Respecto a la garantía de las cantidades anticipadas, considera que debe calificarse de obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de modo que la omisión de la garantía facultará al  «cesionario» de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, si el contrato es de compraventa, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas. Y concluye que, como lo pretendido materialmente por la recurrente es la recuperación de las cantidades anticipadas desvinculándose totalmente de la cooperativa, a modo de resolución del contrato de compraventa, la única respuesta coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al cooperativista demandante-recurrente el derecho a recuperar las cantidades anticipadas por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demandada; si así fuera, el incumplimiento lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma situación.

Los responsables de la constitución de la garantía son las Juntas Rectoras de las cooperativas o los gestores de las comunidades; la normativa aplicable permite entender que, cuando existe una sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la responsabilidad frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente sobre ella, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad no sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando solidariamente con ella tuviera también que responder el Consejo Rector de la cooperativa, en este caso no demandado.

Recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación de la cooperativa habrá de ajustarse a los estatutos de la misma, sin que el procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria.

 

(Fuente: Comunicación Poder Judicial)

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