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La devolución de los gastos de formalización de hipoteca: STS de 23 de diciembre de 2015 y SAP Zaragoza de diciembre de 2016

La devolución de los gastos de formalización de hipoteca: STS de 23 de diciembre de 2015 y SAP Zaragoza de diciembre de 2016

Alberto Sanjuan Bermejo. Socio del área de litigación y arbitraje de Cross Abogados

En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas de los préstamos hipotecarios que obligan al cliente a asumir todos los gastos e impuestos de formalización de hipotecas, cuando deberían ser asumidos por los bancos. Desde entonces, la Audiencia Provincial de Zaragoza, un juzgado de Pontevedra, otro juzgado de Granollers y otro de Oviedo, al menos, han dado la razón a los clientes.  

 

  1. STS de 23 de diciembre de 2015 y SAP Zaragoza de diciembre de 2016
  2. Gastos e impuestos sufragados por los clientes vs. banco
    1. Los gastos de Notario y Registrador
    2. Los impuestos (Actos Jurídicos Documentados)
    3. Los gatos de la gestoría que tramitó la hipoteca

 

El caso de la Audiencia Provincial de Zaragoza ha supuesto una “revolución” en toda España que cada día nos pregunta qué pueden hacer para reclamar estos gastos, qué gastos pueden recuperar y cómo hacerlo. La importancia de esta sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza radica en que sigue el criterio fijado por el Tribunal Supremo y que se trata de una instancia con un peso específico en al panorama judicial (no estamos hablando del criterio de un juzgado de primera instancia susceptible de ser revocado por la Audiencia Provincial, sino del criterio de los magistrados de dicha Audiencia).  La cuestión, desde un punto de vista jurídico no es sencilla o, por lo menos, no tan sencilla como en algunos foros se pretende plantear. Son muchas las cuestiones jurídicas de naturaleza civil y fiscal que planean sobre este nuevo frente judicial que, de materializarse a favor de los clientes, supondría un verdadero quebranto en las cuentas de la banca. Se estima en torno a los 18.000 millones de euros (4 veces más que el problema económico que hoy está encima de la mesa con el conflicto de las cláusulas suelo y que se cifra en unos 4.000 millones de euros). A continuación, vamos a tratar de analizar y dar respuesta a las principales cuestiones jurídicas que se están suscitando en una cuestión que empieza ahora a dar sus primeros pasos en los juzgados. Para ello necesariamente debemos partir del pronunciamiento del Tribual Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 y del pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Zaragoza en su reciente e importante sentencia de diciembre de 2016.

La primera cuestión se centra en concretar de qué tipo de cláusulas estamos hablando. La Audiencia Provincial de Zaragoza, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo, declara nula la cláusula del contrato que establece que “son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, subsanación, tramitación” de la escritura hipotecaria. El Tribunal Supremo ya afirmó que “resulta llamativa la extensión de la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato, supliendo y contraviniendo, normas legales”. También dice que esta cláusula “no permite la mínima reciprocidad en la distribución de gastos, cuando no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”, es decir, del banco.  

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