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Resolución contractual. Incumplimiento de la obligación de entrega del vendedor

Resolución contractual. Incumplimiento de la obligación de entrega del vendedor

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1.  SENTENCIA
2.  DEMANDA
3.  CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

El caso

Supuesto de hecho

Alicante, 04-04-2006

El 4 de Abril de 2006 PATRICIA firma un contrato de compraventa sobre plano pendiente de ejecución de obra con CASAS S.L comprometiéndose la parte particular a abonar los pagos fijados en el contrato y la parte mercantil a entregar la vivienda en el primer trimestre de 2007 en condiciones óptimas para entrar a vivir.

Dentro del clausulado del contrato, aparece una fórmula de resolución contractual para el caso en que, llegada la fecha de entrega sin que se proceda la misma por la parte vendedora, podrá la parte compradora resolver el contrato unilateralmente. Ahora bien, esta resolución sólo está pensada para casos de incumplimiento de la mercantil ya que, si la no entrega de la vivienda tiene lugar por causas fortuitas y ajenas a CASAS S.L se prevé la concesión de una prórroga para dicha entrega.

Con todo ello, ocurre que, tras una serie de escándalos urbanísticos en la comunidad -de los cuales hicieron eco los medios de comunicación-, PATRICIA que había estado entregando las cantidades solicitadas por la mercantil, tiene conocimiento de que las obras que le incumben se iniciaron sin licencia urbanística.

Debido a una serie de resoluciones administrativas, las obras se paralizan y la entrega no se produce en el trimestre pactado por lo que, PATRICIA acude a los tribunales con objeto de ser respuesta de los 70.495 € entregados a CASAS. S.L desde la fecha de la firma del contrato.

Frente a esta reclamación CASAS S.L señala que, los 70.495 € son inferiores a la cantidad que PATRICIA debía haber entregado y añade que, no procede la resolución contractual porque, la no entrega en fecha no les es imputable sino que deriva de una actitud caprichosa del Ayuntamiento de la ciudad y que, la supuesta infracción urbanística de las que se les acusa no es más que un error.

De este modo, el asunto llega a los tribunales estando las partes manifiestamente enfrentadas en relación a si, en primer lugar hay o no incumplimiento por la parte compradora en relación a los pagos y, en segundo lugar, sí la no entrega por la parte vendedora es o no imputable a la mercantil y sí tiene carácter esencial.


Objetivo. Cuestión planteada

PATRICIA quiere ser reintegrada de los 70.495 € aportados a CASAS S.L en virtud de lo estipulado contractualmente así como ver dicho contrato resuelto al haber faltado la parte vendedora al cumplimiento de la obligación esencial de entrega de la cosa. Todo ello lo quiere con los intereses legales que sean procedentes.


La estrategia. Solución propuesta.

El abogado de PATRICIA expone los elementos establecidos jurisprudencialmente para apreciar un incumplimiento contractual y subsume los hechos en dichos requisitos con objeto de evidenciar que CASAS S.L ha incumplido al no llevar a cabo una obligación de carácter esencial.

Hace uso reiterado del tenor literal del clausulado del contrato dándole una interpretación igualmente literal y encajando el comportamiento de CASAS S.L en la cláusula que, precisamente permite resolver el contrato con plena restitición e intereses para la parte compradora en caso de que, la parte vendedora,  omita la obligación de entrega en el término pactado sin concurrir las causas que permiten exceptuar la aplicación de esta cláusula.

El procedimiento judicial

Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Madrid
Tipo de procedimiento: Ordinario
Fecha de inicio del procedimiento: 11-09-2008

Partes

  • Parte demandante
    • Patricia

    Parte demandada

    • CASAS S.L

Peticiones realizadas

La parte demandante en su escrito de DEMANDA pide que, previos los trámites oportunos, en su día, se dicte SENTENCIA en la que se contengan los siguientes pronunciamientos declarativos y de condena:

-Resolución del contrato de compraventa concertado entre PATRICIA y la sociedad demandada  del bien inmueble que se determina en el escrito de DEMANDA.

-Condene a la parte demandada a pagar al PATRICIA la suma de 70.495 €, más los intereses legales desde la interposición de la presente DEMANDA, y todo ello con expresa condena en costas del procedimiento a la parte demandada.

La parte demandada en su contestación a la DEMANDA pide que se desestime íntegramente la DEMANDA de PATRICIA con imposición de las costas a la parte demandante.

 Argumentos

La parte demandante en su escrito de DEMANDA, fundamente sus peticiones en los siguientes argumentos:

  • El hecho de no haber satisfecho los 78.600 € que señala la constructora en su contestación deriva de la confianza en las instrucciones de CASAS S.L que supone una novación de las obligaciones contractuales tácita. Además, no puede alegarse incumplimiento esencial de PATRICIA porque, precisamente, el contrato señala que la parte compradora debe estar al corriente de pago en el momento de la entrega de la vivienda; momento que no se produce.
  • En el contrato de compraventa no se incluyó condición suspensiva alguna que hiciera depender la fecha de entrega de la fecha de obtención de la licencia de obras.
  • No se aprecia ningún caso fortuito ni de fuerza mayor para la no entrega en el primer trimestre de 2007 ya que CASAS S.L era plenamente consciente al iniciar las obras que esto podía ocurrir.
  • Ha habido un incumplimiento grave de CASAS S.L en tanto comenzó la ejecución de la promoción en la que radicaba la vivienda sin licencia, y procedió a la venta de ésta a sabiendas de la ilegalidad de las obras, ocultando esta información a la parte compradora.
  • La promotora incurrió en publicidad engañosa como prueban los folletos aportados junto con la DEMANDA.

La parte demandada en su contestación a la DEMANDA argumenta la desestimación de las pretensiones de Patricia en base a:

  • Hay un retraso en los pagos efectuados según el calendario y el importe que se debió haber satisfecho fueron 78.600 euros en lugar de 70.495 euros de forma que hay un incumplimiento previo del contrato por la parte demandante.Todo lo señalado por la defensa letrada de PATRICIA en cuando a  haber  concertado  los pagos novándolos tácitamente  además  de  no  estar  acreditado es absolutamente falsos y sólo pretende   justificar el incumplimiento de los compradores.
  • No se dan los requisitos exigidos jurisprudencialmente para apreciar un incumplimiento contractual.
  • El incumplimiento de entrega no era definitivo y no es imputable a la mercantil sino que deriva del comportamiento caprichoso del Ayuntamiento a la hora de tramitar los expedientes de infracción urbanística.
  • Los arts. 1124 y 1504 del Código Civil son de aplicación, pero con efectos negativos para el comprador al ser evidente su incumplimiento y su nula voluntad de cumplir y abonar los plazos establecidos contractualmente.

Normas y artículos relacionados

Documental aportada

  • La parte demandante, aporta junto con su demanda los siguientes documentos:
    • Documento Número 1: Poder General para Pleitos
    • Documento Número 2: Contrato de Compraventa celebrado en fecha de 4 de abril de 2006.
    • Documento Número 3: Factura de 28 de abril de 2006 que acredita que Doña PATRICIA abona a CASAS S.L la cantidad de 500 €.
    • Documento Número 4: Factura que acredita que PATRICIA abona a CASAS S.L la cantidad de 2.000 €.
    • Documento Número 5: Documento con fecha de 26 de junio de 2006 que acredita que PATRICIA abona a CASAS S.L  mediante cheque bancario la cantidad de 67.995,00 € .
    • Documento Número 6: Diario Información, domingo 6 de mayo de 2007:
    • Documento Número 7: Diario Información, jueves 17 de mayo de 2007.
    • Documento Número 8: Diario Información, 1 de junio de 2007
    • Documento Número 9: Buro-fax
    • Documento Número 10: Correos electrónicos

    La parte demandada en su contestación a la demanda aporta los siguientes documentos:

    • Libros y archivos del Ayto. de Monforte del Cid
    • Estudio de las resoluciones administrativas por parte de un departamento jurídico.

Prueba

  • Ambas partes solicitan que se tenga por aportada la presentada documentalmente junto con la demanda y contestación a la demanda.

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 08-02-2012

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado de Primera Instancia de Madrid, estimó la DEMANDA interpuesta por PATRICIA y declaró resuelto el contrato de compraventa concertado entre las partes objeto de la DEMANDA, condenando a CASAS S.L a pagar a la actora la suma de
70.495 euros, con el interés legal de dicha suma desde la interpelación judicial hasta su completo pago; con impoisición a la mercantil de las costas del proceso.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

Hay un incumplimiento efectivo de la demandada en su obligación de entregar la vivienda objeto del contrato en el plazo convenido; el cual se revela esencial vistos los términos en que se expresa su estipulación escrita en el contrato, que, sólo contempla la posibilidad de la prórroga del plazo en los casos de que concurra una causa de fuerza mayor no imputable a la vendedora.

El  incumplimiento del plazo fue por causa imputable a la vendedora, y en modo alguno por causa ajena a la misma, único supuesto en donde estaba contractualmente prevista la prórroga automática del plazo para el cumplimiento de la obligación.

En cuanto a la cuestión del previo incumplimiento de PATRICIA para enervar la resolución del contrato, la demandante, a lo largo del proceso ha solicitado en múltiples ocasiones a CASAS S.L que aportase la documentación relativa al estado de las cuentas que reflejaban los pagos efectuados por los compradores de las fincas con objeto de acreditar el uso o costumbre de la mercantil en la forma de concretar las cantidades y una novación modificativa.

Ante la negativa de entrega de dichos documentos -hasta el punto de haber negado su existencia-, y una aportación posterior a la conclusión de la fase probatoria, ese hecho debe ponerse en relación con los efectos que contempla el apartado primero del art. 329 LECiv que permite dar a dichos documentos el valor probatorio de la versión de la parte solicitante; en este caso de la PATRICIA.

Jurisprudencia

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