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Entra en vigor la Ley del Alquiler

Entra en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas para la flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Como consta en la Exposición de Motivos, las modificaciones que la Ley introduce en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) tienen como objetivo fundamental  flexibilizar el mercado del alquiler y dinamizarlo por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Resumimos a continuación las modificaciones más significativas que la Ley ha introducido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

• Prevalencia de la voluntad de las partes

Se da prioridad a la voluntad de las partes, reforzando la libertad de pactos mediante la ampliación de las materias que son susceptibles de ser acordadas por el arrendador y el arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda:

o Se permite que las partes puedan pactar la actualización de la renta que estimen oportuna (hasta ahora se tenía que efectuar conforme a la variación del IPC).
o Se permite asimismo que se aplique al pago de la renta las reformas o mejoras de la vivienda que hayan sido acordadas por las partes y que hayan sido llevadas a cabo y costeadas por el arrendatario.
o También podrá pactarse la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente de la vivienda con independencia de la duración del arrendamiento (hasta ahora la renuncia se permitía únicamente en contratos de duración superior a los 5 años).

• Flexibilización de la duración del contrato

Se reducen el plazo de la prórroga obligatoria (permite al inquilino, cualquiera que sea la duración pactada, prorrogarla) de 5 a 3 años, y el de la prórroga tácita (transcurrido el tiempo pactado y su posible prórroga obligatoria, el contrato puede considerarse prorrogado tácitamente) de 3 a 1 año.

Como consecuencia de la modificación anterior, se modifica también el plazo de actualización de la fianza que pasa a ser de 3 años (antes 5).

• Potestad de desistimiento del arrendatario

El arrendatario está facultado para desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Se mantiene la posibilidad del pacto entre las partes sobre el pago de una indemnización por parte del arrendatario, en caso de desistir, equivalente a 1 mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir.

Las principales novedades en este aspecto son la reducción del plazo de preaviso de 2 meses  a 30 días y la posibilidad de desistir en cualquier momento una vez transcurridos 6 meses, con independencia de que se haya pactado un plazo de duración del contrato superior o inferior al de la prórroga legal obligatoria. Antes de la reforma, el arrendatario sólo podía desistir del contrato de arrendamiento cuando la duración pactada fuese superior a 5 años y ya hubiese transcurrido este período.

• Potestad de recuperación de la vivienda por el propietario

Sin necesidad de que el pacto conste expresamente en el contrato -como se exigía con anterioridad- el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, estará facultado para recuperar la vivienda cuando la necesite para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siendo el plazo de preaviso mínimo de 2 meses.

• Seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario

La inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad sigue sin ser obligatoria, pero el comprador de una vivienda no estará obligado a mantener al inquilino a menos que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

En virtud de la Ley se reforman determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil al objeto de que sea más expeditivo el procedimiento de desahucio. Entre otros, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal forma que si el demandado no atiende el requerimiento de pago o no compareciere a la vista para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y se procederá al lanzamiento en la fecha fijada. El sistema anterior impedía señalar el lanzamiento hasta que no se supiese si la vista se había celebrado o no.

REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE RENTAS DE ALQUILER

Con la finalidad de ofrecer información sobre personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento, se crea un Registro al que deberá remitirse información sobre las personas que hayan sido condenadas  por sentencia firme en un procedimiento de desahucio, así como las personas declaradas responsables del impago de rentas en un procedimiento de arbitraje.

A la información que conste en el Registro podrán acceder los propietarios de inmuebles (personas físicas y jurídicas) pero únicamente respecto de la persona con la que pretendan suscribir un contrato de arrendamiento y previa presentación de una propuesta de contrato de arrendamiento.

La Ley establece que los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación en el momento de la celebración.  No obstante, se permite que las partes puedan acordar adaptar los contratos preexistentes al nuevo régimen jurídico siempre que no resulte contrario a las previsiones legales.

Por lo que respecta a los procesos judiciales que estén en tramitación en el momento de entrada en vigor de la Ley, les será de aplicación la legislación procesal anterior.

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