La comunidad de propietarios debe asumir la reparación de los daños de impermeabilización de las terrazas que sirven como cubierta del edificio

La responsabilidad de asumir las obras de reparación de la terraza que actúa como cubierta del edificio corresponde a la comunidad de propietarios, y no al propietario del inmueble en el que está integrada la terraza.

Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Cantabria en una reciente sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) en la que condena a una comunidad de propietarios a asumir las reparaciones, así como la indemnización por los daños causados, a pesar de que la comunidad había atribuido dicha responsabilidad al propietario del piso donde estaba ubicada la terraza que actuaba como cubierta del edificio basándose en una cláusula estatutaria que obligaba a los propietarios a mantener y reparar las terrazas de uso privativo.

La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial ha matizado que no debe confundirse la terraza en sentido privativo con la cubierta del edificio como elemento estructural común. Pues cuando el elemento que causa las filtraciones y humedades al resto de propietarios es la tela asfáltica, situada bajo el solado de la terraza, la impermeabilización de este elemento —que protege al conjunto del edificio—, conserva su naturaleza común, aun cuando esté ubicada en una terraza de uso privativo.

Así viene establecido por la jurisprudencia del propio Tribunal Supremo, la cual dispone que si los daños por filtraciones provienen de defectos estructurales o del sistema de impermeabilización, la obligación de reparación recae sobre la comunidad. Y, únicamente podrá trasladarse dicha responsabilidad al propietario que tiene uso exclusivo de la terraza si se demuestra que el daño es consecuencia directa de un mal uso o falta de mantenimiento de éste.

(Imagen: E&J)

El caso

La sentencia llega a raíz de que las propietarias de un piso ubicado en una comunidad de propietarios ejercitara una acción de responsabilidad extracontractual frente a esta última.

En la demanda solicitaban que se condenara a la citada comunidad de propietarios a que ejecutase las obras de reparación y sustitución necesarias de las terrazas/cubiertas para poner fin a las filtraciones que se vienen produciendo y que afectan a la vivienda de las demandantes.

Pues el piso ubicado justo encima de la vivienda de las demandantes dispone de una terraza descubierta que hace las veces de cubierta del edificio. Debido al mal estado de conservación de la tela asfáltica de la terraza, que habría expirado su vida útil, se vienen produciendo en el inmueble de las demandantes humidades y filtraciones que aparecen en el salón comedor de la vivienda, esto es, justo bajo la vertical de la terraza del inmueble superior.

Junto a la demanda las actoras aportan un informe pericial que justifica que las filtraciones se deben al mal estado de conservación de la tela asfáltica, e igualmente hacen constar que por el propietario del piso ubicado justo encima de la vivienda de las demandantes se habrían acometido labores de mantenimiento mediante rejunteo de baldosas y sellado de encuentros con los paramentos verticales, pero esas obras han resultado insuficientes para poner fin a los problemas de humedades y filtraciones.

(Imagen: E&J)

Una obligación de la comunidad de propietarios

La demanda fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Laredo, que concluyó que era responsabilidad del propietario que tiene asignado el uso de la terraza quien debía hacerse cargo de su reparación.

“Existiendo una regla especial de contribución a los gastos comunes en los estatutos de la comunidad—en la que se establece que los gastos de conservación y reparación de las terrazas que pertenecen privativamente a las viviendas, serán de cuenta exclusiva de sus respectivos propietarios—, corresponde a los propietarios de los referidos inmuebles, y no a la comunidad, las obligaciones de conservar y reparar la terraza, incluyendo, en su caso, la impermeabilización precisa”, razonó el juzgador a quo.

No obstante, este criterio alcanzado en la sentencia dictada por el Juzgado no ha sido compartido por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cantabria. Al contrario de lo que razonó el juzgador, el tribunal provincial ha dado la razón a las demandantes, quienes apelaron la sentencia de primera instancia, y ha dictaminado que las reparaciones de la terraza cubierta deben correr a cargo de la comunidad de propietarios.

Los magistrados de la Audiencia Provincial, tras recordar la doctrina jurisprudencial que hay respecto al carácter privativo de las terrazas, y acreditado que los daños por humedades en la vivienda de las actoras/apelantes se deben al mal estado de la sistema impermeabilizante, situado bajo la cerámica de la terraza que sirve de cubierta del edificio, ha dictaminado que su reparación es una obligación de la comunidad de propietarios.

En este sentido el tribunal provincial ha explicado que “no cabe confundir la terraza, en sentido estricto, con la cubierta del inmueble, máxime cuando el elemento necesitado de reparación no es la terraza en sí, sino la tela asfáltica o elemento análogo que protege la cubierta”.

Por tanto, dado que ha quedado demostrados de la pericial que los daños por filtraciones se debieron al mal estado de impermeabilización, y no a un mal mantenimiento o una actuación negligente del propietario del piso superior al de las demandantes, la obligación de reparar e indemnizar los daños causados compete a la comunidad de propietarios.

(Imagen: E&J)

La naturaleza de la terraza cubierta

Para poder dictar esta resolución judicial, los magistrados de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cantabria se han visto en la obligación de recordar la jurisprudencia existente hasta el momento sobre a quien concierne la responsabilidad de reparar esos daños en función de la consideración que se atribuya a la terraza que hace las veces de cubierta del edificio.

El tribunal ha señalado que, citando lo dictado por el Tribunal Supremo en su sentencia del 24 de abril de 2013, que “la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa […]».

En este sentido, otra sentencia más reciente dictada por el Supremo, número 80/2024, de 23 de enero, resume el criterio que debe ser aplicado en supuestos como el ahora examinado por la Audiencia Provincial de Cantabria.

Esa resolución del Alto Tribunal (STS 80/2024) señaló que “las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario. Cuestión distinta es que se hubiera probado la existencia de un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza”, pero esto no se declara probado en la sentencia.

En esa línea, el Tribunal Supremo continúa explicando que, “en concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si éste proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será éste quien esté obligado a la ejecución de la reparación”.