Gastos de comunidad y arrendamiento de viviendas de protección oficial ante el Tribunal Supremo

La cuestión de los gastos de comunidad en los contratos de arrendamiento de viviendas de protección oficial (VPO) constituye un tema de singular relevancia en el ámbito del Derecho Civil, no solo por su impacto directo en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios, sino también por las implicaciones que tiene en el equilibrio entre la normativa estatal y autonómica en un contexto de regulación especial.

En un litigio reciente, resuelto por la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (n.º 707/2025, de 9 de mayo), se ha abordado la controversia sobre si los gastos de comunidad deben cumplir los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 o si, por el contrario, la normativa autonómica específica de las viviendas de protección oficial prevalece al regular la repercusión de dichos gastos.

Este caso, que involucra a una arrendataria que reclamó la devolución de cantidades pagadas en concepto de cuotas de comunidad, pone de manifiesto las tensiones entre las disposiciones generales de la legislación arrendaticia y las normas especiales aplicables a las viviendas protegidas, reguladas en el ámbito de la Comunidad de Madrid. La resolución de este conflicto, que culminó con la estimación de un recurso de casación, subraya la importancia de interpretar correctamente el marco normativo aplicable, respetando las competencias autonómicas en materia de vivienda.

Este análisis pretende desentrañar las implicaciones jurídicas de este caso, explorando cómo la normativa específica de las viviendas de protección oficial configura las obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento, con especial atención a los gastos de comunidad y su repercusión.

El debate sobre los gastos de comunidad no es meramente técnico, sino que refleja una problemática más amplia sobre el acceso a la vivienda protegida y las condiciones económicas que soportan los arrendatarios en un contexto de protección pública. La vivienda de protección oficial, concebida como un instrumento para garantizar el derecho a una vivienda digna, se rige por un régimen especial que busca equilibrar los intereses de los arrendatarios con las necesidades de sostenibilidad financiera de las entidades arrendadoras, muchas de las cuales forman parte del sector público. En este sentido, la posibilidad de repercutir los gastos de comunidad al arrendatario, sin las limitaciones impuestas por la normativa general de arrendamientos, plantea preguntas sobre la naturaleza de las obligaciones contractuales y la autonomía de las comunidades autónomas para regular esta materia.

La resolución judicial analizada ofrece una oportunidad para reflexionar sobre cómo las normas autonómicas, dictadas en el marco de competencias exclusivas, interactúan con la legislación estatal, y cómo dichas interacciones afectan los derechos y obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento. Este examen se estructurará en varias secciones que abordarán los antecedentes del caso, la normativa aplicable, las interpretaciones judiciales y las implicaciones más amplias para el derecho de arrendamientos en el contexto de la vivienda protegida.

(Imagen: E&J)

Contexto del conflicto

Entiendo que el núcleo del litigio radica en la interpretación de las cláusulas de un contrato de arrendamiento de una vivienda de protección oficial, suscrito en marzo de 2010, en el que se establecía que el arrendatario debía asumir los gastos de servicios comunes, como los de comunidad, sin especificar el importe anual de dichos gastos en el momento de la firma. La arrendataria, tras abonar durante 44 meses una cuota mensual de 45,31 euros, equivalente a un total de 1.993,64 euros, demandó la devolución de dichas cantidades, argumentando que la cláusula contractual no cumplía con los requisitos establecidos en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que exige que los gastos repercutidos al arrendatario consten por escrito y se determine su importe anual en la fecha del contrato. La entidad arrendadora, una empresa municipal dedicada a la gestión de viviendas protegidas, se opuso a la demanda, alegando que el contrato se regía por el régimen especial de las viviendas de protección oficial, conforme al Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid, que permite al arrendador repercutir el coste real de los servicios sin las limitaciones impuestas por la legislación estatal.

La controversia, en esencia, se centra en determinar qué normativa resulta aplicable: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de carácter general, o el reglamento autonómico que regula las viviendas de protección oficial. La arrendataria sostenía que la falta de cuantificación del importe anual de los gastos de comunidad invalidaba la cláusula contractual, en virtud del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que la arrendadora defendía que dicho requisito no era exigible, dado el régimen especial de las viviendas protegidas. Este conflicto no solo tiene implicaciones contractuales, sino que también plantea una cuestión de orden público, ya que la vivienda de protección oficial se inscribe en un marco de interés general que busca garantizar el acceso a la vivienda a sectores de la población con menos recursos. La resolución del caso, que llegó hasta el Tribunal Supremo tras un proceso que incluyó instancias de primera y segunda instancia, refleja la complejidad de armonizar las normas estatales y autonómicas en un contexto donde las competencias en materia de vivienda están claramente delimitadas. La discusión jurídica, por tanto, no se limita a la interpretación de una cláusula contractual, sino que abarca cuestiones fundamentales sobre la jerarquía normativa y la protección de los derechos de los arrendatarios.

El desarrollo del litigio revela la importancia de las estipulaciones contractuales en los arrendamientos de viviendas protegidas. El contrato en cuestión, al remitirse expresamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en lo relativo al régimen especial de protección pública, generó una ambigüedad interpretativa que dio lugar al conflicto. La arrendataria argumentó que la remisión al artículo 20 de la mencionada ley era imperativa, en virtud del artículo 6, que establece la nulidad de las cláusulas contrarias a las disposiciones de orden público. Por su parte, la arrendadora invocó la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que reconoce la prevalencia de las normas específicas de las viviendas de protección oficial, así como el artículo 13.4 del Decreto 74/2009, que autoriza la repercusión de los costes reales de los servicios sin exigir la cuantificación previa. Esta discrepancia pone de manifiesto la necesidad de una interpretación clara y coherente del marco normativo, especialmente en un contexto donde las viviendas protegidas cumplen una función social crítica.

(Imagen: E&J)

Normativa aplicable

Asumo que la resolución de este conflicto requiere un análisis detallado de las normas que regulan los arrendamientos de viviendas de protección oficial, así como de su interacción con la legislación general de arrendamientos. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en su artículo 20, establece que los gastos generales, como los de comunidad, pueden ser repercutidos al arrendatario siempre que se pacten por escrito y se determine el importe anual de dichos gastos en la fecha del contrato. Esta disposición, de carácter imperativo conforme al artículo 6 de la misma ley, busca garantizar la transparencia y proteger al arrendatario frente a cargas económicas imprevistas. Sin embargo, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce que las viviendas de protección oficial se rigen por sus propias normas específicas, lo que introduce un régimen especial que puede apartarse de las disposiciones generales.

En el ámbito de la Comunidad de Madrid, el Decreto 74/2009, de 30 de julio, regula las viviendas con protección pública y establece, en su artículo 13.4, que el arrendador puede repercutir al arrendatario el coste real de los servicios de que disfrute, sin imponer requisitos adicionales como la cuantificación previa del importe anual. Esta norma, dictada en el marco de la competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid en materia de vivienda, conforme al artículo 26.1.4 del Estatuto de Autonomía, refleja una concepción distinta de la repercusión de gastos, priorizando la sostenibilidad financiera de las entidades arrendadoras, especialmente aquellas de carácter público. La interacción entre estas normas plantea una cuestión de jerarquía normativa: ¿debe prevalecer la legislación estatal, que establece requisitos estrictos para la repercusión de gastos, o la normativa autonómica, que adopta un enfoque más flexible en el contexto de las viviendas protegidas?

La respuesta a esta pregunta no es meramente técnica, sino que tiene implicaciones prácticas para miles de arrendatarios de viviendas protegidas. La normativa autonómica, al no exigir la cuantificación previa de los gastos, permite a las entidades arrendadoras trasladar al arrendatario los costes reales de los servicios, lo que puede incluir incrementos imprevistos derivados de la gestión de la comunidad de propietarios. Este enfoque, si bien garantiza la viabilidad económica de las viviendas protegidas, podría generar incertidumbre para los arrendatarios, quienes no cuentan con una estimación clara de las cargas económicas asociadas al contrato. Por el contrario, la aplicación estricta de la Ley de Arrendamientos Urbanos proporcionaría mayor seguridad jurídica, pero podría imponer una carga excesiva a las entidades arrendadoras, especialmente aquellas del sector público, que no siempre disponen de los recursos para asumir los gastos de comunidad. Este dilema pone de manifiesto la necesidad de un marco normativo que equilibre los intereses de ambas partes, respetando tanto las competencias autonómicas como los principios de protección al consumidor.

(Imagen: E&J)

Interpretación judicial

Considero que la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (n.º 707/2025, de 9 de mayo), ofrece una guía fundamental para esclarecer la interacción entre la normativa estatal y autonómica en los arrendamientos de viviendas de protección oficial. El Tribunal Supremo, al estimar el recurso de casación interpuesto por la entidad arrendadora, concluye que la normativa autonómica, específicamente el artículo 13.4 del Decreto 74/2009, prevalece sobre el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dado que las viviendas de protección oficial se rigen por un régimen especial que no exige la cuantificación previa de los gastos de comunidad. Esta interpretación se basa en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que reconoce la aplicabilidad de las normas específicas de las viviendas protegidas, así como en la competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid en materia de vivienda.

La argumentación del Tribunal Supremo se centra en el principio de supletoriedad, según el cual las normas generales, como la Ley de Arrendamientos Urbanos, solo se aplican en ausencia de una regulación específica. En este caso, el artículo 13.4 del Decreto 74/2009 constituye una norma específica que regula la repercusión de los gastos de comunidad en las viviendas protegidas, lo que excluye la aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta interpretación no solo respeta las competencias autonómicas, sino que también reconoce la finalidad de las viviendas de protección oficial, que es garantizar el acceso a la vivienda a sectores vulnerables sin imponer cargas financieras excesivas a las entidades arrendadoras. La decisión del Tribunal Supremo, al revocar las resoluciones de primera y segunda instancia, subraya que la cláusula contractual que atribuía los gastos de comunidad al arrendatario era válida, a pesar de no especificar el importe anual, ya que cumplía con la normativa autonómica aplicable.

Esta interpretación tiene implicaciones significativas para la práctica jurídica en los arrendamientos de viviendas protegidas. Por un lado, valida la flexibilidad de las entidades arrendadoras para repercutir los costes reales de los servicios, lo que asegura su sostenibilidad financiera; por otro, podría generar incertidumbre para los arrendatarios, quienes enfrentan la posibilidad de asumir gastos variables sin una cuantificación previa. Desde el punto de vista del derecho civil, esta resolución pone de manifiesto la importancia de las cláusulas contractuales y su relación con el marco normativo aplicable, destacando la necesidad de redacción clara para evitar conflictos interpretativos. Además, la decisión del Tribunal Supremo refuerza el principio de jerarquía normativa, al reconocer la prevalencia de las normas autonómicas en el ámbito de sus competencias exclusivas.

Implicaciones prácticas y jurídicas

Todo lo anterior me obliga a deducir que la resolución de este caso tiene consecuencias que trascienden el ámbito del litigio concreto, afectando tanto a los arrendatarios como a las entidades arrendadoras de viviendas protegidas. La validación de la normativa autonómica como marco regulador de la repercusión de gastos de comunidad implica que los arrendatarios de viviendas de protección oficial deben asumir los costes reales de los servicios, incluso si no se especifican en el contrato, lo que podría generar una percepción de inseguridad jurídica. Esta flexibilidad, aunque beneficiosa para las entidades arrendadoras, plantea el riesgo de imponer cargas económicas imprevisibles a los arrendatarios, muchos de los cuales son personas de bajos ingresos que dependen de la vivienda protegida para garantizar un alojamiento asequible.

Desde una perspectiva jurídica, la resolución del Tribunal Supremo refuerza la autonomía de las comunidades autónomas para regular la vivienda de protección oficial, conforme a sus competencias exclusivas. Este reconocimiento no solo consolida el principio de distribución competencial, sino que también subraya la necesidad de armonizar las normas autonómicas con los principios generales de protección al consumidor, consagrados en la legislación estatal.

Ciertamente, la interacción entre estas normas plantea desafíos para los operadores jurídicos, quienes deben interpretar los contratos de arrendamiento en un contexto donde las disposiciones generales y específicas coexisten, a menudo con objetivos divergentes. La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala I) 707/2025, de 9 de mayo, al priorizar la normativa autonómica, establece un precedente que podría influir en futuros litigios sobre la repercusión de gastos en los arrendamientos de viviendas protegidas.

Otro aspecto relevante es la cuestión de las costas procesales, que en este caso no fueron impuestas a ninguna de las partes, dada la existencia de criterios jurisprudenciales divergentes y la falta de una doctrina consolidada sobre la materia. Esta decisión refleja la complejidad del asunto y la necesidad de un pronunciamiento claro por parte del Tribunal Supremo para unificar criterios. La ausencia de costas, combinada con la devolución de los depósitos constituidos para recurrir, busca equilibrar los intereses de las partes en un contexto donde la interpretación de la normativa era objeto de debate. Este enfoque pone de manifiesto la función del Tribunal Supremo como garante de la uniformidad en la aplicación del derecho, especialmente en cuestiones que afectan a un gran número de ciudadanos.

(Imagen: E&J)

Reflexiones finales

Entiendo que el caso analizado ofrece una oportunidad para reflexionar sobre los desafíos de regular los arrendamientos de viviendas de protección oficial en un contexto de pluralidad normativa. La prevalencia de la normativa autonómica, que permite una mayor flexibilidad en la repercusión de los gastos de comunidad, responde a la necesidad de garantizar la sostenibilidad de las viviendas protegidas, pero también plantea interrogantes sobre la protección de los arrendatarios frente a cargas económicas imprevistas.

La resolución del Tribunal Supremo, al clarificar la aplicabilidad del régimen especial, contribuye a la seguridad jurídica, pero deja abierta la cuestión de cómo equilibrar los intereses de las entidades arrendadoras con los derechos de los arrendatarios. En última instancia, este caso pone de manifiesto la importancia de un marco normativo claro y coherente, que respete las competencias autonómicas sin menoscabar los principios de protección al consumidor, garantizando así que la vivienda de protección oficial cumpla su función social sin imponer cargas desproporcionadas a quienes dependen de ella.