Cataluña impone un nuevo gravamen del 20% para grandes tenedores en la compra de viviendas
La medida, en vigor desde junio, busca frenar la especulación inmobiliaria, pero expertos alertan de sus posibles efectos negativos sobre el mercado del alquiler y la seguridad jurídica
(Imagen: RTVE)
Cataluña impone un nuevo gravamen del 20% para grandes tenedores en la compra de viviendas
La medida, en vigor desde junio, busca frenar la especulación inmobiliaria, pero expertos alertan de sus posibles efectos negativos sobre el mercado del alquiler y la seguridad jurídica
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En una medida destinada a reforzar la política de vivienda y controlar el acceso especulativo al mercado residencial, la Generalitat de Catalunya ha aprobado, mediante la Resolución 3/2025, un nuevo tipo impositivo del 20 % en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD). Esta medida afecta directamente a las transmisiones de viviendas adquiridas por grandes tenedores y a la compra de edificios residenciales completos.
¿A quién afecta el nuevo gravamen?
El gravamen del 20 %, muy superior al tipo general, se aplica en dos supuestos principales:
- Adquisición de viviendas por grandes tenedores: Personas físicas o jurídicas que posean más de 10 inmuebles de uso residencial en Cataluña o una superficie construida superior a 1.500 m² con este uso. También se consideran grandes tenedores quienes tengan 5 o más viviendas en zonas de mercado residencial tensionado.
- Compra de edificios enteros de viviendas: Cuando una persona física o jurídica adquiere un edificio completo compuesto por dos o más viviendas, incluso si no está dividido horizontalmente. Se excluyen edificios unifamiliares.
Exclusiones y excepciones clave
La normativa prevé importantes exclusiones para evitar impactos injustificados:
- No se considerará como gran tenedor a quien solo disponga del derecho de usufructo o habitación, ni se computará la vivienda habitual en el caso de personas físicas.
- Si una persona física compra un edificio de hasta cuatro viviendas destinado al uso habitual propio y de familiares hasta segundo grado, no se aplicará el tipo del 20 %, siempre que residan en él de forma efectiva durante al menos tres años.
- Las transmisiones parciales de edificios efectuadas antes del 27 de junio de 2025, fecha de entrada en vigor, no se verán afectadas por la nueva regulación, incluso si se completa la adquisición posteriormente.
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Consolidación de dominio
Otra novedad relevante es que, en los casos de consolidación de dominio por título oneroso (por ejemplo, al fallecer un usufructuario), el nudo propietario deberá liquidar el impuesto aplicando el tipo vigente en ese momento, que será del 20 % si en dicha fecha tiene la condición de gran tenedor.
¿Una medida disuasoria para el alquiler?
Si bien el objetivo declarado es limitar la especulación, diversos expertos advierten que esta subida impositiva puede tener efectos contraproducentes:
- Desincentiva la inversión en vivienda para alquiler, ya que encarece de forma notable la adquisición de inmuebles por parte de empresas y particulares que ofrecen vivienda en régimen de arrendamiento, especialmente en zonas tensionadas.
- La menor rentabilidad provocada por esta presión fiscal podría traducirse en una reducción de la oferta disponible, encareciendo todavía más los precios del alquiler, en contra del objetivo de asequibilidad.
- Pequeños inversores o patrimonialistas que operan legalmente también se ven penalizados por criterios cuantitativos que no distinguen entre especulación y gestión profesional de vivienda.
¿Contradicción con el principio de justicia tributaria?
La medida también plantea dudas en términos de constitucionalidad, especialmente con relación al artículo 31 de la Constitución Española, que establece que:
“Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio.”
Aplicar un tipo único del 20 % sobre transmisiones de viviendas a determinados perfiles patrimoniales, sin distinguir el destino del inmueble (por ejemplo, alquiler asequible, vivienda social o patrimonio familiar), podría resultar desproporcionado y discriminatorio. Esta rigidez fiscal puede suponer una vulneración del principio de justicia, progresividad y no confiscatoriedad exigido por la Constitución.
Entrada en vigor
El nuevo gravamen entra en vigor el 27 de junio de 2025 y forma parte del Codi tributari de Catalunya, concretamente en el artículo 641-1 del libro sexto, relativo a tributos cedidos.
