La falta de suelo, los altos impuestos que se gravan y la carencia de seguridad jurídica, lastres para el acceso a la vivienda

Debate de alto nivel el que organizó la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), entidad que cumple sus 50 años de vida, en colaboración con el Ministerio de Vivienda que comanda la ministra Isabel Rodríguez, quien a última hora no pudo asistir por cuestión de agenda a clausurar esta jornada. El acto se enmarca en la iniciativa 12 meses, 12 compromisos que la OCU está desarrollando con motivo de su 50º aniversario y contó con la participación de David Lucas, secretario de Estado de dicho Ministerio.

Tras la exposición de Lucas —uno de los responsables de la actual Ley de Vivienda que ahora cumple dos años— se organizó un debate en el que los interlocutores hablaron de medidas para hacer más accesible el acceso a la vivienda. Según el CIS, la vivienda es el primer problema para los españoles por encima de la búsqueda de empleo. Comprar una vivienda es prohibitivo, al igual que irse de alquiler. La Ley de Vivienda del 2023 no ha ayudado a resolver el problema.

Moderados por Enrique García, portavoz de OCU, tomaron la palabra en esta mesa redonda Jaime Fernández, gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA); Gema Gallardo, codirectora general de Provivienda; y Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Vivienda y Rehabilitación de España (CONCOVI).

Junto a ellos también participaron Héctor Simón, director de la Cátedra de vivienda de la Unesco, Universitat Rovira i Virgili; Alicia Visitación Martín, magistrada del Juzgado de Primera Instancia n.º 89 de Madrid, en representación de Jueces para la Democracia; y Juan Carlos García, responsable Área vivienda (OCU)

Los ponentes explicaron desde su punto de vista en el mercado de la vivienda la necesidad de afrontar la falta de vivienda pública protegida. Falta suelo para edificar viviendas en nuestro país, lo que hace que las opciones de construcción sean muy limitadas; los impuestos que gravan a una vivienda son muchos y elevados, según ASPRIMA.

De esta forma un recorte del 25% podría abaratar los precios de compra y en cuanto a la seguridad jurídica los plazos de recuperación una vivienda o instar un desahucio, ahora con el Real Decreto de marzo del 2020 creado en época de Covid-19 y que se renueva cada año a finales de diciembre, es un problema para la desocupación.

Mesa redonda en la que participaron Jaime Fernández, gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA); Gema Gallardo, codirectora general de Provivienda; Juan Casares Collado, presidente de CONCOVI; Héctor Simón, director de la Cátedra de vivienda de la Unesco, Universitat Rovira i Virgili; Alicia Visitación Martín, magistrada del Juzgado de Primera Instancia n.º 89, de Madrid en representación de Jueces para la Democracia; y Juan Carlos García, responsable Área vivienda. (Imagen: OCU)

Falta vivienda asequible

El propio David Lucas señaló la necesidad de transferir más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos de Sareb a la Entidad Pública Empresarial de Suelo, Sepes; la regulación de los alquileres de corta duración a través de la Ventanilla Única Digital; la puesta en marcha del nuevo Plan Estatal de Vivienda; o la movilización de viviendas vacías como acciones clave del Gobierno de España para constituir el parque público de vivienda asequible y protegida para siempre.

Durante su intervención, el secretario de Estado se ha mostrado tajante: “Las viviendas no son un negocio, son para vivir, y debe haber suficientes para garantizar el derecho que recoge el artículo 47 de la Constitución”.  Frente a esta premisa ha mostrado su preocupación por todos aquellos fenómenos que están ocasionando “la expulsión de vecinos de sus barrios”, así como la “conformación de parques temáticos turísticos más que zonas residenciales” en las ciudades.

Un escenario que, como ha destacado Lucas, está confrontando el Gobierno con distintas líneas de actuación para garantizar el derecho a una vivienda digna; destacando el ya mencionado traspaso de activos de Sareb a Sepes, que contribuirá, según ha precisado, a la creación de “un parque público del Estado que garantice acceso a viviendas dignas, adecuadas y asequibles”.

Como solución a la falta de oferta, Lucas ha puesto de manifiesto que España ha pasado de 452.000 viviendas públicas en alquiler asequible en 2019, hasta las 614.000 unidades registradas el año pasado; es decir, estos inmuebles públicos han pasado de representar el 2,5% del total del parque residencial al 3,4%. No obstante, el secretario ha destacado que “aún nos encontramos muy lejos de la media europea, que se sitúa en torno al 8%”.

Debate sobre accesibilidad en la vivienda

En la mesa redonda, Jaime Fernández insistió en la falta de suelo para edificar, “es algo urgente que no podemos esperar 15 o 20 años. Creo que sería bueno extender los informes sectoriales que se han puesto en marcha por la DANA lo que ha agilizado en la comunidad valenciana la creación de vivienda. Es también el momento de reconvertir parte del mercado de oficinas y de suelo industrial en suelo urbanizable para lograr vivienda urbanizable como ya se hace en otras comunidades autónomas”.

En el caso de Provivienda, su subdirectora Gema Gallardo habló que esa entidad lleva muchos años trabajando en pro del alquiler social y su difusión en varias comunidades autónomas. Recordó que esta entidad se hará con cerca de 140 viviendas este año gracias al Programa Safe: “Hablar de inclusión social no es solo hacerlo de disponer de una vivienda. Hay muchas condiciones que rodean a mujeres, personas vulnerables o mayores que deben tener en cuenta para diseñar políticas públicas”.

David Lucas, secretario de Estado, abordó las medidas que desde el Gobierno se implementan para mejorar esa accesibilidad. (Imagen: OCU)

Por su parte, Juan Casares, presidente de CONCOVI, subrayó que “no se hace vivienda protegida en nuestro país porque los números no salen. Habrá que ver si el Plan Estatal de Vivienda par 2026/30 planteado por el secretario de Estado y la creación de una empresa pública de la vivienda son los elementos claves para activar el mercado. También hay que regular el suelo protegido, en la comunidad autónoma, aún hay mucho suelo libre. Al final, nosotros somos partidarios de un Pacto de Estado por la vivienda protegida y que estas propiedades tengan una deducción fiscal importante”.

Héctor Simón, representante de la cátedra de vivienda de la Unesco en la Universidad Rovira y Virgil, recordó que desde el 2007 con la burbuja inmobiliaria ha ido empeorando el acceso a la vivienda. A su juicio, el control de rentas que se aplica en Cataluña por la Ley de Acceso a la Vivienda no está funcionando y genera inseguridad jurídica. El profesor universitario recuerda que según el Banco de España harían falta entre 400.000 y 600.000 viviendas nuevas para satisfacer la demanda actual.

Este experto recordó que es partidario de soluciones estructurales: mejor distribución de las oportunidades laborales y construcción, tanto pública como privada. En cuanto al impacto de la vivienda turística en los precios del alquiler “ha sido demonizada, pero no hay estudios concluyentes sobre el impacto que tiene sobre el mercado privado de alquiler”, asegura Simón Moreno.

“Tiene lógica atendiendo a las políticas erráticas de vivienda que se han llevado a cabo durante los últimos años, que han imposibilitado el acceso a la clase media”, señala Héctor Simón. “Esto implica que son las personas o las empresas con más poder económico las que están adquiriendo los pisos”, añade. Pues la propiedad no desaparece, sino que se concentra. Simón pone sobre la mesa el hecho de que “la mitad de compraventas se llevan a cabo sin crédito hipotecario, y la tasa de propiedad entre los jóvenes ha disminuido un 30% entre 2011 y 2020”.

Falta seguridad jurídica

La magistrada Alicia Visitación Martín, magistrada del Juzgado de Primera Instancia n.º 89 de Madrid, en representación de Jueces para la Democracia, apuntó en su intervención que “la vivienda, el alquiler y la falta de pago, así como la solución pronta en concreto es algo que preocupa tanto al arrendador como al arrendatario”.

Desde la Judicatura a fin de dar respuesta rápida a los problemas que se plantean se recuerda que toda Ley, incluida la de vivienda, requieren de una dotación presupuestaria para ser “realidad”; mayores medios materiales y personales como viviendas a ofrecer como alternativa habitacional, trabajadores sociales.

Esta magistrada indicó que “hay que recordar que la Ley de Vivienda modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil, recogiendo en el artículo 441 que las administraciones públicas den respuesta en forma de medidas o habitación en el plazo de suspensión del procedimiento previsto; de otro lado, se requiere menos papel y más oralidad en el procedimiento de desahucio e incidentes de suspensión” .

De esta forma se sustituye el traslado de documentos entre las partes por escrito y por la celebración de vistas y resoluciones orales, con presencia de ambas partes implicadas, y la implantación de órganos especializados como los juzgado de ejecución hipotecaria existentes en Madrid, que permitan una solución más rápida y uniforme a las situaciones de vulnerabilidad, además de dotar de mayor seguridad jurídica a las partes implicadas.

Esta experta destaca que “se requiere, de otro lado, una tramitación preferente, incluso prevista por ley, para dar una pronta solución a la problemática, vista la cantidad de acumulación de asuntos llevados en la actualidad por los juzgados de Primera Instancia”.