Soluciones del ordenamiento jurídico ante la imposibilidad de pago de la hipoteca y el alquiler

El pasado día 8 de julio tuvo lugar la jornada sobre vivienda en la sede de OCU de Madrid. En ella se expusieron los remedios que nuestro ordenamiento jurídico ofrece a aquellos que no pueden hacer frente a la hipoteca o al alquiler, mostrando algunas discrepancias y falta de seguridad jurídica en la aplicación. Son tres los cauces previstos: el de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que ha sufrido reforma a partir con la Ley 1/2024, de 13 de mayo; el RD-ley 11/2020, de 31 de marzo, que ha sido objeto de varias prórrogas (la última de ellas en enero del presente año); y la suspensión prevista con la reforma del artículo 441 LEC provocada por la Ley de la Vivienda.

Al primero de los cauces podrá acudir aquél que no pueda hacer frente a la hipoteca. En el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria (no en otros), el deudor hipotecario puede solicitar la suspensión del lanzamiento (que no la del procedimiento) hasta el 14 de mayo de 2028. Sólo podrá beneficiarse del mismo el deudor hipotecario cuando la vivienda objeto del procedimiento sea vivienda habitual (no es aplicable a las segundas residencias) y el préstamo se haya destinado a su compra. Además, deberá de encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, recogiéndose las situaciones que así se consideran en el apartado segundo del art. 1 de la ley, y concurrir las circunstancias económicas previstas en el apartado tercero. El párrafo segundo del apartado primero del art. 1 de la ley prevé la posibilidad de alquiler por parte del deudor.

Ante el impago de la renta el/a arrendador/a puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda modificó el apartado 5 e introdujo el 6 y el 7 del art. 441 de la LEC, de tal forma que en los procedimientos iniciados por desahucio por falta de pago se informa al/a arrendatario/a de la posibilidad de acudir a las administraciones públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, a la vez que se comunica de oficio por el juzgado el inicio del procedimiento a dichas administraciones, a fin de evaluar la existencia de vulnerabilidad, siempre que la vivienda litigiosa sea vivienda habitual. De confirmarse que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad, las administraciones lo comunican al órgano judicial y se inicia trámite que da lugar, en caso de que exista dicha situación, a la suspensión del procedimiento hasta dos meses en caso de ser el/a arrendador/a persona física o cuatro meses si es persona jurídica, teniendo en cuenta, en concreto, para apreciar la vulnerabilidad del arrendatario/a las circunstancias económicas contenidas en el apartado 7.

En caso de que se haya llegado a la fase de ejecución es posible la suspensión de lanzamiento si no se ha procedido conforme lo mencionado, dado que, como recoge el art. 549.4 de la LEC, previamente al lanzamiento, siendo vivienda habitual debe de haberse procedido al trámite del art. 441.

El tercer cauce es el previsto por el RD-ley 11/2020, de 31 de marzo que permite dentro de los procedimientos de desahucio por falta de pago, expiración del plazo, desahucio por precario, tutela sumaria de posesión o recuperación en virtud de derecho real inscrito, iniciar “incidente extraordinario” para suspender el procedimiento. El RD prevé para los dos primeros procedimientos el trámite previsto en el art. 1, para los restantes el del art. 1 bis. En este caso, se habrá de acreditar la vulnerabilidad conforme las circunstancias económicas previstas en el mismo (art. 5).

(Imagen: E&J)

Podemos preguntarnos si estos cauces están abiertos a personas distintas del arrendatario y qué ocurre en supuestos como el de adquirir la vivienda por herencia conforme el art. 250.3 de la LEC. Del tenor de la ley parece deducirse que no, siendo que los procedimientos son los expresamente contemplados y  siendo en el segundo cauce, el demandado la persona arrendataria y hablando el RD-ley de “persona arrendataria” en su artículo 1. No obstante, no hay que olvidar el art. 704 de la LEC que prevé que en caso de que la vivienda objeto de ejecución sea la habitual del ejecutado o de las personas que de él dependan puede solicitar la suspensión del lanzamiento por un mes y de existir motivo fundado otro mes más.

Otra cuestión a debatir es la justificación de prórrogas sucesivas del RD-ley. El RD tiene por título “por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID 19”. Como se recoge en la exposición de motivos, la pandemia dio lugar a una situación económica que requería de la adopción de medidas para hacer frente a la misma. Debido a la pandemia muchas personas perdieron su empleo, vieron reducidos sus ingresos… Se justificaba así al momento de su promulgación la suspensión de lanzamientos de personas vulnerables consecuencia de esta pandemia. Este RD, desde el 31 de marzo de 2020, ha sido objeto de sucesivas prórrogas, de tal forma que tras 5 años sigue vigente el cauce para iniciar este “incidente extraordinario”; sin embargo, es dudosa la defensa de prórrogas visto el cambio de escenario. Es cierto que existe un problema con la vivienda en nuestro país y a esa conclusión se llegó en la jornada celebrada el día 8 en la sede de la OCU, como también se ha mostrado en otros escenarios como el de la jornada celebrada el día 11 de junio en la sede del Consejo General de la Abogacía, pero cabe preguntarnos si la solución es la prórroga de este RD cuya exposición de motivos sigue siendo la misma que al momento de la promulgación en plena pandemia.

De otro lado, existe cierta discrepancia en su aplicación al momento de conjugarlo con la suspensión prevista en el art. 441 de la LEC. Algunos jueces/as consideran suspendido el lanzamiento conforme el art. 441 no procede más suspensión ni la tramitación del incidente extraordinario, recogiéndose en dicho precepto que se procede a la suspensión por ese plazo máximo y se alzará automáticamente transcurrido el mismo; sin embargo, el RD recoge en su artículo 1 que es posible la incoación y tramitación del incidente se haya tramitado o no la suspensión del art. 441 de la LEC.