Una sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid estima parcialmente la demanda por usurpación del derecho de vuelo en unas obras

La sentencia glosada de 17 de julio del 2025 se refiere a un tema complejo de ejercicio de acción reivindicatoria de derecho de vuelo unida a una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas hasta el punto de que la Audiencia se acuerda la no imposición de costas del procedimiento  a ninguna de las partes por la concurrencia de serias dudas de hecho o derecho. El resultado en Primera Instancia había sido la desestimación tanto  de la demanda principal como de la reconvención formulada por la demandada.

Así las cosas, en la demanda se ejercitaban dos acciones:

a) Una acción reivindicatoria por usurpación del derecho del vuelo. Tal usurpación se habría producido en el año 2021, tras la ejecución de unas obras de reforma autorizadas por el ayuntamiento de Valladolid, afectado de forma directa a la propiedad de la actora que pretende desarrollar una actuación urbanística en la zona impidiendo la construcción de una serie de viviendas adosadas alineadas a la linde de la finca titularidad de la demandada.

b) En segundo lugar, se interpuso una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas. Se fundamentaba en que la demandada mediante la ejecución de la obra referenciada había procedido a modificar, también en 2021, los huecos preexistentes en la pared de cerramiento, al no estar los huecos actualmente abiertos en dicha pared las dimensiones y ubicación exigidas legalmente pudiendo ser tapados por una edificación colindante, al tratarse de huecos de mera tolerancia, conforme a lo establecido en los artº 385 y ss CC.

Frente a dicho planteamiento, la adversa oponía respecto a la acción reivindicatoria, que las fincas no eran colindantes por concurrir un almorrón o acequia entre estas. Pero, además, se invocaba la  prescripción de la acción reivindicatoria, conforme a lo establecido en el artº 1963 CC. por cuanto la situación de las dos fincas a las que se refiere el presente litigio, no se habría modificado desde la construcción original del edificio propiedad de la demandada en el año 1979, cuyo alero o vertiente de tejado se ha mantenido inalterado tras la ejecución de unas obras de reforma llevadas a cabo tras su autorización municipal en el año 2021.

Excepción que también se predica de la acción negatoria de servidumbre al afectar a unos huecos preexistentes en el muro de cerramiento de la edificación, que, no se han alterado ni en su ubicación ni en sus dimensiones. Y no satisfecha con ello, postulaba una demanda reconvencional una acción declarativa de alero o vertiente de tejado a su favor, en el supuesto, que niega previamente, de que su finca fuera contigua a la de la actora.

(Imagen: E&J)

Centrado de este modo el objeto del debate, la Audiencia resuelve dos cuestiones procesales interesantes a nivel procesal.

1. La inadmisibilidad  de una demanda reconvencional como la aquí planteada, esto es, condicionada (en este caso, a que se aprecie, contra la tesis de la parte demandada/reconveniente, que las fincas son colindantes), o subsidiaria. Considera que no es admisible una demanda reconvencional en la forma que ha venido planteada, condicionada a unos presupuestos fácticos contrarios a aquellos que sirven de motivo de oposición a la demanda. No es factible mantener simultáneamente que no existe colindancia, que un terreno no es de la actora principal, y a la vez postular que, sobre ese terreno del demandante, y frente al demandante, haber obtenido una prescripción adquisitiva de servidumbre. Ya el art. 71.2 LEC posibilita acumular acciones, pero siempre y cuando las mismas no sean incompatibles. Y aquí la parte mantiene al contestar una posición, y al reconvenir otra opuesta, incompatible.
2. La estimación de la Incongruencia “ultra petita” en la que había incurrido el Juez de 1º instancia : pues la demandada/reconveniente, al igual que la actora, consideraron que la servidumbre de luces y vistas reviste naturaleza de servidumbre negativa (cuya prescripción comienza con un primer hecho obstativo por parte del predio sirviente – art. 538 CC-), mientras que la sentencia de Instancia había desestimado la demanda, apreciando que existía prescripción adquisitiva del derecho, por tener la servidumbre la condición de positiva, y por ende, modificando su naturaleza, tal y como había sido convenida por las partes.

Despejada dichas cuestiones procesales,  la Audiencia acuerda estimar parcialmente la demanda considerando que, con motivo de las obras de 2021, una parte del derecho de vuelo había sido parcialmente usurpado, por lo que procedía la acción reivindicatoria sobre dicho espacio.

Así la Sentencia distingue entre

– Un tramo de 13,20 metros lineales que ha consistido en una mera elevación de la ubicación en altura del alero. Sin que su volumen sea diferente de manera relevante, y el hecho de haber recogido las aguas por el interior de ese voladizo, en vez de utilizar el mismo para desaguar el agua de lluvia hacia la finca de la actora, no supone sino adaptar la servidumbre, no agravarla.

– El tramo restante de 16,94 metros lineales, que sí supone un agravamiento y alteración de la situación preexistente. La demandada ha realizado un cuerpo de construcción, ampliando la superficie de su finca, a costa de ocupar mayor vuelo de la parcela de la actora. Y ello sin ninguna justificación constructiva ligada al vertido de agua o alero, sino como mera conveniencia.

Por otro lado, en cuanto a la acción negatoria de servidumbre de luces y vistas, descartada la prescripción adquisitiva por parte de la demandada y subsanada la Incongruencia “ultra petita” en que se había incurrido en instancia, la sentencia estima su procedencia, aunque. entiende prescrito el derecho a solicitar el cierre de las ventanas por el transcurso de más de 30 años desde su apertura, al no existir una alteración de los huecos y luces existentes en la pared de la finca desde 1979. Todo ello, sin perjuicio de la facultad de la actora de construir en su propio terreno tapando los huecos, de tal forma que impida el disfrute de luces y vistas.