La denominación de los contratos no es determinante de su contenido

La diferencia entre la promesa de comprar y vender y la compraventa se concreta y precisa en el objeto del consentimiento. En el contrato de compraventa se quiere y consiente vender o comprar; en el de promesa de compraventa, se quiere aceptar la obligación contraída por la otra parte de comprar o de vender. El consentimiento —en la promesa— no perfecciona la compraventa, sino que obliga a perfeccionarla más adelante.

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 270/2025, de 19 de febrero, trata la diferencia entre el contrato de arras penitenciales y el contrato de compraventa. El fallo determina si el incumplimiento del comprador le obliga a asumir la pérdida de las cantidades entregadas, o, si por el contrario, la parte vendedora estaba obligada a devolverlas.

La discrepancia surge cuando el comprador reclama una cantidad por importe equivalente al doble de las arras penitenciales argumentando que la vendedora habría incumplido el contrato.

En primera instancia se desestima la demanda por entender que el contrato firmado era un precontrato con arras penitenciales al amparo del artículo 1.454 del Código Civil, lo que implicaba que al ser imputable al comprador el incumplimiento, este debía asumir la pérdida de las cantidades entregadas sin que la vendedora tuviera que devolverlas.

La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia y estableció que la forma de pago y las sucesivas prorrogas pactadas hacían que el contrato debiera calificarse como una compra venta.

En consecuencia aplicó el artículo 1.504 del Código Civil que establece que en las compraventas de inmuebles el vendedor no puede resolver el contrato sin requerir previamente al comprador para que cumpla la obligación de pago. Como en el caso enjuiciado no se había realizado dicho requerimiento notarial o judicial, la Audiencia Provincial condenó a la vendedora a devolver el importe recibido en concepto del doble de las arras penitenciales.

El Tribunal Supremo al resolver la casación confirma la sentencia de primera instancia y establece que:

• La denominación del contrato no es determinante, pero hay que interpretar ajustándose a la literalidad las cláusulas y la voluntad de las partes.
• Cuando se pactan arras penitenciales el comprador que incumple pierde lo entregado sin que sea necesario un requerimiento previo.
• La aplicación del artículo 1.504 del Código Civil queda descartada en este caso, ya que existía una cláusula resolutoria expresa que establecía la perdida de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento.
• La autonomía de la voluntad de las partes prevalece siempre que se respeten los límites legales y la buena fe contractual.