El Tribunal Supremo ante el examen definitivo del IRPH: un fallo inminente que puede transformar el mercado hipotecario

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) se encuentra de nuevo en el centro del debate jurídico y financiero en España. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23), el Tribunal Supremo español, el pasado 3 de julio de 2025, se reunió para deliberar y votar la resolución que marcará la doctrina definitiva sobre la validez de las cláusulas hipotecarias referenciadas a este índice.

Con más de un millón de contratos hipotecarios aún vigentes bajo este parámetro y una exposición económica superior a los 44.000 millones de euros, el alcance del fallo excede el plano estrictamente procesal: se proyecta sobre la estabilidad financiera de las entidades de crédito, la seguridad jurídica del sistema hipotecario español y los derechos de los consumidores.

La sentencia, cuya publicación se espera en los próximos días, deberá responder a una cuestión esencial: ¿Es posible compatibilizar el carácter oficial del IRPH con las exigencias de transparencia material impuestas por el Derecho de la Unión Europea?

Una sentencia favorable a los consumidores abriría la puerta a devoluciones millonarias

El IRPH: naturaleza, variantes y problemática

El IRPH ha convivido durante décadas como índice alternativo al Euríbor para la determinación de intereses variables en préstamos hipotecarios. Sus principales modalidades (IRPH Cajas, IRPH Bancos e IRPH Entidades) se diferencian del Euríbor en que este último refleja un tipo de interés interbancario “neto”, mientras que el IRPH se calcula como una TAE media ponderada, incluyendo comisiones y gastos aplicados por las propias entidades.

Este diseño ha provocado históricamente que el IRPH resultara sistemáticamente más elevado que el Euríbor, generando un sobrecoste para los prestatarios. La polémica se intensificó porque muchas entidades omitieron aplicar el diferencial negativo compensatorio recomendado por la Circular 5/1994 del Banco de España, lo que incrementó aún más la carga económica para los consumidores.

El TJUE estableció en diciembre de 2024 que el carácter oficial del IRPH no exime a las entidades del deber de transparencia

Aunque el Banco de España publica mensualmente el IRPH en el BOE, su carácter oficial no ha impedido la proliferación de litigios. Durante más de una década, los tribunales han oscilado entre validar su uso por tratarse de un índice legal y cuestionarlo por la opacidad en la comercialización de las hipotecas referenciadas a él.

(Imagen: archivo)

La doctrina del TJUE de diciembre de 2024: un punto de inflexión

El TJUE, en su sentencia de 12 de diciembre de 2024, zanjó una cuestión largamente discutida: la oficialidad del índice no exonera a las entidades financieras del cumplimiento del principio de transparencia material.

En particular, el Tribunal europeo señaló que:

• La referencia al IRPH no libera a la entidad de explicar su funcionamiento, evolución histórica y consecuencias económicas.
• La información debía ser suficiente, clara y comprensible para un consumidor medio.
• La transparencia debe analizarse separadamente de la abusividad: incluso siendo un índice oficial, la cláusula puede resultar nula por falta de información.

En la práctica, el pronunciamiento europeo obliga a los jueces nacionales a verificar si el prestatario estaba en condiciones de comprender el alcance real del índice en el momento de la contratación.

De los cientos de procedimientos seguidos por Asoban Abogados, ninguno revela un cumplimiento efectivo de este deber informativo, lo que conduce a la consideración de la cláusula como abusiva y, por tanto, nula.

El jueves, 12 de diciembre, el TJUE analizó la abusividad del IRPH por sexta vez en cuatro años. (Imagen: TJUE)

La reacción de los tribunales españoles

Aunque el fallo del Supremo todavía no se ha hecho público, múltiples juzgados de primera instancia y Audiencias Provinciales han comenzado a aplicar directamente la doctrina del TJUE.

Entre los pronunciamientos más relevantes destacan:

• Enero 2025 (Pamplona, JPI nº 5): nulidad de cláusula IRPH en préstamo con UCI; sustitución por Euríbor y devolución de intereses.
• Enero 2025 (Audiencia Provincial de Madrid): nulidad de cláusula con Bankia; ausencia de oferta vinculante y de simulaciones comparativas.
• Febrero 2025 (San Sebastián, JPI nº 8): nulidad sin sustitución de índice; devolución íntegra.
• Primavera 2025 (Asturias y Barcelona): series de resoluciones anulando cláusulas por falta de información precontractual.
• Junio 2025 (Murcia, JPI nº 16): dos resoluciones declarando la nulidad por ausencia de oferta vinculante y de diferencial negativo.
• Julio 2025 (Chiclana de la Frontera, Cádiz): nulidad de IRPH Entidades combinado con suelo del 5 %; devolución superior a 32.000 €.

El denominador común en todas estas resoluciones es la constatación de una falta de transparencia en la comercialización, especialmente por la ausencia de simulaciones comparativas y la omisión de información sobre la evolución histórica del índice.

Numerosos juzgados y Audiencias Provinciales aplican ya la doctrina del TJUEy anulan cláusulas IRPH por falta de información clara

Posibles escenarios tras el fallo del Supremo

El Tribunal Supremo deberá decantarse entre dos grandes escenarios:

Bien la adhesión plena a la doctrina del TJUE: en dicho caso se produciría la declaración de nulidad de las cláusulas IRPH cuando no se constate transparencia, la sustitución del índice por Euríbor más diferencial pactado y la devolución de cantidades cobradas en exceso. Su impacto conllevaría una avalancha de reclamaciones y devolución masiva de importes a los consumidores.

Bien el mantenimiento parcial de la doctrina anterior. En cuyo caso se validaría el IRPH al entenderse que la entidad ha informado adecuadamente al consumidor con la mera remisión al BOE. Ahora bien, la nulidad dependería del análisis caso por caso. Se produciría una mayor seguridad para las entidades, pero prolongación de la litigiosidad y disparidad de criterios judiciales.

Sea cual sea la opción elegida por el Alto Tribunal, la decisión tendrá repercusiones sistémicas: no solo afecta al derecho de los consumidores, sino también al principio de cosa juzgada en ejecuciones hipotecarias ya cerradas y a la confianza en el sistema financiero español.

(Imagen: E&J)

Relevancia normativa y jurisprudencial

Normativa aplicable

• Circular 5/1994 del Banco de España.
• Directiva 93/13/CEE del Consejo, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores.
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Jurisprudencia clave

• TJUE, 12 diciembre 2024 (C-300/23): exigencia de transparencia material en cláusulas IRPH.
• STS, deliberación, votación y fallo de 3 de julio de 2025 (pendiente de publicación): doctrina definitiva sobre la validez de la cláusula IRPH.
• Resoluciones de juzgados y Audiencias Provinciales (2025): nulidad reiterada por ausencia de simulaciones comparativas e información clara.

Conclusiones

El caso del IRPH refleja con nitidez la tensión entre la formalidad de un índice oficial y las exigencias sustantivas de transparencia que impone el Derecho de la Unión Europea.

Más de un millón de hipotecas y una exposición económica cercana a 44.000 millones de euros dependen del fallo del Supremo

El Tribunal Supremo tiene ante sí una decisión histórica:

• Si se alinea plenamente con Luxemburgo, se consolidará la nulidad de miles de cláusulas y la devolución de cantidades millonarias, marcando un cambio profundo en la contratación hipotecaria.
• Si opta por una interpretación más restrictiva, el debate podría regresar una vez más al TJUE, prolongando la inseguridad jurídica.

Todo apunta a que el fallo será favorable para los consumidores, alineado con la jurisprudencia europea. De confirmarse, estaríamos ante una de las resoluciones más relevantes de la última década en materia hipotecaria y de protección de consumidores.