El Tribunal Supremo redefine la cláusula IRPH en las hipotecas españolas y fija un análisis caso por caso

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha fijado, en sus sentencias 1590/2025 y 1591/2025 de 11 de noviembre, los criterios definitivos sobre la validez y posible abusividad de las cláusulas hipotecarias referenciadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Tras años de litigios y resoluciones dispares, el Alto Tribunal opta por un enfoque casuístico: no existe una respuesta única, sino que la validez de la cláusula dependerá de la información proporcionada al consumidor y de las circunstancias concretas del préstamo.

Con ello, el Supremo consolida un modelo interpretativo que armoniza su propia doctrina con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), especialmente las sentencias de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23). Ambas instancias coinciden en que el IRPH, al tratarse de un índice oficial publicado en el BOE, no puede considerarse abusivo por sí mismo, aunque sí debe someterse al control de transparencia y, en su caso, al juicio de abusividad.

El control de transparencia: la información debe ser comprensible y accesible

La STS 1590/2025, de ponencia de la magistrada Raquel Blázquez Martín, define el marco del control de transparencia material con una estructura de análisis clara.

El Tribunal recuerda que la transparencia exige que el consumidor medio pueda comprender el método de cálculo del IRPH y sus consecuencias económicas, pero no obliga a las entidades a explicar en detalle la fórmula matemática del índice ni a facilitar comparativas con otros tipos oficiales.

El Supremo considera que la publicación del IRPH en el Boletín Oficial del Estado y las circulares del Banco de España de 1994 y 2012 garantizan la accesibilidad de la información relevante, de modo que el consumidor tiene la posibilidad real de conocer la composición y la evolución del índice. La entrega del folleto informativo previsto en la Orden de 5 de mayo de 1994 sólo será exigible si el préstamo se encontraba dentro de su ámbito de aplicación.

Por otro lado, la mención al diferencial negativo no es un requisito indispensable: su ausencia no implica opacidad si el contrato hace referencia a la Circular 5/1994 o a la TAE.

El Tribunal destaca que la transparencia debe valorarse desde un enfoque funcional, atendiendo al resultado informativo efectivo. No se exige al banco un asesoramiento personalizado ni una comparativa con el Euríbor, sino la existencia de datos suficientes para que el cliente comprendiera el impacto del índice sobre su préstamo.

De este modo, el Supremo consolida la idea de que el IRPH es un índice oficial y público cuyo conocimiento no exige una información adicional exhaustiva, salvo que se demuestre que la entidad ocultó o distorsionó su funcionamiento real.

(Imagen: Banco de España)

En la práctica, en Asoban Abogados, despacho que representa a un número significativo de afectados por hipotecas referenciadas al IRPH, se constata que la falta de transparencia suele derivarse de la ausencia de información previa sobre la composición del índice o sobre la existencia del diferencial negativo que debía aplicarse para compensar la media superior del IRPH respecto al Euríbor. En muchos contratos, la entidad financiera se limitó a mencionar el índice sin explicar su estructura ni advertir que históricamente había sido más elevado. Según explica Ángel Sánchez, letrado y socio de Asoban Abogados, “si el cliente no tuvo la posibilidad real de comprender cómo se calculaba el IRPH ni las consecuencias económicas de su aplicación, la cláusula puede considerarse no transparente y, por tanto, abrirse al control de abusividad”.

Desde el punto de vista forense, el despacho subraya que en numerosos procedimientos los jueces están exigiendo prueba documental y pericial detallada sobre la información previa facilitada por la entidad, lo que refuerza la importancia de conservar los folletos informativos, ofertas vinculantes y comunicaciones comerciales entregadas en la contratación.

El juicio de abusividad: equilibrio contractual y buena fe

La STS 1591/2025, de la magistrada Nuria Orellana Cano, aborda el control de abusividad a partir de la Directiva 93/13/CEE y del artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La falta de transparencia, advierte el Supremo, no determina por sí sola la nulidad de la cláusula, sino que abre la puerta al análisis de si la misma causa un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.

La Sala establece que el uso de un índice oficial, aprobado y supervisado por el Banco de España, no puede reputarse contrario a la buena fe. Además, el Gobierno central y las Administraciones autonómicas han considerado históricamente el IRPH un índice idóneo para la financiación de viviendas de protección oficial, lo que refuerza su legitimidad jurídica.

En cuanto al equilibrio económico, el Tribunal precisa que debe realizarse una comparación en el momento de la contratación, utilizando los tipos medios reales del mercado, según los datos del Banco de España, el INE o los tipos sintéticos, y no mediante una simple contraposición con el Euríbor. La evolución posterior del índice, aunque haya resultado menos favorable para el prestatario, no puede servir de base para declarar una cláusula abusiva, pues el control judicial no debe convertirse en un control de precios.

En los casos analizados, el Supremo concluye que el IRPH se encontraba dentro de los márgenes normales de mercado en el momento de la firma, y que su utilización no generaba un desequilibrio manifiesto entre los derechos y obligaciones de las partes.

El Alto Tribunal recuerda además que la desproporción debe ser muy evidente para que exista abusividad, y que las reclamaciones basadas únicamente en la diferencia con el Euríbor carecen de fundamento jurídico suficiente. La sentencia también resalta que no se ha acreditado que el IRPH sea un índice más manipulable que otros, como el Euríbor o el Libor, cuyos sistemas de cálculo han sido objeto de sanciones por parte de la Comisión Europea.

(Imagen: E&J)

Desde Asoban Abogados, se matiza que esta interpretación del Supremo no cierra la vía judicial, sino que “mantiene abierta la posibilidad de reclamar cuando la entidad incumplió su deber de información y existe un desequilibrio evidente entre el IRPH y los demás índices en el momento de la contratación”. En los casos defendidos por el despacho, los juzgados han reconocido la nulidad de la cláusula cuando se acredita que el cliente desconocía la naturaleza del índice o que no se le ofreció una alternativa real, como una hipoteca referenciada al Euríbor.

El despacho también ha detectado que las hipotecas firmadas antes de diciembre de 2007, con importes superiores a 25 millones de pesetas (150.253 euros), suelen presentar mayores carencias informativas, al quedar fuera de la Orden de 1994. En estos supuestos, el control de transparencia se rige por la normativa de condiciones generales de la contratación, lo que amplía el margen de defensa del consumidor.

En cuanto a las cantidades reclamables, los cálculos elaborados por el equipo jurídico de Asoban Abogados reflejan una media del 27,3% de las cantidades abonadas de más respecto a lo que habría correspondido con un índice equivalente al Euríbor. Así, para una hipoteca de 150.000 euros, la devolución media podría situarse en torno a 41.000 euros, y para una de 400.000 euros, en 109.000 euros. Estos datos ilustran la magnitud económica potencial de las reclamaciones, aunque su prosperabilidad dependerá del grado de información acreditado en cada caso.

En definitiva, la doctrina del Supremo puede sintetizarse en cuatro puntos esenciales:

1. La nulidad de la cláusula IRPH solo podrá declararse caso por caso, con prueba suficiente de la falta de información o del desequilibrio económico.
2. La falta de transparencia no implica abusividad, aunque habilita al juez a valorarla.
3. El IRPH no es abusivo por naturaleza, al ser un índice oficial y controlado por el Banco de España.
4. Las comparaciones con otros índices deben basarse en datos oficiales y contemporáneos a la contratación, no en estimaciones ex post.

(Imagen: E&J)

La consecuencia práctica es clara: las demandas que sólo se limiten a argumentar que el IRPH es más caro que el Euríbor pierden solidez jurídica, y solo prosperarán aquellas que acrediten una falta real de información en el proceso de comercialización y desequilibrio suficiente de los índices en el momento de contratación. Para Ángel Sánchez, “esta resolución no clausura la vía judicial; al contrario, la mantiene abierta. Los afectados por el IRPH pueden y deben defender sus derechos si consideran que no se les informó adecuadamente”.

El fallo, en definitiva, consolida una doctrina restrictiva, pero también predecible, que aporta seguridad jurídica a un ámbito marcado durante años por la incertidumbre. Para los operadores jurídicos y los consumidores, supone el cierre de un ciclo de litigios y la apertura de un marco más estable, donde la transparencia efectiva y la prueba individualizada serán los factores determinantes en la resolución de los nuevos procedimientos.