Diligencia debida en la compraventa de inmuebles: obligaciones de las partes y efectos en reclamaciones del comprador

El presente artículo se dedica a abordar una cuestión sumamente práctica y de relevancia en el tráfico jurídico: la diligencia del vendedor y, como correlativo, la del comprador, en las compraventas de inmuebles, y cuáles pueden ser los efectos de no atender a los deberes que les corresponden como partes en dicho negocio jurídico.

¿Por qué es importante la diligencia en la compraventa de inmuebles?

Las disputas entre vendedores y compradores son frecuentes, especialmente cuando el comprador descubre, tras la firma, que el inmueble adquirido presenta características no advertidas, limitaciones urbanísticas (como restricciones edificatorias) o cargas y gravámenes.

Evidentemente, en los casos en los que estas circunstancias constaran en el contrato de compraventa, la parte compradora tendrá una reclamación dificultosa, por no decir imposible. Pero ¿qué ocurre si no se mencionan? ¿Responderá la parte vendedora? ¿Responderá, incluso, si se trata de circunstancias que eran accesibles a la parte compradora en los registros públicos? Esto es, si se pudo obtener la información por la compradora dado su carácter público.

La posición del Tribunal Supremo sobre la diligencia

A las preguntas anteriores, vamos a dar respuesta a través de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, que se ha visto reproducida en numerosas resoluciones de nuestras audiencias y, en lo que a la letrada suscribiente concierne, en resoluciones de la Audiencia Provincial de Barcelona.

Y bien, como señaló nuestro Tribunal Supremo en su sentencia n.º 1139/2006, de 17 de noviembre, al abordar sobre la diligencia de una y otra parte en el negocio: “No puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los registros y de las oficinas públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente”.

Esto significa que a la parte vendedora no le corresponde transmitir, dentro de su diligencia, que se traduce esencialmente en el “deber de información”, la literalidad de la información que es de público acceso pues, precisamente por esta circunstancia, la averiguación de esta concierne a la parte compradora. Así, la parte vendedora no deberá transmitir la literalidad de la información sobre la finca que se desprenda del Registro de la Propiedad, así como tampoco deberá transmitir, es relevante, la normativa sobre el planeamiento urbanístico que afecta a la finca, que también es de público acceso; y que, en la práctica, da lugar a numerosas disputas.

(Imagen: E&J)

¿Qué debe informar el vendedor?

El vendedor sí debe comunicar cualquier circunstancia que contradiga o modifique la información de público acceso, como cargas no inscritas en el Registro.

Limitaciones urbanísticas y responsabilidad del comprador

En ulterior sentencia n.º 155/2011, de 16 de marzo, nuestro Tribunal Supremo vuelve a insistir y, en este caso, en especial sobre la información urbanística, en que: “Dada la facilidad para acceder a la información urbanística que se desprende de la propia normativa especial, las limitaciones de esta naturaleza, aunque no se mencionen en el contrato de compraventa, no tienen por qué comportar necesariamente su “rescisión”, declarando que “lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento”.

De la doctrina jurisprudencial se desprende la relevancia de que la parte compradora emprenda una labor de verificación de la información de público acceso que afecte al inmueble, como es la esencial consulta al Registro de la Propiedad, así como la consulta de la normativa urbanística de referencia, y las limitaciones que pueda imponer sobre la finca y, por ejemplo, sobre sus condiciones de edificabilidad, lo que se puede averiguar a través de una consulta directa de la normativa o acudiendo al mecanismo de la “certificación urbanística”, documento expedido por el ayuntamiento en cuestión que es esencial para verificar las condiciones urbanísticas de un inmueble.

(Imagen: E&J)

Conclusiones sobre la diligencia de las partes

Con base en lo expuesto, podemos concluir, en cuanto a la diligencia de una y otra parte, que:

• Vendedor: no tiene obligación de transmitir la literalidad de la información pública con respecto al inmueble. Si esta es fiel a la realidad, el vendedor no deberá desplegar mayor labor de información con respecto al comprador.
• Comprador: debe verificar toda la información de público acceso o se podrá considerar, en caso de conflicto, que no cumplió con la diligencia que era debida, sin que pueda lograr la modificación del precio, la rescisión o la resolución de la compraventa, que se mantendrá en todos sus términos.

Con esta exposición, se ha dado respuesta a las preguntas planteadas: la parte vendedora responderá, por norma general, si se trata de circunstancias que no eran accesibles a la parte compradora; pero si eran accesibles, públicas, se considerará que es la compradora quién ha faltado a su deber de diligencia y quedará privada de una reclamación a la vendedora por estas circunstancias.

Para cerrar el presente artículo, cabe referirse a dos cuestiones relevantes relacionadas con lo expuesto:

1. Nuestra jurisprudencia (e.g., la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 118/2021, de 22 de febrero) ha declarado que la concurrencia de una inmobiliaria no exime a los compradores de la conducta diligente.
2. La importancia de que las partes cuenten con un asesoramiento jurídico desde el inicio de la operación y, especialmente, para la preparación de los contratos a suscribir en un negocio jurídico tan relevante, que se centre en salvaguardar su posición, vendedora o compradora, y que salve –en la medida de lo posible– el riesgo de ulteriores disputas.