Declarado nulo el acuerdo adoptado por una comunidad de propietarios que modificaba el reparto de los gastos del servicio de conserjería

La Audiencia Provincial de Vizcaya ha anulado la modificación adoptada en una junta de propietarios relativa al reparto del gasto de los servicios de consejería, ya que la comunidad de propietarios acordó el cambio en la forma de afrontar los gastos de conserje por mayoría simple, siendo necesario para ello la mayoría cualificada.

La Sala de lo Civil señala que, cuando el servicio de conserjería no está regulado en el título constitutivo ni en los estatutos de la comunidad, todo lo que afecte a dicho servicio —incluido cómo se reparte entre los propietarios su gasto— debe aprobarse por mayoría cualificada de tres quintos, y ello con independencia de que cuando se aprobó en junta de propietarios la contratación de un conserje se hiciera por mayoría simple.

Se modificó por simple mayoría el reparto de los gastos de conserje

Este pronunciamiento judicial (disponible en el botón ‘descargar resolución’), llega a raíz de que una comunidad de propietarios llevara a cabo una modificación del reparto de los gastos del servicio de conserje. En este caso, el conserje era un servicio que no constaba recogido ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos de la propia comunidad. Por lo que en el año 2001 los propietarios del edificio, por mayoría —y no por unanimidad—, llevaron a cabo la contratación de un conserje.

Así, en la junta que se aprobó contratar ese servicio como en las siguientes, en ningún momento se acordó la forma de distribución ni de pago por los propietarios de los servicios del conserje, por lo que el servicio de conserjería se abonó por los comuneros conforme a su cuota de participación, tal y como se establece por la Ley de Propiedad Horizontal por la que se rige la Comunidad, y sin que dichos acuerdos fueran impugnados por ningún propietario.

Sin embargo, en el año 2022 se celebró una junta en la cual se propuso un cambio en la forma de distribuir el pago de los gastos de conserje. De forma que, si hasta ese momento los comuneros abonan los gastos según las cuotas de participación, en esta junta se modificó esa forma que hasta entonces había de afrontar los gastos y se acordó que ya no se llevaría a cabo el reparto de los gastos de conserje por cuota de participación, sino mediante la siguiente forma de distribución: 55% del total a partes iguales entre las 46 viviendas, 30% a los locales, 15% a las plazas de garaje y trasteros.

(Imagen: E&J)

El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Bilbao avaló la modificación acordada por la comunidad de propietarios relativa al reparto de los gastos del servicio del conserje. Sin embargo, algunos propietarios recurrieron la sentencia en apelación.

En síntesis, los recurrentes defendían que esos gastos se venían efectuando desde el año 2001 y hasta que se celebró la junta de propietarios en febrero de 2022 de acuerdo con la cuota de participación. Por lo que el acuerdo que ahora se impugna y que modifica la forma de distribución de los gastos de conserje fue aprobado por mera mayoría, cuando tal acuerdo debió adoptarse por unanimidad porque conlleva una modificación del título constitutivo y de los Estatutos que si prevén que las normas de la comunidad se rigen por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el artículo 396 del Código Civil (CC).

La Audiencia Provincial de Vizcaya, por su parte, ha dado la razón a los propietarios recurrentes y, en consecuencia, ha declarado nulo el acuerdo adoptado en junta de propietarios por mayoría relativo a la modificación del reparto de los gastos del servicio de conserjería.

“Si el sistema de reparto de los gastos comunes consta establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, para su modificación será precisa la unanimidad, pero no cuando, por no constar en ellos, se haya adoptado por acuerdo de la Junta de Propietarios, en cuyo caso para su modificación bastará la mayoría a que se refiere la regla 3.ª del indicado artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal”, señala la AP de Vizcaya. “Siendo que en este caso el servicio de conserjería no se recoge en el titulo constitutivo ni en los Estatutos de la Comunidad, por tanto el acuerdo en cuestión debe tomarse por dicha mayoría cualificada”.

(Imagen: E&J)

Pues el artículo 17.3 LPH establece que: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

Es decir, que la Ley de Propiedad Horizontal, en el artículo 17.3, requiere de mayoría cualificada para el establecimiento o supresión del servicio de conserjería, con independencia de que ello modifique o no el titulo constitutivo o los Estatutos. Por tanto, cualquier cuestión por tanto relativa a dicho servicio debe respetar el cumplimiento de dicha mayoría cualificada.

En el caso enjuiciado, “el hecho de que el acuerdo para contratar el servicio de conserje se adoptase inicialmente por mayoría simple, no ampara ni justifica que el acuerdo que fija el modo de distribución de los gastos de dichos servicios quede al margen de la mayoría cualificada prevista legalmente, más cuando los mismos venían desde el año 2001 y hasta el 2022 abonándose conforme a la cuota de participación”, señala la Audiencia Provincial.