Vicios ocultos y defectos estructurales tras la adquisición de una vivienda

Comprar una vivienda constituye un acto jurídico y vital cargado de confianza, expectativas y buena fe contractual. De acuerdo con el artículo 1.258 del Código Civil (CC), los contratos no solo obligan a lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe y al uso. Esta exigencia se vuelve esencial cuando, tras la compraventa, comienzan a aparecer defectos que no pudieron detectarse mediante una revisión ordinaria: humedades que emergen desde el subsuelo, filtraciones en baños y cubiertas o la degradación silenciosa de elementos estructurales como vigas y forjados.

El régimen de los vicios ocultos (arts. 1.484-1.490 CC) al vendedor a responder por los defectos graves, preexistentes y no aparentes que hagan la cosa impropia para su uso o disminuyan de forma relevante su utilidad. El artículo 1485 CC es tajante: el vendedor responde aunque ignorase el defecto. Sin embargo, esta acción clásica presenta un límite crítico: la caducidad de seis meses establecida por el artículo 1.490 CC. Ese plazo, breve y perentorio, se muestra insuficiente frente a patologías que suelen manifestarse tras un uso ordinario más prolongado.

Es aquí donde la doctrina y la jurisprudencia han desplegado una protección más eficaz mediante el régimen del incumplimiento contractual. Conforme al artículo 1124 CC, cuando la parte vendedora no cumple adecuadamente sus obligaciones, el comprador puede optar por la resolución del contrato o por exigir su cumplimiento con indemnización de daños y perjuicios. El artículo 1.101 CC refuerza este marco al imponer responsabilidad por dolo, negligencia o cualquier actuación contraria al tenor de la obligación.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sistematizado esta idea a través de la doctrina del aliud pro alio, especialmente en sentencias como la STS 368/2019 y la STS 824/2022. Según esta línea jurisprudencial, si lo entregado es inhábil para el destino pactado, estamos ante un supuesto de cumplimiento defectuoso grave que permite al comprador ejercitar acciones contractuales sin quedar sometido a la caducidad de seis meses. Esta vía se apoya, además, en el plazo de prescripción quinquenal recogido en el artículo 1.964 CC.

(Imagen: E&J)

En los supuestos más graves aparecen los defectos estructurales, que exceden el ámbito propio de los vicios ocultos. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) (arts. 17 y 19) establece un sistema de responsabilidades a uno, tres y diez años según el tipo de daño, reservando este último plazo para aquellos que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El seguro decenal, obligatorio en obra nueva, nace precisamente para cubrir este riesgo estructural, aunque en rehabilitaciones profundas su exigibilidad dependerá del tipo y entidad de la obra ejecutada.

No puede olvidarse tampoco el papel de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios cuando el vendedor actúa como profesional. Sus artículos 8, 10 y 116 garantizan el derecho a recibir bienes conformes con el contrato, mientras que los artículos 60 y 61 exigen una información precontractual veraz y completa, reforzando la posición del comprador cuando las descripciones de la vivienda inducen a creer que ha sido objeto de una reforma integral.

Sea cual sea la vía jurídica escogida, la prueba es el eje del éxito de la reclamación. Un buen informe pericial permite acreditar la preexistencia del defecto, su gravedad, su carácter oculto y la incompatibilidad del estado real de la vivienda con lo ofrecido durante la negociación. Actas notariales de presencia, fotografías, tasaciones que refieren una “reforma integral” y conversaciones mantenidas con el vendedor completan un cuadro probatorio robusto.

(Imagen: E&J)

Los acuerdos transaccionales también requieren especial atención. El artículo 1255 CC permite a las partes pactar lo que estimen conveniente dentro de los límites de la ley; sin embargo, la renuncia general a reclamar por defectos desconocidos es inválida cuando afecta a la esencia del contrato o se opone a la buena fe. En consecuencia, si las partes pactan reparar una patología concreta (por ejemplo, humedades por capilaridad), dicha renuncia no puede extenderse a daños estructurales no detectados en aquel momento.

Finalmente, el sistema vigente demuestra una idea central: los vicios pueden permanecer ocultos, pero la responsabilidad no debe serlo. El comprador cuenta con instrumentos legales que protegen su expectativa legítima de recibir la vivienda que realmente se le prometió. Cuando la apariencia no coincide con la realidad, el Derecho ofrece mecanismos claros para restaurar el equilibrio contractual.