El arrendador no puede retener la fianza alegando que la mascota del inquilino ha causado daños en la vivienda si no tiene pruebas sólidas de ello

A la hora de retener la fianza de la vivienda por desperfectos en ella, es muy importante que los propietarios de la finca cuenten con pruebas sólidas y objetivas que apoyen que los daños son atribuibles a un uso indebido de la finca o a las mascotas de los inquilinos. Pues, en caso contrario, los daños se consideraran que se deben al desgaste ordinario de la finca derivada del uso normal, no atribuibles a los arrendatarios.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona ha fallado en contra de los arrendadores de un inmueble que retuvieron la fianza a sus inquilinos, y además les reclamaban más de 5.000 euros, alegando que el mal estado en el que se encontraba la vivienda tras finalizar el contrato de alquiler se debía a un uso indebido de la finca por parte de estos y de los daños causados por sus mascotas.

Este pronunciamiento judicial (disponible en el botón ‘descargar resolución’) resuelve cuándo el propietario del inmueble puede quedarse la fianza por el deterioro del inmueble, atribuyendo el mismo a la presencia de animales, y cuando no puede retener la fianza si no tiene pruebas sólidas de que la mascota del inquilino ha causado daños en la vivienda.

(Imagen: E&J)

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En el presente caso enjuiciado, en el momento en el que se rescindió el contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo entre los propietarios del inmueble alquilado y los inquilinos de éste, los arrendadores decidieron no devolverles la fianza de 1.500 euros que habían recibido por parte de éstos alegando que cuando recuperaron la posesión de la vivienda ésta presentaba numerosos desperfectos imputables a los arrendatarios. Pues, tal y como se estipuló en la cláusula 17ª del contrato de alquiler, los arrendatarios tenían la obligación de “hacerse cargo de los desperfectos que pudieran ocasionar sus actuales mascotas (dos perros y dos gatos)”.

Así, los propietarios del inmueble, además de retener la fianza de 1.500 euros, reclamaban otros 5.550 euros a sus antiguos inquilinos, argumentando que la valoración de los daños que presentaba la vivienda ascendía a 7.000 euros.

Los arrendadores sustentaban esa cuantía de los daños en base a los diferentes presupuestos de industriales, ya que aún no habían procedido a la reparación de los desperfectos que reclamaban. Así, los propietarios de la vivienda reclamaban a sus inquilinos: 800 euros por la limpieza de la vivienda; 280 euros por desatasco de fosa séptica; 950 euros por limpieza del jardín y aplicación de herbicida; 2.003 euros por trabajados de reparación de puertas, restauración de muebles (mesa de comedor y de centro y vitrina de aluminio); 1.309 euros por trabajos de reparación de mosquiteras y soportes de porticón; y 1.662 euros por trabajos de pintura.

La justicia, por su parte, ha fallado a favor de los inquilinos al razonar que los daños reclamados por los propietarios de la vivienda no están fundamentados en pruebas sólidas que permitan confirmar la responsabilidad de los arrendatarios y de sus mascotas en los numerosos desperfectos reclamados.

Así, el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Vic, además de desestimar la reclamación de los propietarios, también condenó a éstos a devolver la fianza que habían retenido a los inquilinos.

La sentencia del Juzgado fue recurrida en apelación por los arrendadores, sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona ha desestimado el recurso y confirmado dicha sentencia.

(Imagen: E&J)

La prueba practicada no permite tener por acreditados los daños

En los motivos que dan los magistrados para fundamentar su decisión exponen que los propietarios no aportaron ninguna peritación de los daños junto a su demanda y destacan la “absoluta falta de concordancia” entre los reportajes fotográficos aportados por cada una de las partes acerca del estado de la vivienda litigiosa. Pues mientras que los inquilinos adjuntaron un reportaje fotográfico realizado el día de la recisión del contrato y en el que no se aprecian visualmente daños en al vivienda, además de que la misma aparece limpia y con todos sus elementos; por su parte, el reportaje fotográfico aportado por los arrendadores se realizó un mes y medio después del día de la rescisión del contrato, con las imágenes en blanco y negro y de escasa nitidez.

“Además, a partir de dichas fotografías no es posible discernir si los daños que en ellas se muestran (de manera muy descontextualizada) son atribuibles a un uso indebido de la finca, a las mascotas que tenían o son los del desgaste ordinario de la finca derivada del uso normal consustancial al arrendamiento”, señala la Audiencia Provincial.

Por otro lado, a los magistrados de la Audiencia Provincial les llama la atención, y así lo reflejan en la sentencia, “la falta de rigor que subyace en muchas de las partidas de daños reclamadas por los arrendadores; así, a modo de ejemplo, en el llamado presupuesto de pintura de la vivienda observamos que el industrial hace propuestas ofreciendo dos posibilidades alternativas, una más barata y otra más cara, y en la reclamación se suman las dos”. También se reclama por la limpieza y el desatasco de la fosa séptica, cuando los arrendatarios habían procedido a la limpieza y al cambio de bomba ese mismo año, conforme se ha acreditado de las facturas.

Y respecto de las partidas presupuestarias correspondientes a pintura de la vivienda y a los trabajos de limpieza, son partidas derivadas del uso habitual, ordinarias a la finalización de un contrato de arrendamiento y que competen a la parte arrendadora para poner la vivienda en condiciones de volverla a arrendar — salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato—. No obstante, en cualquier caso y específicamente en el presente enjuiciado, la Audiencia Provincial señala respecto a estas partidas que de los informes fotográficos aportados no se ha justificado por los arrendadores “un estado de la vivienda que, por sí mismo, refleje un uso inadecuado de la vivienda y el jardín”.