Cómo adquirir legalmente una vivienda sin comprarla: requisitos de la usucapión inmobiliaria en España
Muchos conflictos familiares y hereditarios terminan derivando en procedimientos de usucapión, especialmente cuando durante largos periodos de tiempo una persona ha actuado como propietario
(Imagen: E&J)
Cómo adquirir legalmente una vivienda sin comprarla: requisitos de la usucapión inmobiliaria en España
Muchos conflictos familiares y hereditarios terminan derivando en procedimientos de usucapión, especialmente cuando durante largos periodos de tiempo una persona ha actuado como propietario
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Habitualmente pensamos que la propiedad de una vivienda solo se adquiere mediante una compraventa, una herencia o una donación. Sin embargo, la ley contempla un mecanismo, menos conocido y cuyo nombre genera curiosidad, que te permite convertirte en propietario de un inmueble sin haberlo comprado: la usucapión o prescripción adquisitiva.
Aunque por su nombre pueda parecer una figura ancestral o residual, lo cierto es que se ven más procedimientos relacionados con la usucapión inmobiliaria de los que podríamos pensar, especialmente inmuebles heredados no regularizados o incluso propiedades rústicas cuyo uso se ha prolongado durante décadas.
Jurídicamente podemos definir la usucapión como la forma de adquirir la propiedad basada en la posesión continuada de un bien durante un determinado periodo de tiempo.
Se regula en los artículos 1930 y siguientes del Código Civil.
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En román paladino: quien posee un inmueble durante años como si fuera su dueño puede llegar a convertirse en propietario, siempre que concurran determinados requisitos legales.
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¿Cuáles son estos requisitos?
- Posesión en concepto de dueño
El primer requisito es que la persona posea el inmueble como si fuera propietario, no como un ocupante, arrendatario o precarista.
Esto implica realizar actos como utilizar la vivienda de forma exclusiva, mantenerla y conservarla, asumir los gastos ordinarios o actuar públicamente como dueño del inmueble.
- Posesión pública
La posesión debe ser pública, es decir, visible y conocida por terceros. No puede tratarse de posesiones clandestinas u ocultas.
- Posesión pacífica
Otro requisito esencial es que la posesión no se haya obtenido ni mantenido mediante violencia.
- Posesión ininterrumpida
La posesión debe mantenerse de forma continuada durante todo el plazo legal.
Para determinar cuál es el plazo el Código Civil distingue dos modalidades de usucapión inmobiliaria.
La usucapión ordinaria
Requiere buena fe y justo título —por ejemplo, un contrato de compraventa que posteriormente resulta inválido—.
En estos casos, los plazos son:
- 10 años entre presentes
- 20 años entre ausentes
La usucapión extraordinaria
Cuando no existe ni buena fe ni justo título, el plazo aumenta. En este supuesto la propiedad puede adquirirse tras 30 años de posesión continuada, sin necesidad de ningún otro requisito.
En el despacho vemos que esta modalidad es la más frecuente sobre todo en conflictos familiares, propiedades heredadas durante décadas sin regularización registral o en fincas rústicas cuyo uso se ha consolidado con el paso del tiempo.
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La usucapión y el Registro de la Propiedad
Uno de los aspectos que más dudas suele genera a nuestros clientes es la relación entre la usucapión y el Registro de la Propiedad.
Aunque un inmueble esté inscrito a nombre de otra persona, la usucapión puede triunfar si se acreditan los requisitos legales y el transcurso del plazo correspondiente.
En la práctica, sin embargo, suele ser necesario obtener una sentencia judicial declarativa de dominio o tramitar un procedimiento adecuado para poder inscribir la propiedad en el Registro.
En el despacho observamos que muchos conflictos familiares y hereditarios terminan derivando en procedimientos de usucapión, especialmente cuando durante largos periodos de tiempo una persona ha actuado como propietario. Ello demuestra que el Derecho sigue utilizando el paso del tiempo como instrumento para dar seguridad jurídica a situaciones ya consolidadas en la realidad.
