El TSJ obliga a demoler una vivienda con licencia porque la comunidad impidió ejecutar parte de las obras
La promotora obtuvo la autorización municipal para transformar un local en vivienda, pero la oposición de la comunidad a actuar sobre un elemento común acabó haciendo inviable el proyecto
(Imagen: E&J)
El TSJ obliga a demoler una vivienda con licencia porque la comunidad impidió ejecutar parte de las obras
La promotora obtuvo la autorización municipal para transformar un local en vivienda, pero la oposición de la comunidad a actuar sobre un elemento común acabó haciendo inviable el proyecto
(Imagen: E&J)
El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha dictado una sentencia con enorme impacto práctico para el creciente negocio de transformación de locales comerciales en viviendas: una licencia municipal no garantiza que el proyecto pueda mantenerse si la comunidad de propietarios impide ejecutar una parte esencial de las obras autorizadas.
La resolución, dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Madrid (STSJ M 3959/2026, de 30 de marzo), confirma la demolición de una vivienda construida en Coslada que contaba con la licencia municipal de cambio de uso.
El caso refleja uno de los grandes conflictos urbanísticos actuales: ¿qué ocurre cuando un Ayuntamiento autoriza el cambio de uso de local a vivienda, pero las obras necesarias afectan a elementos comunes y la comunidad se opone? La respuesta del tribunal es contundente: el problema lo asume el promotor.
La licencia urbanística otorgada a la mercantil le imponía una condición imprescindible para que el inmueble pudiera cumplir la normativa urbanística y de habitabilidad: rebajar la cota del patio trasero hasta nivelarlo con el suelo interior del local. Un detalle determinante, pues, sin esa actuación, el inmueble mantendría su consideración de semisótano y no podría destinarse legalmente a uso residencial, conforme al planeamiento urbanístico.
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Sin embargo, esa parte de la obra nunca llegó a ejecutarse. Según reconoce la empresa, la comunidad de propietarios impidió la intervención en el patio al tratarse de un elemento común.
Pese a ello, la promotora siguió adelante con la obra y creó una vivienda que incumplía las condiciones esenciales establecidas en la licencia. El Ayuntamiento reaccionó ordenando la demolición de las obras y la restitución de la realidad física alterada, decisión que ahora ha sido respaldada íntegramente por el TSJ de Madrid.
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La sentencia resulta especialmente llamativa porque la empresa intentó defenderse alegando precisamente que la imposibilidad de ejecutar la obra derivaba de la oposición vecinal y no de su voluntad. Sin embargo, el tribunal rechaza de plano ese argumento.
La Sala considera irrelevante que la comunidad impidiera realizar las obras necesarias sobre el patio común. Lo importante, señala el TSJ, es que la vivienda finalmente ejecutada no se ajustaba al proyecto autorizado ni cumplía las exigencias urbanísticas.
El fallo deja un mensaje muy claro para promotores y propietarios: antes de solicitar una licencia urbanística debe garantizarse también la viabilidad real de las obras desde el punto de vista de la propiedad horizontal. Porque una licencia administrativa no sustituye el consentimiento de la comunidad cuando las obras afectan a elementos comunes.
En otras palabras, el Ayuntamiento puede autorizar una actuación urbanística, pero eso no significa, automáticamente, que el propietario tenga derecho a ejecutarla si necesita intervenir en zonas comunitarias.
La resolución pone además el foco en un fenómeno cada vez más frecuente en Madrid y otras grandes ciudades: la conversión masiva de locales comerciales en viviendas ante el elevado precio inmobiliario. Muchos de estos proyectos requieren abrir huecos, modificar patios, alterar ventilaciones o actuar sobre fachadas y elementos comunes. Y ahí es donde aparecen los conflictos con las comunidades de propietarios.
(Imagen: E&J)
El TSJ recuerda que el incumplimiento de una condición esencial de la licencia convierte la obra en ilegal, aunque exista autorización municipal previa. Además, la mercantil no aportó ningún informe técnico que contradijera a los servicios urbanísticos municipales, cuyos técnicos insistieron en que sin el rebaje del patio jamás habría podido autorizarse el uso residencial.
La sentencia también destaca que la empresa no promovió correctamente la legalización posterior de las obras, circunstancia que reforzó todavía más la procedencia de la demolición acordada por el Ayuntamiento.
La resolución lanza una advertencia de trascendente para el mercado inmobiliario: obtener licencia para transformar un local en vivienda no basta si el proyecto depende de actuaciones sobre elementos comunes que la comunidad puede bloquear. Y si esas actuaciones son esenciales para cumplir la normativa urbanística, el resultado puede ser demoledor: una vivienda autorizada inicialmente por el Ayuntamiento puede acabar siendo derribada.
