El Supremo recuerda que una terraza sigue siendo común, aunque solo tenga acceso un vecino
El Tribunal Supremo recuerda que el uso exclusivo o la tolerancia de la comunidad durante años no convierten una terraza común en privativa ni permiten realizar construcciones sin autorización comunitaria
(Imagen: E&J)
El Supremo recuerda que una terraza sigue siendo común, aunque solo tenga acceso un vecino
El Tribunal Supremo recuerda que el uso exclusivo o la tolerancia de la comunidad durante años no convierten una terraza común en privativa ni permiten realizar construcciones sin autorización comunitaria
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La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de enorme relevancia para las comunidades de propietarios: el acceso exclusivo a una terraza comunitaria desde un inmueble privado no altera su carácter de elemento común ni faculta al propietario a realizar construcciones particulares.
La STS 534/2026, de 9 de abril (ROJ: STS 1551/2026), analiza un conflicto surgido en una pequeña comunidad de propietarios de Jávea formada únicamente por dos viviendas. El caso resulta especialmente interesante porque la terraza, objeto del litigio, solo podía ser utilizada por el vecino del piso superior, circunstancia que durante décadas llevó a considerar, de facto, que se trataba de un espacio “privado”.
El TS recuerda: el uso exclusivo no equivale a propiedad exclusiva
El litigio enfrentaba a los propietarios de la planta baja con los herederos de la vivienda superior, que habían construido un cobertizo o trastero sobre la terraza del edificio que ocupaban desde hacía más de 27 años.
La defensa alegaba que la terraza era de uso exclusivo de la vivienda superior porque únicamente podía accederse desde ella. Además, esgrimía que los propietarios del piso bajo nunca habían utilizado ese espacio ni habían mostrado oposición a la construcción.
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Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Alicante consideraron consolidada esa situación de hecho y desestimaron la demanda, apreciando, además, la prescripción de la acción ejercitada.
Sin embargo, el Supremo corrige el criterio seguido por ambas instancias y recuerda que las terrazas y cubiertas forman parte, por regla general, de los elementos comunes del inmueble conforme al artículo 396 del Código Civil.
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Privatizar requiere la desafectación expresa o un acuerdo unánime de la comunidad
La sentencia subraya que para que un elemento común deje de serlo, y pase a tener carácter privativo, es imprescindible que exista una desafectación expresa en el título constitutivo o un acuerdo unánime posterior de la comunidad de propietarios. Y eso precisamente no sucedía en este caso.
En la escritura de división horizontal no existía ninguna referencia que atribuyera la propiedad exclusiva de la terraza a la vivienda superior, ni tampoco acuerdo alguno de desafectación.
La Sala deja claro que una cosa es que un propietario tenga un uso exclusivo de un elemento común por razones físicas o funcionales, como ocurre cuando el acceso solo puede realizarse desde una vivienda, y otra muy distinta que ese elemento pierda, automáticamente, su condición de común.
La diferencia tiene una enorme importancia práctica porque el uso privativo no autoriza al propietario a actuar como si fuera dueño exclusivo del espacio.
Prohibición de obras sin permiso comunitario
Por ello, el Supremo recuerda, implícitamente, que no cabe realizar construcciones permanentes sobre un elemento común sin autorización comunitaria, aunque el espacio sea utilizado exclusivamente por uno de los comuneros.
La construcción de un trastero o cobertizo sobre una terraza común supone una alteración del inmueble y afecta al derecho de copropiedad del resto de propietarios, especialmente cuando se trata de elementos estructurales o de cobertura del edificio.
La tolerancia no es fundamento suficiente
Además, el Alto Tribunal lanza otro mensaje relevante para las comunidades de propietarios: la tolerancia prolongada o la ausencia de oposición durante años no convierten automáticamente un elemento común en privativo.
Precisamente uno de los argumentos de la defensa era que el cobertizo llevaba construido casi tres décadas y que los propietarios de la planta inferior jamás habían protestado. Sin embargo, el Supremo considera que esa situación no basta para alterar la naturaleza jurídica del elemento común ni para legitimar definitivamente la ocupación.
Aplicabilidad del plazo de prescripción de las acciones reales
La sentencia también reviste importancia porque rechaza la prescripción apreciada por la Audiencia Provincial. La Sala entiende que la acción ejercitada tenía naturaleza real, ya que no se pretendía únicamente declarar ilícita la obra, sino recuperar para la comunidad un elemento común indebidamente alterado.
En consecuencia, el plazo aplicable no era el de las acciones personales, sino el de treinta años previsto en el artículo 1963 del Código Civil para las acciones reales.
Al no haber transcurrido ese plazo, el Supremo estima el recurso de casación, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones para que se pronuncie sobre el fondo del asunto, es decir, sobre si realmente existió o no una ocupación ilícita del elemento común.
(Imagen: E&J)
Impacto práctico en los conflictos vecinales
La resolución tendrá un importante impacto práctico en multitud de conflictos vecinales relacionados con cerramientos de terrazas, construcciones en azoteas, ocupación de patios o anexión de espacios comunes.
El mensaje del Supremo es contundente: el acceso exclusivo, el uso continuado o la tolerancia mantenida durante años no bastan por sí solos para transformar un elemento común en privativo. Mientras no exista desafectación expresa o acuerdo unánime, el comunero que disfruta de ese espacio no puede apropiárselo ni ejecutar obras como si fuera su propietario exclusivo.
