La ‘due diligence’ urbanística no debe confirmar una inversión, sino cuestionarla

En el ámbito de las grandes operaciones inmobiliarias, uno de los errores más extendidos no reside en la falta de información, sino en la forma en que se utiliza. La due diligence urbanística se aborda, con frecuencia, como un trámite destinado a confirmar la viabilidad de una inversión previamente decidida. Y ese es, precisamente, el punto en el que empieza el problema.

La experiencia demuestra que muchas operaciones se estructuran sobre una base de aparente seguridad jurídica: un planeamiento en vigor, una expectativa razonable de obtención de licencia o la existencia de informes favorables. Sobre ese conjunto de elementos se construye una narrativa de viabilidad que rara vez se cuestiona en profundidad. Sin embargo, esa percepción de estabilidad no siempre resiste un análisis verdaderamente crítico.

El riesgo urbanístico no suele manifestarse de forma evidente. No aparece en los documentos iniciales ni en las primeras fases del proyecto. Se encuentra, por el contrario, en zonas grises: en interpretaciones asumidas como seguras, en procedimientos aparentemente correctos o en instrumentos urbanísticos cuya solidez jurídica no ha sido puesta a prueba.

En este contexto, la due diligence urbanística pierde sentido cuando se limita a validar lo que ya se da por cierto. Su valor no reside en confirmar que un proyecto puede ejecutarse, sino en analizar si existen razones por las que podría no hacerlo.

Uno de los aspectos donde esta diferencia se hace más visible es en el análisis del planeamiento. Que un instrumento urbanístico esté en vigor no significa que sea jurídicamente estable. La práctica demuestra que no son infrecuentes los supuestos en los que planes o modificaciones puntuales presentan debilidades relevantes: defectos en su tramitación, insuficiente motivación o tensiones con normativa sectorial. Cuando estos elementos no se identifican a tiempo, el proyecto se construye sobre una base que puede ser cuestionada posteriormente.

(Imagen: E&J)

Algo similar ocurre con los informes sectoriales. Su existencia suele interpretarse como una garantía de seguridad en el ámbito correspondiente. Sin embargo, no siempre se examina con el rigor necesario su contenido, su grado de motivación o su coherencia con el resto del expediente. Informes genéricos, condicionados o insuficientemente fundamentados pueden convertirse, con el paso del tiempo, en puntos de vulnerabilidad del proyecto.

La revisión del procedimiento administrativo tampoco suele recibir la atención que merece. La ausencia de incidencias aparentes en la tramitación genera, en ocasiones, una sensación de normalidad que no siempre es real. Defectos en trámites esenciales —información pública, audiencia, motivación de resoluciones— pueden no impedir el avance inicial, pero sí comprometer la validez de las actuaciones en fases posteriores.

En relación con las licencias, la situación es especialmente significativa. Su obtención o su previsión de obtención tiende a interpretarse como la superación definitiva del riesgo administrativo. Sin embargo, una licencia no constituye, por sí sola, una garantía de estabilidad si se apoya en interpretaciones jurídicas discutibles o en procedimientos que presentan debilidades. En estos casos, el riesgo no desaparece, sino que se traslada en el tiempo, manifestándose cuando el proyecto ya ha avanzado de forma significativa.

A todo ello se suma un elemento que, con frecuencia, se subestima: el entorno normativo en evolución. Procesos de revisión del planeamiento, cambios legislativos o modificaciones en criterios interpretativos pueden alterar de forma sustancial la viabilidad de una actuación. La falta de consideración de este factor no impide la inversión, pero sí incrementa de manera notable su nivel de incertidumbre.

Las consecuencias de este enfoque son conocidas. Problemas urbanísticos que no se detectan en fases iniciales emergen cuando la inversión ya está comprometida. La paralización de actuaciones, la necesidad de replantear la operación o la apertura de procedimientos de reclamación frente a la Administración son, en muchos casos, el resultado de un análisis previo que no cumplió su función.

(Imagen: E&J)

En este punto, conviene insistir en una idea esencial: la due diligence urbanística no debe orientarse a justificar una decisión, sino a someterla a contraste. Su finalidad no es reforzar la inversión, sino tensionarla hasta identificar sus puntos de debilidad.

Esto exige un cambio de enfoque. No se trata de verificar el cumplimiento formal de la normativa, sino de analizar la solidez real de los elementos en los que se apoya el proyecto. No se trata de confirmar que todo está en orden, sino de preguntarse qué podría fallar y en qué medida ese fallo es asumible.

Porque, en última instancia, el verdadero valor de la due diligence urbanística no reside en confirmar la viabilidad de una operación, sino en identificar las razones por las que podría no serlo.

En proyectos de alto valor, esta diferencia no es menor. La aparición de contingencias en fases avanzadas no solo afecta al desarrollo material del proyecto, sino a su estructura financiera, a los acuerdos con terceros y a las expectativas de rentabilidad. Y, aunque existen mecanismos de reacción, como la responsabilidad patrimonial de la Administración, estos no siempre permiten restaurar plenamente la situación alterada.

De ahí que la decisión más relevante no sea, en ocasiones, cómo ejecutar una inversión, sino si debe ejecutarse en los términos inicialmente previstos.

Porque, en materia urbanística, el problema no suele ser la falta de información, sino la falta de cuestionamiento. Y es precisamente ahí donde una due diligence bien planteada marca la diferencia entre una inversión viable y una operación que nunca debió haberse llevado a cabo.