Es nula la cláusula que obliga al inquilino a marcharse tras un año si el casero decide vender el piso
La Audiencia Provincial de Madrid anula la renuncia anticipada a la prórroga legal pactada por las partes por contradecir las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos
(Imagen: E&J)
Es nula la cláusula que obliga al inquilino a marcharse tras un año si el casero decide vender el piso
La Audiencia Provincial de Madrid anula la renuncia anticipada a la prórroga legal pactada por las partes por contradecir las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos
(Imagen: E&J)
El propietario no puede incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula que suprima la prórroga legal y fuerce al inquilino a abandonar la vivienda en caso de que el arrendador decida poner el inmueble a la venta.
Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) en la que declara la nulidad de una cláusula de ese tipo por carecer la misma de validez. Pues, las garantías temporales fijadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos tienen naturaleza indisponible y no pueden suprimirse mediante la autonomía de la voluntad en perjuicio de quien habita el inmueble.
El tribunal provincial subraya que la normativa protectora del alquiler impide la renuncia anticipada a los derechos reconocidos por el legislador, y ello pese a que el arrendador y el arrendatario hubieran llegado inicialmente al acuerdo de que el contrato duraría sólo un año y que el inquilino renunciaría a prorrogarlo si surgía la necesidad de vender la vivienda, ya que dicha renuncia ab initio contraviene directamente el régimen imperativo vigente y debe tenerse por no puesta.
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La cláusula de renuncia anticipada ante una futura venta
Esta sentencia llega a raíz de que la propietaria de un inmueble ubicado en Fuenlabrada (Madrid) demandase a su inquilina, solicitando en la vía judicial que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento, amparando dicha solicitud en una cláusula expresa del contrato, la cual fue firmada por ambas partes con pleno conocimiento y conscientemente aceptada por la arrendataria.
La cláusula litigiosa disponía que no se procedería a la prórroga obligatoria de la vivienda arrendada porque los dueños habían informado —con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento— de que transcurrido el primer año el inmueble se pondría en venta por necesidad, aceptando la inquilina marcharse en el momento en que se procediera a la operación, sin indemnización y renunciando a la prórroga legal.
La arrendataria, por su parte, se opuso a la demanda alegando que la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, consolidó el plazo mínimo de cinco años para arrendadores que sean personas físicas. Por tanto, la inquilina ostentaba el derecho a continuar en el inmueble durante los periodos legalmente blindados, sin que el contrato pueda extinguirse automáticamente al cumplirse los 12 meses de duración.
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El régimen imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Fuenlabrada desestimó la demanda al concluir que la cláusula contractual vulneraba de forma frontal los artículos 4.1, 6 y 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que sancionan con la nulidad, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones perjudiciales para el arrendatario o subarrendatario que no se encuentre expresamente autorizada por la ley.
Disconforme con el criterio de instancia, la propietaria recurrió en apelación insistiendo en que el pacto de no prorrogar el alquiler transcurridos los 12 meses se había suscrito de mutuo acuerdo, con pleno conocimiento de las partes y aceptación voluntaria por parte de la inquilina, reiterando además su necesidad de vender el inmueble.
No obstante, la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid ha desestimado el recurso y confirmado la sentencia recurrida.
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La Audiencia Provincial de Madrid ha recordado que el artículo 6 de la LAU declara nulas y tenidas por no puestas las cláusulas que perjudiquen al arrendatario modificando las reglas del Título II.
Asimismo, la prórroga legal inicial del artículo 9 de la LAU se estructura como un régimen de prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario, garantizando un horizonte mínimo de cinco años cuando la propiedad recae en una persona física.
Además, los magistrados aclaran la distinción entre la exclusión voluntaria de una prórroga llegado el vencimiento legal oportuno y el pacto que pretende eliminarla por anticipado. Aunque la prórroga tácita del artículo 10 de la LAU sea facultativa y permita a cualquiera de las partes impedir su efectividad mediante el correspondiente preaviso, resulta inviable jurídicamente acordar una exclusión ab initio de una norma de derecho necesario. Por lo que admitir dicha renuncia previa vaciaría de contenido el carácter tuitivo que inspira la legislación arrendaticia urbana.
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