La empresa cesionaria de derechos de arrendamiento no tiene que responder por las deudas de la comunidad frente al propietario
La obligación de pagar las cuotas comunitarias incumbe en exclusiva al propietario y no al cesionario de los derechos arrendaticios
(Imagen: E&J)
La empresa cesionaria de derechos de arrendamiento no tiene que responder por las deudas de la comunidad frente al propietario
La obligación de pagar las cuotas comunitarias incumbe en exclusiva al propietario y no al cesionario de los derechos arrendaticios
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El Tribunal Supremo aclara que la empresa que explota el alquiler de una vivienda no tiene la obligación de responder solidariamente de los gastos de comunidad, ya que la obligación de pagar las cuotas comunitarias incumbe en exclusiva al propietario y no al cesionario de los derechos arrendaticios.
Pues, la cesión de la posición contractual de arrendador y la explotación económica de unas viviendas no convierten a la empresa cesionaria en responsable del pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias frente a la comunidad de propietarios.
La Sala de lo Civil aclara al respecto que el deber de contribución al sostenimiento de los gastos generales que contempla la Ley de Propiedad Horizontal es una obligación legal ligada a la titularidad del inmueble.
Esta sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) resulta de gran interés para las operadoras de gestión patrimonial y los fondos de alquiler, ya que el Alto Tribunal, con su pronunciamiento, impide que las juntas de propietarios desvíen sus reclamaciones por impagos hacia terceros gestores o cesionarios del negocio arrendaticio. Salvo en los supuestos de transmisión dominical expresamente contemplados por el legislador, la titularidad registral y material del dominio continúa siendo el único criterio para determinar la legitimación pasiva en las reclamaciones de cuotas comunitarias.
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El caso: conflicto entre la comunidad y la gestora de alquileres
En el presente caso, una comunidad de propietarios demandó a la mercantil propietaria de dos fincas y a una segunda sociedad que figuraba como cesionaria de los derechos de arrendamiento sobre tales viviendas.
La mercantil gestora —mediante una escritura pública notarial que elevó a público un contrato de cesión previa— había asumido de forma íntegra la posición de arrendadora, percibiendo de manera directa las rentas abonadas por los inquilinos.
Ante el impago prolongado de las cuotas comunitarias, llegando a acumularse una deuda pendiente de más de 10.000 euros, la comunidad sostuvo que existía una situación asimilable a la cotitularidad y que la subrogación contractual obligaba a la cesionaria a costear los servicios de la finca de los que se beneficiaban sus arrendatarios.
La cesionaria, por su parte, se opuso a la demanda alegando que nunca había adquirido el derecho de propiedad sobre las viviendas, sino únicamente los derechos de explotación dimanantes de los contratos locativos.
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La obligación legal ob rem pertenece al propietario
El Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid dio la razón a la gestora al declarar su falta de legitimación pasiva, absolviéndola de todas las pretensiones y condenando en exclusiva a la mercantil titular dominical de los pisos.
Disconforme con dicho pronunciamiento, la comunidad de propietarios recurrió en apelación y la Audiencia Provincial (AP) de Madrid revocó parcialmente el fallo del Juzgado, dictando en su lugar una nueva sentencia por la condenaba solidariamente a la empresa cesionaria. El tribunal provincial entendió que la obtención del rendimiento económico derivado del alquiler y la asunción del deber de prestar servicios a los inquilinos justificaban la imposición de sufragar los gastos comunes. Además, a juicio de la AP, desentenderse de estas cargas mientras se percibían los frutos constituía una situación de abuso de derecho que perjudicaba injustificadamente al resto de comuneros.
No obstante, el Tribunal Supremo ha discrepado del razonamiento alcanzado por la Audiencia Provincial y, en su lugar, considera que el fallo judicial correcto y conforme a derecho es el pronunciamiento dictado por el Juzgado de Primera Instancia que liberaba a la entidad cesionaria de cualquier responsabilidad en el pago.
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Los magistrados subrayan que la obligación de contribuir a los gastos generales es una deuda de naturaleza ob rem, impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal de forma directa e imperativa a quien ostente la condición de propietario en el momento del devengo.
En este sentido, la Sala de lo Civil señala que la cesión del contrato de arrendamiento produce plenos efectos jurídicos entre arrendador, inquilino y cesionario, pero es inoponible y carece de virtualidad para alterar el marco de derechos y deberes que la legislación comunitaria reserva al dueño del piso.
En consecuencia, el Tribunal Supremo aclara que el hecho de que la gestora perciba las rentas o gestione los servicios hacia los inquilinos de la vivienda no transmuta su posición contractual en un derecho real de dominio, ni tampoco autoriza a los tribunales a crear solidaridades pasivas que no deriven de la Ley o de un pacto eficaz frente a la comunidad.
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