Renovó el alquiler, pero no lo inscribió y ahora debe desalojar: el banco se queda con la vivienda
La ejecución hipotecaria extinguió el arrendamiento porque nunca fue inscrito en el Registro de la Propiedad
(Imagen: E&J)
Renovó el alquiler, pero no lo inscribió y ahora debe desalojar: el banco se queda con la vivienda
La ejecución hipotecaria extinguió el arrendamiento porque nunca fue inscrito en el Registro de la Propiedad
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Un inquilino que dice vivir desde 2013 con su mujer y sus tres hijos menores en una vivienda alquilada de la provincia de Tarragona renueva en 2020 el contrato por seis años. En 2022, Banco de Sabadell se adjudica el inmueble en la ejecución hipotecaria que seguía contra el anterior propietario. El pasado 10 de septiembre, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona dictó sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) ordenando al demandado desalojar la vivienda y le impuso las costas de las dos instancias.
El banco puso en duda que existiera el contrato de 2013, del que nadie aportó copia, y sostuvo que la renovación de 2020 se firmó para privarle de la posesión efectiva de la finca. La Sala rechaza las dos objeciones. La falta del contrato original no impide darlo por acreditado cuando concurren otros elementos: el de 2020 lo menciona de forma expresa, su autenticidad no se impugnó formalmente y el empadronamiento corrobora que el demandado ocupaba la vivienda mucho antes de la adjudicación.
Tampoco aprecia fraude. El documento es más de dos años anterior al decreto de adjudicación (13 de junio de 2022), y el banco se limitó, según la sentencia, a formular una sospecha sin respaldo probatorio suficiente.
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Renovar no es sustituir
La Audiencia aplica la doctrina del Supremo sobre la novación, que cita en una sentencia de 31 de marzo de 2021: la novación extintiva exige una voluntad clara de sustituir la obligación anterior y no se presume. Como las partes hablaban de «renovar» el contrato, el acuerdo de 2020 es una novación modificativa. La relación nacida en 2013 continúa y se rige por la normativa vigente entonces. La calificación pesa, porque la propia sentencia la liga al régimen aplicable: el de la fecha del contrato original.
El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en 2013, extingue el arrendamiento cuando el derecho del arrendador se resuelve por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. La excepción es que el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad antes de los derechos que provocan esa resolución; entonces continúa por la duración pactada.
En este caso no consta que el contrato accediera al Registro antes de la hipoteca. La adjudicación extinguió el alquiler por ministerio de la ley (ope legis), en la línea de la jurisprudencia del Supremo que recuerda la Sala (entre otras, la STS 109/2021, de 1 de marzo). Desde el 13 de junio de 2022, el ocupante carecía de título oponible al banco, también cuando se presentó la demanda, el 29 de abril de 2024.
El banco se declaró gran tenedor de vivienda y afirmó no haber podido determinar si concurría vulnerabilidad económica. Los fundamentos de la sentencia no abordan esa cuestión.
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Qué enseña el caso a inquilinos y propietarios
La sentencia no cambia la doctrina, pero deja una conclusión práctica. Un alquiler válido, renovado y probado no protege frente a quien se adjudica la vivienda en una ejecución hipotecaria si el contrato no estaba inscrito antes. Por eso conviene:
- Pedir una nota simple antes de firmar, para ver si la vivienda tiene hipotecas u otras cargas.
- Valorar la inscripción del contrato en el Registro, que es lo que esta redacción del artículo 13 exige para que sobreviva a una ejecución.
- Comprobar la fecha del contrato y la redacción del artículo 13 que le corresponde.
Este régimen rige para los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019. Los anteriores y los posteriores se rigen por otras redacciones del artículo 13, de modo que la fecha del contrato decide.
La Audiencia estima íntegramente la apelación, revoca la sentencia del Juzgado de El Vendrell, que había rechazado el desahucio, e impone al demandado las costas de primera instancia y de apelación por el criterio del vencimiento (art. 394 LEC). La sentencia indica que cabe recurso de casación en veinte días si se cumplen los requisitos legales; no consta si se ha interpuesto.
