Donaron la vivienda a su hijo y después demandaron a la inquilina: pierden el desahucio
La Audiencia de Alicante revoca la sentencia porque los arrendadores ya no eran propietarios cuando presentaron la demanda y carecían de legitimación
(Imagen: E&J)
Donaron la vivienda a su hijo y después demandaron a la inquilina: pierden el desahucio
La Audiencia de Alicante revoca la sentencia porque los arrendadores ya no eran propietarios cuando presentaron la demanda y carecían de legitimación
(Imagen: E&J)
Unos arrendadores donaron la vivienda alquilada a su hijo en 2023 y, ya en 2025, demandaron por desahucio a la inquilina al terminar el contrato. El juzgado les dio la razón, pero la Audiencia Provincial de Alicante ha revocado la sentencia: cuando reclamaron, ya no eran los propietarios y no podían ejercitar la acción.
Los hechos son sencillos. El 1 de marzo de 2020 se firmó el arrendamiento de una vivienda en Alicante. En marzo de 2023, los arrendadores transmitieron la propiedad a su hijo mediante escritura pública de donación, de modo que él pasó a ser el titular de la finca.
La inquilina recibió la notificación de no renovación, pero no abandonó la vivienda. Alegó que no había encontrado otro alojamiento y que había pagado todas las rentas.
El Tribunal de Instancia nº 1 de Alicante estimó íntegramente la demanda en abril de 2026, declaró resuelto el contrato y ordenó el desalojo con apercibimiento de lanzamiento. Entendió que bastaba con que los demandantes fueran quienes habían firmado el contrato como propietarios.
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El detalle de la legitimación
La inquilina recurrió con un argumento central: quienes la demandaban ya no eran los dueños. Añadió que la sentencia de instancia no había abordado esa cuestión. La Sección 5ª, con María Teresa Serra Abarca como ponente, le da la razón en su sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’).
El razonamiento combina tres ideas:
- La legitimación se examina al presentar la demanda, no al firmar el contrato. Desde que la propiedad se transmitió, los demandantes dejaron de ser arrendadores a efectos materiales.
- El nuevo titular se subroga en la posición del arrendador conforme al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y adquiere los derechos y acciones del contrato, incluida la de instar su resolución.
- La acción de desahucio corresponde a quien ostenta el derecho a poseer la finca (artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Esa titularidad es el presupuesto de la legitimación procesal activa.
La Audiencia añade un matiz relevante: el reconocimiento de la inquilina sobre quiénes firmaron el contrato no sana el defecto. La legitimación activa es una cuestión de orden jurídico, que no depende de la voluntad de las partes.
El fallo revoca la sentencia apelada, desestima la demanda e impone a los demandantes las costas de ambas instancias.
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Lo que no resuelve la sentencia
Conviene leer el fallo con cautela. La demanda se desestima por un defecto procesal, sin examinar el fondo: la Audiencia no se pronuncia sobre si el plazo contractual había expirado de verdad ni reconoce a la inquilina un derecho a permanecer en la vivienda.
La resolución tampoco aclara qué ocurriría si el actual propietario reclamase por su cuenta. Además, es de una Audiencia Provincial, por lo que no fija jurisprudencia, y cabe recurso de casación en el plazo de veinte días, con depósito de 50 euros.
Qué conviene comprobar antes de demandar
El caso deja una advertencia de utilidad directa para propietarios, inquilinos y letrados:
- Propietarios: verificar que la titularidad está actualizada antes de acudir a los tribunales. Una donación o una venta de la vivienda arrendada puede cambiar quién debe demandar.
- Inquilinos: el reconocimiento de la arrendataria sobre quién firmó el contrato no basta para sanar la falta de legitimación del demandante.
- Abogados: comprobar la situación dominical al preparar la demanda evita un coste elevado: aquí, la pérdida del pleito y las costas de dos instancias.
