La arrendadora no firmó el nuevo alquiler, dijo que no hacía falta y gana el desahucio
Pese a firmar el nuevo contrato y pagar la fianza, la Audiencia de Madrid mantiene vigente el anterior
(Imagen: E&J)
La arrendadora no firmó el nuevo alquiler, dijo que no hacía falta y gana el desahucio
Pese a firmar el nuevo contrato y pagar la fianza, la Audiencia de Madrid mantiene vigente el anterior
(Imagen: E&J)
Unos inquilinos firman el contrato nuevo que les envía la arrendadora, pagan la actualización de la fianza y siguen en la vivienda durante años. Ella nunca lo firmó. La Audiencia Provincial de Madrid concluye que el contrato vigente era el anterior y confirma el desahucio.
El arrendamiento arranca el 1 de marzo de 2019 sobre una vivienda de Madrid. El contrato dura tres años, con las prórrogas forzosas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hasta un máximo de cinco.
Un contrato nuevo y una respuesta
En marzo de 2022, la sociedad arrendadora envía por correo electrónico un borrador de contrato nuevo, con un año de duración y prórrogas hasta siete. Pide al inquilino que revise datos como el DNI y la cuenta bancaria y, con su visto bueno, «firmamos el contrato». Los arrendatarios lo firman y el 11 de marzo abonan 1,72 euros de actualización de la fianza.
(Imagen: E&J)
Suscríbete a nuestra
NEWSLETTER
El 5 de abril llega la respuesta de la arrendadora: «no firmamos contrato porque no es necesario». Les devuelve los 1,72 euros y anuncia que la fianza se actualizará cada enero. No consta que los inquilinos reclamaran que se formalizara. En febrero de 2023, la arrendadora les comunica una subida acumulada de la renta que, según la sentencia, se calcula sobre el contrato de 2019 y la deja en 632,26 euros.
En diciembre de 2024, cumplidos los cinco años, les comunica que da por resuelto el contrato con efectos del 28 de febrero de 2025. No atienden el requerimiento.
Dos motivos de apelación
El juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato de 2019 y ordena el desalojo, con costas. Los inquilinos apelan con dos motivos. El primero alega infracción de los artículos 1261, 1262 y 1204 del Código Civil. Sostienen que el contrato de 2022 se perfeccionó y extinguió el anterior, porque lo envió la propia arrendadora, lo firmaron ellos y se abonó la fianza derivada de su texto. El segundo invoca la doctrina de los actos propios y la buena fe. A su juicio, remitir el contrato y decir después que no hacía falta firmarlo, sin cuestionar su validez, generó la expectativa razonable de continuar bajo un nuevo marco contractual.
(Imagen: E&J)
La Sección 18ª, en la sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución), desestima el recurso. Parte de la STS 190/2021, de 31 de marzo: la novación extintiva exige disparidad entre la obligación antigua y la nueva (aliquid novi) y voluntad de sustituir una por otra (animus novandi). Esa voluntad puede ser expresa o tácita, pero debe ser inequívoca. No se presume y el beneficio de la duda favorece a quien la niega. La exigencia es todavía mayor en alquileres con prórroga forzosa, porque extinguir el contrato previo supone renunciar a ese derecho, y la renuncia debe ser «clara, terminante e inequívoca».
Lo que la doctrina exige
Aplicada al caso, la Sala observa que la arrendadora no firmó, dijo por escrito que no era necesario, devolvió el dinero y actualizó la renta en 2023 con el contrato de 2019. Que fuera ella quien enviara el borrador no basta para entender extinguido el anterior. Los actos propios, que se apoyan en el artículo 7.1 del Código Civil, tampoco prosperan. Esta doctrina exige una conducta inequívoca y perfectamente delimitada, contradictoria con la posterior, y enviar un borrador que luego no se firma no lo es.
Expirado el contrato de 2019 el 29 de febrero de 2024, y comunicada la resolución en diciembre de ese año, la Sala mantiene el desahucio declarado en primera instancia e impone las costas de la alzada a los apelantes. La desestimación conlleva la pérdida del depósito.
(Imagen: E&J)
Qué conviene saber
Para el lector no especializado, el caso deja una idea práctica: que firme una sola parte no basta, por sí solo, para dar por sustituido el contrato anterior. Hace falta una voluntad clara de sustituirlo, y los tribunales examinan lo que ocurre después, desde los correos hasta la renta que se actualiza.
La resolución no establece doctrina nueva: aplica la del Tribunal Supremo a unos hechos concretos, y con otros el resultado podría haber sido distinto. Contra la sentencia cabe recurso extraordinario de casación si concurre alguno de los supuestos del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de 20 días.
