No basta con recurrir un desahucio: el requisito que puede tumbar la apelación

Apelar un desahucio sin acreditar que se está al corriente de la renta puede costar el recurso entero y, con él, la posibilidad de que un tribunal examine el fondo del asunto. Es lo que ha recordado la Sección 13.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el Auto 418/2026, de 2 de octubre, contra el que no cabe recurso alguno.

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El caso nace en un juicio verbal (autos 636/2024) del Tribunal de Instancia de Arenys de Mar. La Sentencia 322/2025, de 14 de noviembre, estimó la demanda de la arrendadora, Budmac Investments II, S.L.U., declaró resuelto el arrendamiento de una vivienda en Palafolls por expiración del plazo y ordenó el desalojo, con apercibimiento de lanzamiento. Condenó además a los inquilinos a pagar 17.000 euros de rentas atrasadas, más 680 euros mensuales hasta la entrega efectiva de la vivienda, intereses legales y costas.

Los demandados apelaron el 16 de diciembre de 2025. Sostenían que el contrato no podía darse por extinguido en una fecha futura fijada unilateralmente por la propiedad y que la relación arrendaticia quedó sometida a la tácita reconducción.

El recurso no pasó del primer filtro

La Audiencia no llegó a pronunciarse sobre esa tesis. Antes de entrar en el fondo, aplicó el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: en los procesos que llevan aparejado el lanzamiento, el demandado solo puede recurrir si manifiesta, y acredita por escrito, que tiene satisfechas las rentas vencidas y las que deba pagar por adelantado.

(Imagen: E&J)

Los apelantes tuvieron una segunda oportunidad. El tribunal les requirió el 23 de julio de 2026, mediante diligencia de ordenación, para que lo acreditaran en cinco días. Según el auto, no lo hicieron ni alegaron circunstancia alguna que los eximiera de consignar las rentas. La resolución tampoco aprecia ninguna circunstancia que justifique no exigirles la consignación, al no constar que hubieran devuelto antes la posesión de la vivienda.

Pagar es esencial; acreditarlo, subsanable

El auto resume la doctrina sobre esta carga procesal, y ahí está su utilidad práctica. Recuerda, con cita del Auto del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2020 (que a su vez remite al de 9 de octubre de 2019), que la consignación no es un mero formalismo, sino una exigencia sustantiva cuya finalidad es proteger a quien ha obtenido una sentencia favorable y evitar que los recursos se usen como instrumento dilatorio.

De esa doctrina se desprende una distinción importante:

• El hecho de pagar o consignar en el momento procesal oportuno es esencial y no puede arreglarse con un pago extemporáneo.
• La prueba de ese pago sí es subsanable. Si el recurrente pagó pero no lo justificó, el tribunal debe darle un plazo para hacerlo antes de inadmitir.

Es lo que hizo la Audiencia con el requerimiento de julio. Como el plazo transcurrió sin respuesta, procedía la inadmisión. El artículo 449.6 LEC remite además al artículo 231 para permitir la subsanación de defectos antes de rechazar o declarar desierto el recurso.

(Imagen: E&J)

Una exigencia avalada por los tribunales

La resolución recuerda que el Tribunal Constitucional ha declarado reiteradamente la constitucionalidad de este requisito, desde la STC 204/1998, referida al precedente legislativo de la norma actual. Cita también la sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 15 de noviembre de 2022 (asunto 48512/20, caso Dahman Bendhiman c. España). Según el auto, el TEDH considera que el artículo 449 LEC supone una restricción del derecho al recurso, pero con objetivos legítimos, entre ellos evitar recursos dilatorios y reforzar la autoridad de los tribunales inferiores.

Qué deja esta resolución

No es un cambio de criterio, sino la aplicación de una línea consolidada. Por eso sirve como aviso para arrendatarios y profesionales:

• El pago o la consignación debe estar hecho al interponer el recurso, y lo prudente es adjuntar el justificante. Si solo falta la prueba, el tribunal debe conceder plazo para aportarla; un pago posterior no subsana la falta.
• Durante la tramitación hay que seguir pagando las rentas que venzan. El artículo 449.2 prevé que el recurso se declare desierto si el demandado deja de abonarlas.
• Un argumento de fondo que parezca defendible, como la tácita reconducción, no sustituye al cumplimiento de este presupuesto.
• Ante un requerimiento del tribunal, conviene responder dentro del plazo, aunque sea para alegar una causa de exención.

El auto no dice si los inquilinos tenían o no razón sobre la extinción del contrato. Esa cuestión queda sin examinar y la sentencia de Arenys de Mar permanece intacta.