No pagó el alquiler cuatro años y la casera no reparó las humedades: la Audiencia rebaja la deuda en un tercio
La Audiencia de Barcelona reduce de 31.340 a 20.893 euros lo que debe la inquilina y la rebaja se mantendrá hasta que la propietaria repare los defectos
(Imagen: E&J)
No pagó el alquiler cuatro años y la casera no reparó las humedades: la Audiencia rebaja la deuda en un tercio
La Audiencia de Barcelona reduce de 31.340 a 20.893 euros lo que debe la inquilina y la rebaja se mantendrá hasta que la propietaria repare los defectos
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Una inquilina que dejó de pagar el alquiler porque su casa tenía humedades no tendrá que abonar toda la deuda reclamada, pero tampoco queda libre de ella. La Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4.ª) ha reducido en un tercio la renta de un piso con problemas de humedad y ventilación, rebaja que se mantendrá hasta que la propiedad los repare. La sentencia 727/2026, de 30 de septiembre, incluye un voto particular que discrepa del fondo de la solución.
El contrato se firmó el 1 de noviembre de 2017, por tres años y con una renta inicial de 650 euros, que al inicio del proceso era de 666,81 euros mensuales. La propietaria, Patrimonis Bersach, S.L., reclamó las rentas impagadas entre mayo de 2020 y marzo de 2024: 31.340,07 euros.
La inquilina alegó que la vivienda tenía defectos que la arrendadora no quería reparar y reconvino pidiendo 6.000 euros por daños. El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda e impuso las costas a la inquilina.
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Humedades sí, inhabitabilidad no
El perito de la propietaria observó hongos en la fachada, un «ambiente muy cargado» y falta de ventilación. No vio filtraciones, aunque en el juicio no pudo descartarlas. La empresa para la que trabaja presupuestó la reparación en 1.800 euros. La arquitecta técnica que intervino a instancia de la inquilina, en una inspección visual, apuntó a filtraciones desde el baño del piso superior y a condensaciones en la sala y el dormitorio. Concluyó que la vivienda no reunía las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas a inmuebles anteriores a 1984.
La Audiencia no llega tan lejos. Considera que los defectos no comportaban inhabitabilidad y subraya que la inquilina y su familia siguieron viviendo en la casa durante todos esos años, de modo que su necesidad de vivienda quedó satisfecha. Por eso rechaza que pudiera quedar exonerada de pagar. Admite, con todo, que los problemas de acceso a la vivienda pudieron impedirle buscar otra.
Un incumplimiento «parcial» del arrendador
El tribunal sí aprecia que la propietaria incumplió el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Unos mensajes de WhatsApp aportados por la propia propietaria acreditan que la inquilina había reclamado por burofax en marzo de 2020, antes de dejar de pagar.
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Con base en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y en la doctrina de la exceptio non rite adimpleti contractus, que permite reducir la contraprestación cuando una parte cumple de forma defectuosa, la mayoría reduce la renta en una tercera parte. La deuda baja de 31.340,07 a 20.893,38 euros. La misma rebaja se aplicará a las rentas devengadas desde la sentencia de instancia mientras no se resuelvan las humedades.
La Sala reconoce que no hay reglas para graduar esa reducción y la fija en lo que considera razonable.
Intereses y reconvención
El fallo condena a pagar la cantidad reducida con el interés legal incrementado en dos puntos, pero solo desde la fecha de la sentencia de apelación. La sentencia no impone intereses sobre las rentas posteriores a la de instancia: no hay cantidad líquida fijada judicialmente y reconocerlos por las reglas generales empeoraría la posición de la apelante sin que la demandante haya recurrido.
La reconvención de 6.000 euros no se examina. El juzgado no se pronunció sobre ella y la inquilina no pidió el complemento de sentencia que prevé el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No hay costas en ninguna de las dos instancias.
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El voto particular
El magistrado Roberto García Ceniceros comparte que la inquilina debía pagar, pero discrepa de la rebaja. Sostiene que la obligación del artículo 21.1 de la LAU «no es mesurable»: se cumple o no se cumple. Si el arrendador no cumple, la consecuencia que prevé la ley es que el inquilino pueda resolver el contrato (artículo 27.3.a) y reclamar una indemnización, no que se module la renta.
Su propuesta era mantener la condena a 31.340,07 euros, estimar la reconvención por 6.000 euros por daño moral y compensar ambos créditos, lo que habría dejado la deuda en 25.340,07 euros. Advierte además de que la rebaja concedida (10.446,69 euros) supera lo pedido en la reconvención y de que proyectarla al futuro podría «precarizar viviendas degradadas».
La sentencia puede recurrirse en casación, en el plazo de veinte días, si el recurso presenta interés casacional.
