La Justicia avala el freno a los pisos turísticos en Valencia, pero deja una puerta abierta
El TSJV considera justificada la suspensión de licencias de edificación por razones de vivienda y protección urbana, aunque anula su extensión a los cambios de uso
(Imagen: E&J)
La Justicia avala el freno a los pisos turísticos en Valencia, pero deja una puerta abierta
El TSJV considera justificada la suspensión de licencias de edificación por razones de vivienda y protección urbana, aunque anula su extensión a los cambios de uso
(Imagen: E&J)
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha estimado parcialmente el recurso contra el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Valencia de 28 de mayo de 2024, que suspendió la tramitación y el otorgamiento de licencias de edificación para nuevos usos terciarios hoteleros, categoría en la que el Consistorio incluía las viviendas de uso turístico (VUT), y la eficacia de determinadas declaraciones responsables. La medida afectaba a ámbitos de uso dominante residencial, con exclusión de Ciutat Vella y el Cabanyal-Canyamelar.
La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución), deja en pie el núcleo de la medida, pero declara nulo lo referido a las licencias de cambio de uso y a las declaraciones responsables.
Lo que se anula: un exceso sobre el texto legal
La clave está en el artículo 68.1 del TRLOTUP. Cuando el Ayuntamiento aprobó el acuerdo, el precepto solo permitía suspender licencias de parcelación, edificación y demolición. Las de cambio de uso y «otros títulos habilitantes», como las declaraciones responsables, se añadieron después, con el Decreto-ley 7/2024, de 9 de julio.
La Sala recuerda que una suspensión cautelar limita derechos y debe interpretarse de forma restrictiva, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Rechaza además que el Ayuntamiento pudiera incluir los cambios de uso dentro de las «licencias de edificación» apelando a la legislación estatal y autonómica sobre ordenación de la edificación. A su juicio, es el propio TRLOTUP el que define qué obras requieren licencia, y en esa lista no figuran los cambios de uso.
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La sentencia sigue así el criterio de la STSJCV 125/2026, de 14 de abril, y distingue otro precedente, la sentencia 185/2025, que aplicó la redacción ya reformada del precepto.
Lo que se salva: datos, necesidad y proporcionalidad
El Tribunal sí considera justificada la suspensión de licencias de edificación desde el punto de vista de la libre prestación de servicios. La protección del entorno urbano y el derecho a una vivienda digna son, según el Supremo, razones imperiosas de interés general.
La Sala da por acreditados varios datos del expediente. Entre 2000 y 2021, según un estudio encargado por el Consistorio, la oferta hotelera creció un 134% y la de viviendas turísticas un 11.000%. Ese estudio cita otro de la cátedra MESVAL que cifra el impacto de las VUT en el alquiler residencial en un 3,3% de media y en torno al 10% en distritos como el Eixample, y apunta a un desplazamiento de residentes de entre 16 y 39 años que podría estar relacionado con el precio de la vivienda.
Entre abril de 2023 y abril de 2024, las viviendas turísticas registradas en la ciudad pasaron de 5.418 a 5.797. Un informe municipal contabiliza 284 solicitudes de autorización de VUT en los cuatro primeros meses de 2024, más que las 214 de todo 2023, aunque advierte de que son cifras aproximadas.
Los recurrentes no aportaron prueba en contrario. El Tribunal admite que el encarecimiento no se debe solo a los pisos turísticos, pero concluye que son un factor concurrente suficiente. También considera proporcionada la medida, porque no se aplicaba a toda la ciudad, y avala incluir las plantas bajas.
Retroactividad y procedimiento
La Sala descarta que el acuerdo vulnere la irretroactividad. A su juicio, se trata de una retroactividad impropia, que afecta a situaciones aún no agotadas y entra en el margen del legislador. Matiza que, para las solicitudes presentadas antes de la publicación del acuerdo cuyo plazo de resolución ya hubiera vencido, habrá que valorar caso por caso, con arreglo a la confianza legítima y la seguridad jurídica.
Tampoco admite que fuera necesario un trámite previo de audiencia e información pública: los artículos 82 y 83 de la Ley 39/2015 no son aplicables, porque se trata de una medida provisional (artículo 56.2 de esa ley) regulada por el propio artículo 68.1 del TRLOTUP.
Un efecto práctico limitado
La sentencia no reconoce a los recurrentes el derecho a continuar la tramitación de sus licencias. La Sala rechaza esa pretensión porque la suspensión de las tres solicitudes de vivienda turística presentadas por dos de ellos se acordó en una resolución distinta, la GC-1250, de 27 de junio de 2024, que no era objeto del recurso. También desestima por extemporánea la petición subsidiaria de reservar acciones de restitución e indemnización.
Por otra parte, el Pleno aprobó definitivamente el 31 de marzo de 2026 la modificación puntual de las Normas Urbanísticas del PGOU que regula los usos terciarios hoteleros. La Sala considera que la reforma de ese régimen de usos era materia de ordenación pormenorizada y no de una simple ordenanza.
Sin imposición de costas, la sentencia no es firme y admite recurso de casación ante el Supremo o ante el propio TSJCV, que debe prepararse en 30 días.
