Unos vecinos se negaron a pagar 14.045 euros por una obra: por esto la Audiencia Provincial de Bizkaia les dio la razón
La plaza se encharcaba y el agua entraba en el garaje: reparar los defectos costaría más que la cantidad reclamada por la constructora
(Imagen: E&J)
Unos vecinos se negaron a pagar 14.045 euros por una obra: por esto la Audiencia Provincial de Bizkaia les dio la razón
La plaza se encharcaba y el agua entraba en el garaje: reparar los defectos costaría más que la cantidad reclamada por la constructora
(Imagen: E&J)
Dejar de pagar una obra porque la plaza se encharca y el garaje sufre filtraciones es una apuesta arriesgada. A una comunidad de propietarios de Leioa (Bizkaia) le ha salido bien: la Audiencia Provincial de Bizkaia la ha absuelto de abonar los 14.045,20 euros que le reclamaba la constructora por la urbanización de la plaza Lorea, pese a que el juzgado de Getxo la había condenado.
Cobaetxe, S.L. ejecutó la reforma de la plaza mediante un contrato de obra con suministro de material. Reclamaba el resto de tres facturas impagadas (22.169,20 euros) tras descontar las reparaciones que ella misma asumía por fisuras en el muro perimetral.
La comunidad no negaba la deuda, pero se opuso porque el suelo se había levantado, se formaban charcos al llover y entraba agua en el garaje inferior. El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Getxo estimó íntegramente la demanda el 11 de junio de 2025. Entendió que no se había probado la mala ejecución, salvo en el muro, atribuyó parte de los problemas a la falta de mantenimiento de los sumideros y dio valor a las pruebas de estanqueidad favorables a la constructora.
Lo que decide la Audiencia
La Sección 4.ª en su sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’), con ponencia de Reyes Castresana, no comparte esa lectura. Considera acreditados defectos «de entidad» imputables a la contratista, en acabados, encharcamientos y filtraciones, cuya reparación superaría lo que esta reclama.
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Para el tribunal, las fotografías, las mediciones de pendientes, la documentación sobre filtraciones y las correcciones que admite el propio perito de la constructora impiden sostener que la obra se entregara en un estado plenamente conforme. Escribe que «difícilmente puede sostenerse una ausencia absoluta de defectos constructivos«.
Sobre las filtraciones, razona que los ensayos de estanqueidad satisfactorios no excluyen necesariamente la aparición posterior de defectos ocultos, y recuerda que la finalidad esencial de la obra era garantizar la estanqueidad de la cubierta-plaza.
La doctrina: cumplimiento defectuoso, no inexistente
La sentencia se apoya en la exceptio non rite adimpleti contractus, la variante de la excepción de contrato no cumplido que se invoca cuando el demandante sí cumplió, pero de forma inexacta o defectuosa. Dos consecuencias prácticas:
- La carga de la prueba de las deficiencias recae en el demandado, aquí la comunidad.
- El efecto no es automático. Conforme a la doctrina del Supremo que cita, un defecto de poca entidad solo permite exigir la reparación o rebajar el precio, no retenerlo todo.
El tribunal añade que la recepción de la obra y la certificación final de los arquitectos excluyen un incumplimiento esencial del contrato, pero no impiden reconocer defectos parciales que justifiquen una rebaja del precio o una indemnización equivalente al coste de subsanación acreditado.
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Dos peritos, más de 235.000 euros de distancia
Ambos arquitectos coincidían en lo que se ve en la plaza: decoloraciones, charcos, juntas anchas con residuos y vegetación, y fisuras superficiales. Discrepaban en la causa y en el coste.
El perito de la comunidad atribuía los problemas a una ejecución deficiente y proponía levantar la plaza, con un presupuesto de 243.196,45 euros. El de la constructora los consideraba limitados, atribuibles al material, al diseño y a la falta de mantenimiento, y los valoraba en 8.151 euros, sin incluir trabajos para las filtraciones.
La Audiencia no da prevalencia a la cifra de la constructora, porque niega los problemas de planeidad e ignora las filtraciones. También duda de que haya que reconstruir casi toda la plaza, pues los defectos se concentran en tres apartados y no acreditan un fracaso funcional global. Aun así, concluye que el coste de subsanar superaría lo reclamado. Absuelve a la comunidad e impone a la demandante las costas de primera instancia (art. 394.1 de la LEC). No hay pronunciamiento de costas en la apelación.
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Qué conviene retener
Para las comunidades, el caso muestra el valor de un informe pericial propio, con mediciones y ampliaciones cuando aparecen nuevos problemas. Para las constructoras, que la recepción y la aprobación de la dirección facultativa no impiden que se reconozcan defectos parciales que pueden justificar una rebaja del precio.
Conviene matizar el alcance. Es una resolución de una Audiencia Provincial, sin valor de jurisprudencia vinculante. Además, el fallo no cuantifica la reparación de las filtraciones y absuelve por completo, un punto que puede discutirse si se recurre. La sentencia indica que cabe casación en veinte días hábiles, aunque su admisión exige, en principio, interés casacional (art. 477.2 LEC).
