Que las humedades sigan apareciendo no impide que la reclamación prescriba
La Audiencia Provincial de Barcelona revoca la condena a una comunidad porque el propietario conocía desde 2012 la causa de las filtraciones y esperó hasta 2019 para reclamar
(Imagen: E&J)
Que las humedades sigan apareciendo no impide que la reclamación prescriba
La Audiencia Provincial de Barcelona revoca la condena a una comunidad porque el propietario conocía desde 2012 la causa de las filtraciones y esperó hasta 2019 para reclamar
(Imagen: E&J)
Que unas humedades continúen apareciendo o incluso empeoren con el paso de los años no significa necesariamente que el plazo para reclamar permanezca abierto indefinidamente. La Audiencia Provincial de Barcelona ha considerado prescrita la acción ejercitada por el propietario de una vivienda contra una comunidad de vecinos, pese a que las filtraciones persistían cuando presentó la demanda.
La distinción realizada por el tribunal resulta especialmente relevante para propietarios, comunidades, aseguradoras y abogados. Una cosa es que el daño continúe produciéndose mediante actuaciones sucesivas y otra diferente que sus efectos permanezcan porque nunca se reparó una causa única y conocida.
El origen del conflicto
El conflicto comenzó tras el derribo, en el año 2000, de un inmueble situado junto a la vivienda afectada. En el terreno liberado se construyó posteriormente una zona ajardinada y comenzaron a aparecer filtraciones y humedades en la finca colindante. El propietario sostuvo que la comunidad no había impermeabilizado correctamente el muro y reclamó tanto la eliminación de la causa como la reparación de los desperfectos.
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Mollet del Vallès estimó inicialmente su demanda. Condenó a la comunidad a ejecutar las obras necesarias en la zona ajardinada, valoradas en 5.669,91 euros, y a pagar otros 6.730,12 euros por los daños ocasionados en la vivienda, además de los intereses y las costas.
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La comunidad recurrió y alegó, entre otras cuestiones, que la reclamación había prescrito. La Audiencia de Barcelona le da ahora la razón y revoca por completo aquella condena.
Daño continuado frente a daño permanente
La Sala recuerda que la reclamación tenía naturaleza extracontractual y estaba sometida al plazo de tres años establecido por el Código Civil de Cataluña. La cuestión decisiva consistía, por tanto, en determinar cuándo comenzó a contar ese plazo.
El propietario defendía que se encontraba ante daños continuados porque las humedades no habían cesado y habían ido empeorando. De aceptarse ese planteamiento, el plazo no comenzaría mientras continuara produciéndose el perjuicio o hasta que pudiera conocerse definitivamente su alcance.
Sin embargo, la Audiencia considera que se trataba de un daño permanente. La actuación que originó las filtraciones fue única: la supuesta falta de medidas de protección e impermeabilización después del derribo del edificio colindante. Desde entonces, la causa permaneció sustancialmente inalterada, aunque sus consecuencias se prolongaran y aumentaran con el transcurso del tiempo.
El cómputo del plazo y el conocimiento del origen
El tribunal destaca que las primeras humedades eran conocidas desde 2004 y que, como muy tarde, en 2012 el propietario disponía ya de información suficiente para conocer tanto el problema como su posible origen. En aquel momento se había producido una intervención municipal y existían elementos que permitían identificar la causa de las filtraciones.
Pese a ello, no consta ninguna actuación eficaz para interrumpir la prescripción hasta que la comunidad recibió un burofax el 28 de febrero de 2019. Para la Audiencia, habían transcurrido sobradamente los tres años establecidos legalmente.
La sentencia advierte que calificar estas humedades como un daño continuado conduciría prácticamente a convertir la acción en imprescriptible. Mientras la causa no se reparase, las filtraciones podrían repetirse durante décadas e incluso hasta la destrucción de la vivienda, permitiendo reclamar en cualquier momento.
La resolución no significa que todas las reclamaciones por humedades prescriban, aunque el problema persista. Cada caso dependerá de su origen y de la posibilidad de conocerlo. Si existen nuevas filtraciones causadas por hechos sucesivos o resulta imposible determinar todavía el alcance del perjuicio, podría hablarse de daños continuados.
(Imagen: E&J)
La obligación de actuar con diligencia
La situación cambia cuando existe una causa única, conocida y estable. En ese supuesto, el plazo puede comenzar desde que el afectado conoce, o razonablemente podría conocer actuando con diligencia, el origen y la extensión esencial del daño. El empeoramiento posterior no reinicia continuamente el cómputo.
Esta diferencia tiene una consecuencia práctica importante: quien detecte humedades no debería limitarse a esperar mientras aumentan los desperfectos. Conviene documentarlas, solicitar informes técnicos, requerir formalmente al posible responsable y adoptar las actuaciones necesarias para interrumpir la prescripción. La permanencia visible del problema no garantiza que la acción judicial continúe viva.
La persistencia del daño no detiene la prescripción
La Audiencia absuelve así a la comunidad de propietarios de todas las pretensiones formuladas en su contra. No obstante, no impone las costas de ninguna de las dos instancias porque reconoce que existían serias dudas jurídicas sobre la calificación del daño como permanente o continuado.
El tribunal establece, en esencia, que no debe confundirse la persistencia de las consecuencias con la continuidad de su causa. Una humedad puede seguir apareciendo durante años y, sin embargo, haber comenzado mucho antes el plazo para reclamar. Esperar a que el daño resulte insoportable puede significar que, cuando finalmente se acuda a los tribunales, la acción ya haya prescrito.
La resolución no es firme y puede ser recurrida en casación.
