En el supuesto de doble venta de inmueble, ¿qué comprador se queda con el inmueble?

El artículo 1473 del Código Civil reza que, cuando un bien se haya vendido a diferentes compradores, tratándose de un inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad.

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Este claro mandato ha sido matizado por el Tribunal Supremo desde hace años, entre otras, con las trascendentes sentencias números 759/2009, de 13 de noviembre, y la 73/2011, de 11 de febrero, ambas del Alto Tribunal, que establecieron la estrecha relación entre la interpretación de la aplicación del mencionado artículo 1473 con el principio de buena fe y los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que establece:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”.

La consecuencia trascendente de la interpretación del mandato del artículo 1473 del Código Civil es que no siempre el primero en inscribir es el que resulta vencedor.

(Imagen: E&J)

Así, cuando hay una doble venta y el segundo comprador inscribe antes que el primero, la buena fe es fundamental. No es suficiente que el segundo comprador afirme subjetivamente que no sabía que se había perfeccionado una venta anterior. Las sentencias mencionadas, entre otras, exigen que, además de no conocer la transmisión precedente, no aparezca una situación de duda que, teniendo en cuenta el caso concreto, hubiera debido llevarle a efectuar las comprobaciones oportunas.

Conviene recordar que, en nuestro ordenamiento, lo normal es que la inscripción registral no sea obligatoria en la transmisión de bienes inmuebles. Una compraventa que no se inscribe es válida y produce la transmisión del dominio entre las partes, aunque no acceda al Registro de la Propiedad competente.

Pero tampoco hay que olvidar que el principio de legitimación registral, que define el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, establece la presunción de que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma concretada en el asiento registral. Igualmente es importante tener en cuenta el principio de fe pública registral recogido en el mencionado artículo 34, que protege, en varios supuestos, al tercero que adquiere a título oneroso y de buena fe de quien aparece en el registro con capacidad suficiente para transmitir.

Por todo lo expuesto, siempre es absolutamente recomendable inscribir las compraventas de inmuebles en el correspondiente Registro de la Propiedad para evitar inseguridades jurídicas.