El Tribunal Supremo corrige a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y permite inscribir una hipoteca por el 75% de la tasación
El Alto Tribunal distingue entre ejecución judicial y extrajudicial fijando un límite mínimo del 75% del valor de tasación para la subasta ante juzgados frente al criterio del centro directivo
(Imagen: E&J)
El Tribunal Supremo corrige a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y permite inscribir una hipoteca por el 75% de la tasación
El Alto Tribunal distingue entre ejecución judicial y extrajudicial fijando un límite mínimo del 75% del valor de tasación para la subasta ante juzgados frente al criterio del centro directivo
(Imagen: E&J)
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (disponible en el apartado ‘descargar resolución’) ha sentado un criterio contrario al de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que determina el valor usado como tipo de subasta, en la ejecución de bienes hipotecados.
La mencionada Dirección General, que ha sustituido a la anterior Dirección General de los Registros y el Notariado, considera que cualquier procedimiento de ejecución judicial sobre un inmueble garantizado con una hipoteca debe basarse en un tipo fijado por los interesados para la subasta que no sobrepase el 100% del valor de la tasación.
El Tribunal Supremo, en la referenciada sentencia, no comparte este criterio y dice que hay que distinguir si la ejecución es judicial (ante un juzgado) o extrajudicial (ante un notario). Si la ejecución es judicial el límite mínimo debe ser del 75% y cuando la ejecución es ante notario el límite llegaría a la totalidad del porcentaje.
El registrador consideraba que el valor mínimo para el tipo de subasta en una ejecución judicial hipotecaria no podría ser distinto al que se aplicaría en caso de que la ejecución se planteara extrajudicialmente, es decir, ante notario.
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La sentencia señala que la clave está en la vigencia del precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con el transcurso de los años, la normativa hipotecaria se ha ido modificando sobre el porcentaje del tipo en subastas; sin embargo, el legislador, ante el artículo procesal civil, pudo modificarlo y no lo hizo.
(Imagen: E&J)
El Alto Tribunal considera que, a pesar del criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, es plenamente aplicable el porcentaje del 75%, ya que las escrituras aportadas solo optaban por la ejecución judicial, y por ello la mercantil podrá inscribir sus hipotecas y fundamentar, en su caso, una futura subasta sobre los inmuebles.
En España anualmente se celebran una media aproximada de 13.000 subastas judiciales con un promedio de 1.200 subastas de viviendas mensuales. Sobre un 53% de las subastas judiciales de viviendas quedan desiertas sin puja. Las ejecuciones ante notario constituyen un porcentaje mínimo de las celebradas cada año.
