Arrendamientos Urbanos

Las rentas anteriores a 1994 pueden actualizarse íntegramente y de una sola vez

Tribunal Supremo – 317/2011 – 12/05/2011 Sala Primera

El demandante promovió el juicio contra su inquilino con la finalidad de actualizar la renta referida al arrendamiento contratado en 1971 sobre la vivienda, con fundamento en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.

La pretensión del arrendador era la actualización de la renta al 100%, al haber sido solicitada esta actualización una vez transcurridos diez años desde la entrada en vigor de la actual LAU, siendo éste el plazo en el que conforme a ley procedía en este caso la actualización gradual de la renta a cargo del inquilino.

El inquilino se opuso al entender que la renta debía haber sido actualizada durante el primer año el 10 %, el segundo el 20 % y así sucesivamente hasta alcanzar el 100% de renta actualizada después de diez años y que, al no haberlo hecho así el arrendador, no procedía la actualización al 100 %, trascurridos diez años.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia que estimó en parte la demanda y acogió la tesis mantenida por el inquilino en cuanto a la necesidad de un incremento de renta gradual y por años de un 10% hasta llegar a la totalidad del incremento previsto en la ley en un plazo de diez años. Sin embargo, la Audiencia Provincial dictó sentencia por la que estimó el recurso del arrendador y declaró procedente la actualización íntegra de la renta solicitada por el arrendador al haber transcurrido ya los diez años previstos para el caso en la DTS 2 ª de la LAU de 1994.

Ante los criterios contradictorios sobre la cuestión mantenidos por distintas Audiencias provinciales, el Tribunal Supremo zanja el asunto. La Sala considera que la actualización de la renta establecida a favor del arrendador y a cargo del arrendatario en la LAU de 1994 había de consumarse en un plazo de cinco o diez años, según circunstancias previstas en la norma, lo que suponía un beneficio para el arrendatario, que podía gozar de una actualización gradual a partir del primer vencimiento del contrato posterior a la entrada en vigor de la Ley de 1994, y un derecho potestativo para el arrendador que estaba facultado para incrementar cada año desde esa fecha un 10% más en la renta a percibir hasta llegar al 100% de incremento al décimo año.

La falta de ejercicio de ese derecho potestativo por parte del arrendador durante las nueve anualidades anteriores, durante las que no exigió incremento alguno, no le impide que, cumplida la previsión legal el transcurso de diez años, pueda exigir la totalidad del incremento correspondiente.

La Sala estima que el arrendatario conoció -o debió conocer (artículo 6.1 Código Civil)- que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 concedía al arrendador el derecho a incrementar la renta en determinada cuantía y a hacerlo desde el cumplimiento de la primera anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la Ley, por lo que desde ese momento debía realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación.

La actuación del arrendador solicitando la actualización íntegra transcurrido el plazo de diez años no supone la aplicación retroactiva de la norma sino un beneficio para el arrendatario que, durante los nueve años anteriores, no sufrió el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador.

Disponible en www.bdifusion.es. Marginal: 2299538

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