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Art. 34 LH: buena fe. Adquisición a non domino.

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Redacción editorial
Tiempo de lectura: 2 min

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La tipificación de la doble venta que contempla el art. 1473 del CC requiere que cuando se perfeccione la segunda venta, la primera no haya sido consumada todavía, pues si la primeramente concertada ya había quedado totalmente consumada por pago integro del precio por el comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble venta sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto.
La protección del art. 34 de la LH extiende toda su vigencia en los casos de adquisición a non domino. Quienes adquirieron de buena fe de vendedor a cuyo nombre se hallaba inscrito el dominio y a su vez inscribieron su derecho en el Registro de la Propiedad, como terceros protegidos por la fe pública, se colocan en una posición  jurídicamente inatacable, sin perjuicio de la facultad del primer adquirente no inscrito de obtener la indemnización de los daños y perjuicios causados conforme al art. 1101 del CC.
Los requisitos que han de darse para que conforme al art. 34 de la LH, se haga inatacable la adquisición llevada a cabo por terceros, son los siguientes: a) que los terceros protegidos sean adquirentes de dominio de inmueble o de una derecho real limitativo del dominio; b) que tal adquisición se realice con buena fe, es decir, que su adquisición se ha llevado a cabo confiando en lo que el Registro pública; c) que el negocio adquisitivo ha de encontrarse  fundado en un titulo oneroso; d) que el disponente o transferente sea un titular inscrito, es decir, que el tercero o terceros deben adquirir de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitirle; e) que ese tercero o terceros inscriban a su vez su propia adquisición.

El concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales y, por ende, para la aplicación de la protección de la fe pública registral que reconoce el art. 34 de la LH al titular inscrito, consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia o desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatorios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen  noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas  capaces de enervar el titulo de su transferente. También la buena fe obliga al adquirente a una conducta activa, extendida incluso a no omitir  circunstancias ni diligencia alguna para el logro de averiguar si existen o no vicios en la titularidad del transferente.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, de 15 de febrero de 2007, nº recurso 412/2006. Ponente Don José Manuel Nicolás Manzanares. A FAVOR DE: ADQUIRENTE. bdigrupodifusion, marginal 297594.