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Al día

Compraventa Privada Con Clausula Resolutoria Y Posteriores Ventas En Escritura Pública



 

Hechos

1)La propietaria de dos parcelas las vendió a la sociedad demandante en sendos contratos privados de 19 de octubre de 1988 y 23 de febrero de 1989. 2) En 26 de octubre de 1994, la propietaria vendió una de las parcelas en escritura pública a otra sociedad que inscribió su título en el Registro de la Propiedad; esta compradora, en escritura pública de 12 de marzo de 1995 permutó la parcela por ella adquirida con una tercera sociedad a cambio de obra construida. 3) La propietaria inicial, en escritura pública de 30 de septiembre de 1994, vendió la otra parcela a dos sociedades de responsabilidad limitada que, a su vez, la aportaron a una tercera sociedad por ellas constituida con fines de edificación sobre la parcela.





Sentencia de Apelación:





Estima la demanda formulada por la sociedad compradora de las dos parcelas en documento privado

Recurso de casación por todos y cada uno de los demandados.

La propietaria de las fincas litigiosas plantea en su recurso dos cuestiones; en primer lugar entiende que los contratos privados de compraventa celebrados con la actora son ineficaces al no haberse cumplido la condición establecida en ellos. El TS tiene en cuenta el tenor literal de esa llamada `cláusula condicional“ y entiende que en ella se establecía una facultad de separación del contrato a favor del comprador si la condición establecida se producía en el plazo señalado; no ejercitada esa facultad de desistimiento unilateral por el comprador, los contratos son eficaces y vinculantes para ambas partes. La segunda cuestión planteada por esta recurrente se refiere a la resolución contractual frente al cumplimiento de los contratos de compraventa que se instaba en la demanda. Frente a ello el TS, señala que siempre han de ser los Tribunales quienes declaren bien hecha o no la resolución no aceptada por la otra parte..

La actora solicitó la declaración de nulidad de las posteriores compraventas por falta de causa. El tratamiento casacional dado es distinto en una y otra de esas compraventas.

En cuanto a la compraventa realizada por medio de la escritura pública de 26 de octubre de 1994, es decir la segunda compraventa, se casa la sentencia recurrida, declarando  la venta  válida y eficaz, ya que resultó probado, y así lo recoge la sentencia recurrida, el pago de una parte importante del precio, por la que el TS considera probada la existencia de causa en esta compraventa; no es obstáculo para esa declaración el que el resto del precio no haya sido pagado, circunstancia que no se opone a la existencia de un precio real y cierto. Asimismo, la sociedad compradora en escritura de 26 de octubre de 1994, se la considera protegida por la fe pública registral al amparo del art. 34 LH; se trata de un adquirente a título oneroso (resultó ser cierto y real el precio fijado en la escritura) de quien aparecía en el registro con facultades para transmitir la finca. En cuanto al requisito de la buena fe se declara no haber sido destruida la presunción de ella que establece el párrafo segundo del art. 34 LH, presunción que, en su caso, ha de ser desvirtuada por pruebas auténticas y fehacientes que en el caso no constan

Por el contrario, la compraventa celebrada en la escritura pública de 30 de septiembre de 1994, se declara simulada al no haberse probado la existencia y realidad del precio confesado que se hace constar en el instrumento público, y no se considera terceros hipotecarios protegidos por la fe pública registral a los adquirentes, al haberse declarado nulo por simulación absoluta ese contrato; la protección registral no se otorga al contratante cuyo contrato es declarado nulo.