Doble venta y venta de cosa ajena

El tema de fondo se suscita sobre una doble venta de una misma cosa, cuestión que se decide, como dice el artículo 1473,2º CC, por la primera inscripción que de élla se haga en el Registro de la Propiedad, para lo que, por la remisión que al efecto se hace en el art. 608 C.c., habrá de estarse a lo que al efecto se determine en la Ley Hipotecaria, en los arts 70 y 82 y 175-2º de su Reglamento, según su redacción de 1992. Este motivo, debe también ser rechazado, confimándose, con ello, la resolución recurrida al efecto, de la Audiencia Provincial, por lo siguiente: 1º , en principio, y como regla general, es constante la jurisprudencia, desde la sentencia de esta Sala, de 10 de Abril de 1957, en el sentido de que, a efectos del art. 1.473-2º , «en modo alguno cabe equiparar una anotación de embargo a una inscripción de propiedad, que exige precisamente este artículo para el privilegio que reconoce a favor del Registro«, y dado que la anotación de embargo se produce en favor de un posible derecho de crédito, y es una medida de aseguramiento para el caso de que se reconozca el mismo por Sentencia, mientras que la inscripción se refiere a un derecho real que, en principio, está ya constituido, y por ello, reconocido; 2º , por lo cual, no es equiparable, como pretende la parte recurrente, la anotación preventiva de embargo a la anotación de demanda, pues ésta trata también de garantizar el cumplimiento de la Sentencia que acoja la demanda, pero en ésta se debe de reclamar el reconocimiento de la propiedad o de un derecho real (art. 42-1º LH; c) asimismo, y con respecto al precepto sustantivo indicado como incumplido en el motivo, la jurisprudencia de esta Sala ha seguido diciendo que, «si bien cuando una misma cosa inmueble se hubiere vendido a diferentes compradores, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro», y que «la tipificación de la doble venta, que contempla el artículo 1.473 C.c. requiere para su existencia que para cuando se perfeccione la segunda venta, la primera no haya sido consumada todavía, lo que implica una cierta coetaneidad o proximidad cronológica entre ambas, pues si la primeramente concertada ya había quedado totalmente consumada por pago íntegro del precio por el comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble venta, sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación por falta de objeto» (Sentencias de  17-XI-92 y 8-III-93); d) la exigencia, para el segundo comprador, en su caso, del requisito de la buena fe, que forma parte de la protección registral hipotecaria del tercero, y que exigen, entre otras, las Sentencias de 23-I-89 y 12-VII y 27-IX-96, no debe discutirse en el presente caso, para el supuesto en el mismo enjuiciado, dado que lo que se discute en él no es la confrontación entre los títulos de la propiedad sobre la misma cosa inscritos, sino la pretendida entre una anotación de embargo y una inscripción del dominio, la que, como se ha dicho, no debe de resolverse sino en favor de ésta, dado que el título de dominio que siguió a aquél embargo, en virtud de la adjudicación del bien objeto del mismo, en subasta pública producida en la vía de apremio seguida para la efectividad de un crédito, se inscribió en 1995, muy posteriormente al de los actores, que lo tenía inscrito desde 1981, por lo que no hubo doble venta, como se ha dicho, sino venta de cosa ajena en esa ejecución por vía de apremio; y e) el hecho del «cierre registral» producido en virtud de la reforma del art. 175-2º del Reglamento Hipotecario, de 1992, con posterioridad a la inscripción de los actores, y no afectante al valor de la misma, por no estar vigente para ello, si bien obligó a actuar como lo hizo al Registrador, lo realizado por éste en tal sentido está sujeto, en todo caso, a la salvaguardia de los Tribunales, produciendo, en principio, todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por los mismos con arreglo a los términos establecidos en la Ley Hipotecaria (art. 1º -3 de la misma).