Venta de cosa ajena. Doble venta. Adquisiciones a non domino.

(Imagen: E&J)

La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto

La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder de disposición sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapion) a non domino en virtud del art. 464 del CC en los bienes muebles y del art. 34 de la LH en los inmuebles. La venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquella. Pero entre las partes, vendedora y compradora será eficaz.
La doble venta se da en el supuesto de que la misma cosa sea vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos ha llegado a adquirir la propiedad; si uno de ellos la adquiere, se planteará el caso de venta de cosa ajena. Así, el art. 1473 CC soluciona quien deberá ser el adquirente, si se ha vendido la cosa a varias personas y todavía ninguna de ellas la ha adquirido.

La doctrina que sobre el art. 34 LH procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de adquisición del transmitente que, según el Registro, aparezca don facultades para transmitir la finca y, segundo, que el mismo articulo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a titulo oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.

Si se produce una venta, que no se inscribe en el Registro de la propiedad y más tarde, por el titular registral que ya no es propietario, una segunda transmisión (por venta o embargo) que sí se inscribe, venta de cosa ajena, se da lugar a una adquisición a non domino por este segundo comprador y una pérdida de la propiedad por el primero. Puede parecer una injusticia, pero se mantiene en el Derecho en aras a la seguridad juridica y a la confianza que debe tenerse en el Registro de la Propiedad por la presunción de exactitud registral, que en este caso es el principio de fe pública registral que proclama el art.34 LH.

Por tanto, venta de cosa ajena, válida y eficaz entre partes e ineficaz frente a la propietaria vendedora. Se produce una adquisición a non domino por el tercero hipotecario en aras al principio de fe pública que proclama el art. 34 de la LH y representa la llamada eficacia ofensiva de la inscripción, en beneficio de tercero, que es llamado tercero hipotecario, al que protege decisivamente al adquirir un derecho real confiado en el contenido del registro de la propiedad e ignorante de lo no inscrito. Da una absoluta seguridad al que realiza la adquisición inmobiliaria y elimina la contingencia de que pueda resultar ineficaz por no existir el derecho del disponente, entre otros casos. Si transmite el titular registral, queda protegido plenamente el adquirente que confió en tal titularidad. Puede darse un conflicto de intereses entre el verdadero propietario, no titular registral porque no inscribió y el adquirente del titular registral que sí inscribió: el Derecho protege a éste en aras de la seguridad juridica dando primacía a su interés jurídico, sobre aquél que pudiendo, no inscribió.

Eso sí, han de darse los siguientes requisitos:
– haber adquirido el derecho de quien en el Registro aparecía con facultades para transmitirlo.
– Tener buena fe, que se presume
– Adquisición a titulo oneroso
– Haber inscrito su derecho

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 5 de mayo de 2008, nº recurso 786/2001. Ponente Don Xavier O´Callaghan Muñoz. A FAVOR DE: SEGUNDO ADQUIRENTE.

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